Nuevos formatos y productos redefinen la inversión en el sector hotelero

Los principales indicadores operativos del sector hotelero encadenan varios años en máximos nunca alcanzados. El último barómetro elaborado por STR y Cushman & Wakefield confirma que tanto el ADR (tarifa media diaria) como el RevPAR (ingresos por habitación disponible) se situaron por encima de la media europea, tras crecer un 4,8% y 5,5%, respectivamente.

El buen comportamiento del sector ha impulsado al hotel como activo estrella en el mercado de capitales: en el conjunto del 2025, la inversión hotelera alcanzó los 4.275 millones de euros, marcando el segundo mejor registro de la historia, según Colliers.

“Estamos en un momento en el que todas las tipologías de activo dentro del abanico del hospitality son extraordinariamente atractivas”, señala a HOSTELTUR Jesús Rodríguez, director de Consultoría Estratégica en Savills España, aunque matiza que “hay mucho capital y poco producto en venta”, ya que la solidez de los resultados reduce el interés de los propietarios por vender

La inversión hotelera alcanzó los 4.275 millones de euros en 2025. Fuente: Adobe Stock.

Además, en fases alcistas el buen desempeño del negocio se traslada al precio de los activos, elevándolo y ampliando la distancia entre las expectativas de compradores y vendedores. Esta brecha es más acusada en los llamados activos trofeo, situados en destinos prime urbanos y vacacionales, donde existe alta liquidez, pero un margen más limitado para generar valor adicional.

Manuel Cobo y África Palau, de Deloitte Transacciones, coinciden en este diagnóstico al comentar que la diferencia de expectativas se mantiene como un factor relevante, no obstante, esta distancia “se reduce de forma clara en ubicaciones secundarias, donde se está produciendo un mayor alineamiento de precios” y, con ello, algunas de las oportunidades más atractivas del mercado.

Hoteleros compradores

La inversión hotelera superó los 4.000 millones de euros, con un papel especialmente activo de los propios operadores como compradores en el mercado transaccional. Las cadenas hoteleras protagonizaron 42 operaciones por un total de 1.384 millones de euros, según datos de Colliers. Además, estimaciones previas al cierre del ejercicio de Nicolas Cousin, director general de Christie & Co para España y Portugal, apuntaban a que los inversores nacionales concentraron en torno al 70% de la inversión, impulsados por hoteleros con sólidas posiciones de liquidez, responsables de más de la mitad de las transacciones.

Jesús Rodríguez vincula este movimiento a una evolución posterior a las crisis: si tras 2008 muchos hoteleros separaron propiedad y gestión para reducir deuda, hoy, con yields comprimidas, “los operadores con músculo financiero optan por adquirir directamente los activos para evitar compartir retornos”. A este perfil comprador se suman fondos institucionales, family offices e inversores de otros sectores, que apuestan por los hoteles “como un valor refugio (…), apoyados en la confianza en el gestor español y su capacidad de resiliencia y creación de valor”, remarcan desde Deloitte.

Vacacional frente a urbano

Los datos de las consultoras inmobiliarias confirman un claro desplazamiento de la inversión hacia el segmento vacacional, que ya concentra más del 60% del volumen total, con especial protagonismo de Canarias y Baleares. Este liderazgo se explica, en gran medida, porque la estacionalidad ha dejado de percibirse como un obstáculo para la rentabilidad. Es que, pese a concentrar sus ingresos en seis o siete meses, muchos hoteles vacacionales superan en resultados a los urbanos con actividad sostenida durante todo el año. Esta realidad ha sido determinante para desmontar uno de los grandes prejuicios que, durante años, mantuvo al capital institucional alejado de este tipo de activos.

El mercado urbano mantiene su atractivo y continúa siendo especialmente sólido en los segmentos de lujo y alta gama, aunque sí evidencia una mayor madurez en plazas como Madrid y Barcelona. El incremento de los precios (alrededor de 3,3% en la península en 2025), junto con la escasez de activos que ofrezcan un margen relevante de revalorización, está llevando a parte del capital a explorar oportunidades más allá del centro de las grandes ciudades. Esta tendencia podría intensificarse en 2026 y 2027, anticipan Daniel Caballero y Víctor López-Peña, associates de Cushman & Wakefield.

Barrios y polígonos con mejores precios y buena comunicación están captando inversión. Fuente: Adobe Stock.

Periferias en el radar

La búsqueda de valor ha impulsado el interés por ubicaciones secundarias, tanto en ciudades medianas como en barrios periféricos y polígonos industriales de grandes áreas metropolitanas. Cushman & Wakefield destaca que zonas como San Blas-Canillejas o Usera, en Madrid, y áreas del Eixample en Barcelona están captando inversión por ofrecer precios competitivos y buenas conexiones con el centro.

