El alquiler variable será el modelo de gestión más común para los hoteles en 2014

El informe “Gestión de los activos hoteleros 2014” está basado en una encuesta realizada a 77 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles operaciones de fusión en el sector.

El informe muestra la composición actual de la cartera de activos de los grupos hoteleros en España (propiedad, alquiler, gestión o franquicia), la evolución de los diferentes modelos de negocio desde el año 2009 y las previsiones para este ejercicio 2014, los niveles de renta medios de sector, así como las previsiones de inversión y desinversión de las cadenas hoteleras.

Algunas de las principales conclusiones que se extraen de este informe son las siguientes:
Existe un mix muy equilibrado entre hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en gestión (25%);
La franquicia sigue creciendo año tras año, situándose en un 15% de las operaciones cerradas en el ejercicio 2013;
Las negociaciones en alquiler variable realizadas en el año 2013 han superado las de alquiler fijo (65% versus 35%);
Cerca del 50% de las negociaciones de renta en el ejercicio 2013 se han cerrado con disminuciones entre el 11% y el 20% del valor de la renta;
Respecto al 2014 se prevé que el modelo de negocio más habitual en el cierre de las operaciones sea bajo la formula del alquiler variable en más de un 25%, con un cierto
repunte del modelo del alquiler fijo. Los modelos de negocio correspondientes a
management y franquicia apuntan un ligero retroceso con respecto al modelo tradicional del alquiler; y
los encuestados siguen apostando claramente por un año 2014 con fusiones e integraciones de grupos.

Respecto a la evolución en los modelos de negocio, la desinversión ha sido la tónica de 2013, aumentando de un 7,44% el año anterior a un 27,35% del total de las operaciones realizadas. En contraposición, las operaciones de compra siguieron descendiendo levemente hasta un 7,87%.

La franquicia, que el año pasado registró un gran aumento de su peso en el conjunto del sector, este año han pasado de un 20% a un 15,1%. El socio director de Magma, Albert Grau, atribuye este cambio a la "atomización del mercado hotelero español", compuesto en su mayoría de pequeños y medianos agentes.

Las negociaciones se cierran con menos renta

Mientras que en 2012 la mayor parte de las renegociaciones se movieron entre un 6% y un 15% de descenso de la renta, este año el segmento que más crece son aquellas que terminaron el año con una bajada de entre el 16 y el 20%. En parte, desde Magma lo atribuyen a un aumento de la inversión por parte del propietario hotelero que se contrarrestan con una bajada de la renta de alquiler.

También es significativo el aumento de las operaciones que se cerraron una bajada de la renta de entre un 31% y un 40%, y que se corresponderían a negociaciones "radicales, una prueba de fuerza entre el propietario e inquilino".

Este tipo de operaciones en las que se plantea un reposicionamiento del activo en su conjunto, si conviene más pasarlo a franquicia u otro modelo de negocio que sea más rentable. En ciudades como Barcelona o Madrid esta situación se da menos ya que son ciudades con una mayor demanda.

Mercados en Caribe y Latinoamérica

En el año 2010 un 43% de las operaciones de compras o desinversiones se realizaron en territorio español, un 29% en la Unión Europea y un 14% en el resto de Europa y Latinomérica. El pasado año estas transacciones estuvieron más repartidas con un 33,13% en España, un 19,77% en el Caribe y un 9,12% en Latinoamérica y un 14,43% en la Unión Europea.

"Hay un gran interés de los hoteleros por diversificiarse geográficamente especialmente a zonas de Caribe y América Latina, buscando sobre todo un equilibrio en sus riesgos y complementar su oferta", explican desde la consultora.

En cuanto a la tipología de hoteles en el año 2013, las inversiones que se realizaron fueron en el mercado urbano en el 75,3%, frente al 24,7 de los hoteles vacacionales.

De cara al futuro, al igual que el año anterior el 78% de los encuestados considera que este año se pueden producir operaciones de integración o fusión teniendo en cuenta la situación del mercado.