Cuál es hoy el objetivo de los fondos de inversión en hotelería

No cabe duda de que se han convertido en un gran aliado para el sector a la hora de respaldar y dar confianza en operaciones en las que el hotelero por sí mismo no se hubiera atrevido a dar un gran paso, como medio para que las cadenas crezcan con una estrategia de asset light –permitiéndoles mayor agilidad-, y, de modo muy relevante, sosteniendo la reconversión y el reposicionamiento que tanta falta les hacía a numerosos activos y zonas.

Luis Buzzi, socio responsable de Turismo de KPMG en España, ha explicado en este sentido a HOSTELTUR que la mayor contribución “se materializa en la capacidad de invertir de los fondos en transformar activos para dotarlos de un mayor potencial de mercado y potenciados, por el atractivo de la marca España como destino y el cambio de paradigma, hacia un turismo que va más allá del sol y playa”. Al ser un destino “con una riqueza cultural y gastronómica, y capaz de brindar experiencias a los clientes, no sólo en grandes ciudades sino en aquellos destinos donde pueden darse algunas o todas estas variables, el interés por nuestro país se ha diversificado, y está creando de forma muy positiva, aparte de la transformación de los destinos maduros, la aparición de nuevos destinos hasta ahora no explotados”.

Inmaculada Ranera, directora general de Christie & Co, apunta que “históricamente, los operadores hoteleros eran las entidades que más invertían en hoteles, en destinos de primer orden, tanto urbanos como vacacionales. No obstante, desde hace ya dos años han sido las firmas de inversión (fondos y SOCIMI) quienes han liderado el mercado de transacciones, representando en 2018 el 68%, debido a la compra de portfolios”.

Bless Hotel Ibiza, uno de los activos objeto de la inversion de Palladium Hotel Group junto a Azora.

Estas firmas “siguen apostando por las carteras de deuda y por aquellos activos que les permitan invertir en Capex y obtener el retorno deseado en el momento de la salida. También hay algunas carteras de activos vacacionales y urbanos que están generando interés en el mercado, que está dispuesto a sacrificar el retorno inicial si los activos están en manos de operadores con contratos de alquiler tripe A”.

Si en 2018, destinos como Canarias, Baleares, Costa del Sol, Madrid, Sevilla y Barcelona acapararon la mayor parte de la inversión, hasta septiembre 2019 las firmas se han enfocado en destinos urbanos como Valencia y Madrid, y en destinos de playa consolidados como Benidorm.

En la Costa del Sol, Málaga capital y Marbella concentran bastante la inversión, según AEHCOS, aunque los fondos también están apostando por Torremolinos y Benalmádena

“Después de cinco años extraordinarios a nivel de inversión, el sector vacacional español ha conseguido a ojos de fondos de inversión inmobiliaria e inversores institucionales, un investment grade que no tenía hasta ahora”, afirma Miguel Vázquez, Managing Director Hotels de Colliers International. El vacacional ha protagonizado casi dos tercios de los 14.600 millones de inversión que ha recibido el sector hotelero español en ese periodo. “Los inversores institucionales, que típicamente se habían enfocado al segmento urbano prácticamente en exclusiva, han descubierto las bondades y potencialidad del producto hotelero vacacional”.

Ciudades secundarias como alternativa a la costa

El CEO de Logitravel, Ovidio Andrés, indica que “los fondos invierten en hoteles que dan un múltiplo razonable”, pero las grandes ciudades y la costa española en los últimos años “estaban por las nubes y no salían los números”. Se han tenido que “refugiar en ciudades secundarias o cambiar a países donde el ciclo todavía tiene recorrido y los GOP pueden mejorar. Pero no abandonan las ciudades top, las prefieren, y tampoco la costa española, simplemente las matemáticas no cuadran. Ahora con el cambio de ciclo volverán las oportunidades ya que los precios se ajustarán”.

Desde el Grupo Iberostar señalan que “rentabilidad y seguridad son dos factores que atraen la inversión de los fondos. Eso es lo que marca las decisiones en la elección de los activos, de ahí que los destinos turísticos con cierto grado de madurez y grandes ciudades sean sus preferidos”

El mayor fondo inversor en hoteles de España y tercero mayor en Europa, Hotel Investment Partners (HIP) se ha concentrado hasta ahora en el tipo de activos en primera línea de playa y que representan una excelente posibilidad de retorno de la inversión. Sin embargo, ya advertía en mayo en el FORO HOSTELTUR 2019, su CEO, Alejandro Fernández-Puértolas de que cada vez son más disputados, de modo que el salto fuera de España no podía tardar. En septiembre ha anunciado que compraba cinco hoteles en Grecia por 179 millones de euros dentro de los 500 millones que planea invertir a corto plazo.

Un ejemplo reciente de importante colaboración de una cadena con un fondo es el de Azora con Palladium Hotel Group. Según ha explicado a HOSTELTUR el director de Marketing y Comercial de la hotelera, Sergio Zertuche, el respaldo del fondo es fundamental para sus planes de expansión global y el reposicionamiento de activos. Un total de 225 millones de euros de inversión se centran en el recién abierto Bless Hotel Ibiza y el Fiesta Hotel Tanit, pero traspasan las fronteras con el objetivo puesto en el Fiesta Sicilia Resort, en la isla italiana. El acuerdo marco contempla una inversión total de 500 millones de euros para extender sus marcas de lujo en otros destinos de Europa y el Mediterráneo.

Interés por ciudades más allá de Madrid y Barcelona

El interés por ciudades que se salen del binomio clásico se observa especialmente en Valencia. Maite Bargues, Senior Consultant de CBRE para en la zona, explica en relación a la importante subida registrada en 2019 en el caso de Valencia que “este incremento en la inversión proviene principalmente de socimis y fondos de inversión y se debe a la positiva evolución y proyección turística de la ciudad, junto con las bajas rentabilidades que se están viendo en mercados urbanos más maduros como Madrid o Barcelona”.

Sin embargo, según explica la vicepresidenta ejecutiva de la Federación Empresarial Hotelera de Mallorca (FEHM), María José Aguiló, “los fondos de inversión han empezado a poner freno en la compra de hoteles en Baleares motivados por los precios, las constantes noticias de bajada de ventas, el fuerte crecimiento de nuestros mercados competidores o las ayudas de las administraciones públicas en potenciar el turismo países competidores como Turquía o Grecia, todo lo contrario de lo que sucede en nuestra comunidad”. Añade que, “aunque con menor fuerza, siguen comprando aquí y también tienen la mirada puesta en Italia y Grecia, destinos mediterráneos dónde se les facilita la compra, y la posterior gestión”.