Este fenómeno se extiende también a ciudades como Bilbao, Cádiz, Zaragoza o Valladolid, que comienzan a atraer marcas y operadores que hasta ahora se concentraban en los principales hubs turísticos.

“El movimiento de capital es también consecuencia del movimiento de la demanda”, dice Jesús Rodríguez, planteando que esto responde a los cambios de hábitos del viajero y al interés por vivir nuevas experiencias en destinos no tradicionales y menos masificados

La mejora de las infraestructuras de transporte y la promoción público-privada han facilitado esta permeabilización de la demanda hacia nuevos territorios. Deloitte apunta que las ubicaciones emergentes y secundarias “empiezan a captar mayor atención de los inversores por su atractivo urbano y potencial de crecimiento”.

Polarizacion del mercado

El mercado hotelero avanza hacia una clara polarización. “Por un lado, el lujo, entendido como un reposicionamiento hacia mayor calidad, con mejoras relevantes de producto y experiencia; por otro, el limited service, con una propuesta mucho más eficiente a nivel operativo y financiero”, explica Rodrigo Martínez, CEO de The Borin Guest, aclarando que “en el segmento medio también hay oportunidades”.

Según Rodríguez, el segmento alto atrae a family offices, institucionales y distintos perfiles de inversor porque “permite precios más altos, es más resiliente en fases bajistas y suele ser más líquido a la salida”, además de funcionar tanto en mercados urbanos maduros como en destinos vacacionales. El producto económico también gana peso, ya que “las clases medias se están erosionando y por eso el segmento va a funcionar mejor”.

Aunque el lujo concentra mayor interés y los hoteles de 4 y 5 estrellas lideran la actividad, Deloitte detecta “un creciente interés por el segmento económico profesionalizado”, con “conceptos renovados y un diseño más cuidado que abre oportunidades para cadenas y operadores”.

Dado que la gama media “presenta un pequeño vacío”, Alejandro Scholtz, director de Desarrollo de Wyndham Hotels & Resorts para Iberia y África lusoparlante, ve que allí es posible “reposicionar y lograr un impacto relevante”, especialmente en periferias urbanas, donde se puede “construir a precios competitivos, con poca competencia y mayor profesionalización del segmento”.

Reconversiones y cambio de uso

Otro factor que está redefiniendo las estrategias de inversión es la creciente escasez de suelo disponible en destinos maduros, junto con la dificultad de desarrollar nuevos proyectos hoteleros desde cero. Este contexto está acelerando las operaciones de reposicionamiento y reconversión de activos, con un protagonismo creciente del cambio de uso de oficinas a hoteles. Según datos de CBRE, entre 2015 y 2025 más de 200.000 m² de superficie de oficinas han sido reconvertidos con este fin y el gran atractivo es el diferencial de rentas, ya que “los ingresos en Madrid pueden hasta duplicarse”.

Las operaciones se concentran tanto en ubicaciones prime como en áreas secundarias, con proyectos en ciudades como Sevilla, Alicante, Málaga y Madrid. Predominan los desarrollos de gama alta —como el Four Seasons de Sevilla, previsto para 2027 en un antiguo edificio de Generali, o el 5 estrellas gran lujo de Mercer Hoteles en la histórica sede de la Sociedad Azucarera de España en Madrid—, aunque hay reconversiones hacia segmentos medios y hoteles de servicios limitados en zonas periféricas.

El edificio de oficinas que fue sede de la Sociedad Azucarera de España en Madrid se convertirá en un hotel 5 estrellas gran lujo operador por Mercer Hoteles. Fuente: Mercer Hoteles.

Hibridación de formatos

España es un país que genera demanda, como lo demuestra el aumento constante de pernoctaciones y turistas. “El que tiene dinero quiere invertirlo en negocios rentables, y cuando la demanda busca alojamientos alternativos, los inversores también”, afirma Jesús Rodríguez.

“La sociedad genera necesidades que el hotel tradicional no cubre”, reflexiona el CEO de The Borin Guest. Por eso surgen nuevos modelos de alojamiento como apartamentos con servicios hoteleros, flex living y residencias híbridas que responden a realidades como reformas en viviendas, traslados temporales, cambios laborales o estudios. Según datos de CBRE, entre 2019 y 2024, en flex living se invirtieron más de 560 millones de euros .

Más noticias

• Hoteles y flex living: imanes del 27% del capital inmobiliario en 2025
• Inversores internacionales fijan el radar en el flex living español

Estos modelos ganan interés por su capacidad para integrar diferentes usos, generar ocupación estable y atraer tanto a operadores como inversores. “El flex, la corta y media estancia siempre han existido, pero fueron desatendidos. Ahora las hoteleras están entrando con fuerza, creando conceptos específicos para este segmento”, señala el director de Consultoría Estratégica en Savills España.

