Barcelona capta 646 millones de euros en inversión hotelera durante 2025

Análisis de la inversión y perfil de los activos

El volumen alcanzado en 2025 supone un incremento del 11,7% respecto al volumen de inversión registrado en 2024, aunque la cifra se mantiene todavía por debajo del máximo histórico de 2021 (721 millones). Según recuerda 3 Capital Real Estate, la cifra récord de ventas de 2021 estuvo asociada a graves tensiones de tesorería ocasionadas por la pandemia

Según los datos que maneja esta firma consultora, inversora y promotora, el mercado se concentró principalmente en el segmento upscale (cuatro estrellas) y en establecimientos con un tamaño medio de 100 habitaciones, con una repercusión media de 400.000 euros por habitación.

Respecto al estado de los activos, la mayor parte de las operaciones se correspondió con establecimientos "no muy necesitados de CapEx" (The Hoxton, Barceló Raval, Palace Barcelona, Generator, Gallery, etc.), aunque la consultora indica que algunos grupos entrantes dedicarán inversiones en mobiliario y decoración para su reposicionamiento.

Por otro lado, "el común denominador de las operaciones cerradas ha sido su perfil riesgo/rentabilidad controlado (hoteles poco necesitados de CapEx, en ubicaciones céntricas o con clientela fidelizada o cautiva y ratios de ocupación y tarifa por encima de la media de la ciudad)", explica la firma. En otras palabras, según el informe, "no se trató de operaciones oportunistas ni con altas plusvalías, pero sí con unos ingresos recurrentes estabilizados a medio y largo plazo".

Perfil del comprador e impacto del PEUAT

El mayor volumen de capital provino de inversores internacionales como Golden Tree, Tristan Capital, Brookfield o PAI Partners. No obstante, las cadenas y grupos nacionales lograron adquirir piezas singulares como el Gallery Hotel (Catalonia), el Capri (All Iron) o el antiguo Hesperia del Mar.

Para 3 Capital Real Estate, la vigencia del PEUAT, implantado desde marzo de 2016 en Barcelona, ha provocado una "inflación sobrevenida" de los activos. La consultora considera que el incremento del valor patrimonial no siempre responde a una mejora en la eficacia de la gestión interna, sino a un "efecto perverso" derivado de la restricción administrativa, que convierte a la oferta existente en un bien escaso y prácticamente inelástico frente a una demanda que sigue al alza.

Contexto: Indicadores de demanda y rentabilidad

Esta presión sobre los precios se apoya en la solidez de los indicadores turísticos. Según el Observatori del Turisme a Barcelona, hasta noviembre de 2025 se registraron 20.166.927 pernoctaciones en hoteles de la ciudad. El 83,02% de los visitantes fueron internacionales, con Estados Unidos como principal mercado emisor (14% del total).

La rentabilidad de la plaza hotelera también mostró una tendencia positiva:

• El ADR (tarifa media diaria) alcanzó los 205 euros (+1,42%).

• El RevPAR (ingreso por habitación disponible) se situó en 173 euros (+0,38%).

• El gasto extrahotelero por persona durante la estancia creció un 8,55%, hasta los 466 euros.

Además, eventos como el Mobile World Congress y diversos congresos médicos internacionales continuaron siendo los principales motores para la atracción de un perfil de visitante con alta capacidad de gasto.

Según concluyen Roger Serrallonga y Juan Gallardo, de la firma 3 Capital Real Estate, "el mercado de inversión hotelera barcelonés sigue mostrando solidez en su demanda, planteando para 2026 nuevas operaciones ya en negociación".