El modelo limited service también atrae a los inversores porque “permite operar en ubicaciones menos tensionadas, con costes de adquisición más bajos”. Martínez explica que “el CAPEX es reducido, la estructura de personal es pequeña y la explotación es muy eficiente”, lo que se traduce en rentabilidades atractivas, especialmente en mercados secundarios y zonas emergentes

Branded residences

Dentro de los modelos híbridos, las residencias de marca están en una fase incipiente en España, con unas 2.100 unidades de uso residencial y turístico distribuidas en 42 desarrollos activos y un volumen de mercado de 3.500 millones de euros, de acuerdo a los datos del Branded Residences Monitor. La Costa del Sol refuerza su posición como principal polo del mercado español de branded residences, al aglutinar la mitad de los proyectos en desarrollo y cerca del 60% del total de unidades.

Jesús Rodríguez, que también preside el Branded Residences Monitor, explica que las residencias de marca se han consolidado en el sector turístico como una palanca clave para los desarrolladores, al acelerar el retorno de la inversión y facilitar la financiación de los proyectos, gracias a la posibilidad de comercializar las unidades residenciales durante la fase de construcción del hotel. Mientras que para las marcas hoteleras representa “una vía para lograr una penetración más profunda y eficaz en el mercado”.

En la misma línea, Alejandro Scholtz subraya que este modelo “permite diversificar el riesgo al integrar distintos formatos alojativos en un único producto”, lo que lo convierte en una propuesta “más resiliente, financiable y, en última instancia, más rentable”

The St. Regis Residences, Casares, Costa del Sol, en Finca Cortesin, serán las primeras branded residences de Marriott en España. Fuente: Marriott.

Productos en la naturaleza

La necesidad de desconexión digital y reconexión personal se consolida como una tendencia estructural entre los viajeros, cada vez más orientados al bienestar y la calma. Este cambio de prioridades impulsa la demanda de retiros silenciosos y resorts enfocados al descanso consciente, al tiempo que reactiva el interés inversor por el turismo de naturaleza.

En este contexto, surgen proyectos como el desarrollo de la Dehesa Espadañal, que Blasson Property Investment y Rosewood Hotels & Resorts impulsarán en Extremadura con una inversión superior a 450 millones de euros. El proyecto contempla un hotel boutique de lujo de 65 habitaciones y 150 residencias con amenities, ubicados en una finca de 2.000 hectáreas.

El proyecto Dehesa Españadal tendrá un hotel boutique de lujo y residencias rurales . Fuente: Blasson Property

Además de hoteles de lujo, el capital pone el foco en los campings. EY-Parthenon estima que hasta 2031 la inversión podría llegar a los 750 millones de euros. “La búsqueda de naturaleza y desconexión se ha intensificado. Para muchos mercados internacionales, vivir experiencias ligadas al territorio, la gastronomía y la cultura local es un valor diferencial enorme”, señala Rodrigo Martínez, quien subraya que este fenómeno “explica grandes proyectos en entornos rurales que antes no estaban en el radar inversor”.

El CEO de The Borin Guest destaca que “España tiene una enorme ventaja competitiva” por su red de campings (más de 1.000) y la calidad de sus entornos naturales. Ante una planta “obsoleta” y poco sofisticada, la oportunidad está en aplicar al camping “los mismos criterios que a un hotel”, desde el revenue management hasta la profesionalización de la gestión, trasladando la lógica hotelera a un entorno donde “el gran motor de la demanda es la relación directa con la naturaleza”.

Criterios ESG en la inversión

Más allá de los formatos y las ubicaciones, la inversión está cada vez más condicionada por criterios medioambientales, sociales y de gobernanza. Los expertos afirman que el cumplimiento de estándares ESG es un requisito indispensable.

Rodríguez anticipa que, en un futuro cercano, los activos que no cumplan estos criterios tendrán dificultades: “no tendrás fácil acceso a la financiación, no te querrá comprar un inversor porque tendrá que remodelarlo y el cliente te penalizará por no ser eficiente”. Deloitte y Cushman & Wakefield subrayan que la sostenibilidad y la innovación tecnológica ya forman parte del análisis básico de cualquier operación.

Relevo generacional

Las previsiones a cinco años vista apuntan a la consolidación de las grandes tendencias ya en curso, más que a la irrupción de cambios verdaderamente disruptivos. En opinión de Rodríguez, el giro estructural del sector ya se ha producido y el desafío actual pasa por la sofisticación y maduración de los nuevos modelos.

“Ganará protagonismo el uso mixto en entornos urbanos, con fórmulas que integran hotel, coworking, retail y residencial, junto con la consolidación del extended stay. En el ámbito de las branded residences, la penetración más clara seguirá concentrándose en el segmento vacacional”, prevé

En cuanto a las oportunidades para invertir, los expertos creen que el relevo generacional en hoteles independientes o de capital familiar, seguirá siendo una opción para encontrar proyectos atractivos en destinos de playa y ciudades.