Hoteles ‘budget’ y destinos secundarios: un nicho “potente” para inversores y marcas

¿Cuál es su visión ante el actual escenario global?

Si echamos un paso atrás antes de la guerra de Irán, cuando hacíamos reflexiones sobre hacia dónde va a evolucionar el 26, las perspectivas eran bastante buenas. Éramos positivos también porque había un entorno de bajadas previstas de tipos de interés que iban acompañadas de un entorno de menor inflación, pero ahora eso ha cambiado. La lectura en cuanto al turismo es que Europa está en máximos en cuanto a predisposición a viajar, está por encima del 80%, según diversas fuentes, que son máximos históricos. La guerra no cambia esto, pero sí cambia el comportamiento del turista. El turista sigue queriendo viajar a nivel europeo, pero a destinos más cercanos, viajes más cortos en duración de trayecto y de estancia. España es un claro ganador en el contexto europeo.

Las transacciones hoteleras entran en pausa ante un capital “prudente” frente a la guerra

Venimos de años buenos, de un ejercicio 2025 con cierto cambio de tendencia, porque si miras otros años anteriores, ha habido transacciones donde había mucho peso de gran operación corporativa como, por ejemplo, el 2023 donde entra GIC con un poco más de un 30% en el vehículo de Blackstone y es una transacción súper relevante. Gran parte de esos 4.000 millones de euros invertidos en ese año, se concentran en transacciones de mucho volumen. En 2025 eso no pasó, lo que nos dice que el sector es cada vez más dinámico. Hay mucho peso de activos individuales, pero también hay peso de portfolios, pero no de gran transacción corporativa.

Hay que seguir de cerca a las hoteleras cuya actividad pasa por operar en destinos totalmente secundarios, alejados de las zonas prime. Ese tipo de cadena, que antes no existía, tiene un nicho súper potente de mercado y poca competencia a la hora de crecer. Se trata de un segmento totalmente 'budget', pero en ciudades secundarias. Son operadores que van apareciendo en el mercado y que compiten con propietarios individuales.

"Hay que seguir de cerca a las hoteleras cuya actividad pasa por operar en destinos totalmente secundarios, alejados de las zonas prime"

Christopher Martínez, socio de Banca de Inversión en Arcano. Fuente: Arcano.

¿Habla de cadenas y de marcas?

Hablo de algunas marcas locales que cada vez están ganando más escala y que encuentran nichos de mercado totalmente desenfocados por parte de los grandes operadores.

¿Esto es una nueva tendencia?

Exactamente. Hay una tendencia clara, que es la que está en boca de todos, de dirigirnos mucho hacia el segmento lujo, porque produce cierta desaceleración con el ciclo económico, pero también vemos que otro segmento que está empujando mucho el sector es el 'budget'.

Las ciudades secundarias 'prime' empiezan a ganar interés, porque si analizas el 'performance' de su parque hotelero, no hace más que crecer. Con lo cual, ciudades con buena conectividad, con buena exposición al turista internacional, son claros focos de inversión para el capital extranjero.

"Las ciudades secundarias 'prime' empiezan a ganar interés, porque si analizas el 'performance' de su parque hotelero, no hace más que crecer"

Los grandes operadores internacionales norteamericanos han intentado entrar con operaciones inorgánicas en España, pero se han encontrado con un obstáculo, que son los contratos de alquiler. Los contratos de alquiler para un operador especialmente cotizado suponen un obstáculo porque tiene que consolidarse el largo plazo del arrendamiento como deuda. Es verdad que puede haber ajustes que mitigan el impacto, pero no dejas de incrementar tu posición de deuda financiera neta. Y eso en el mercado de las compañías cotizadas es un mensaje que hay que ver cómo se digiere.

Los operadores cotizados norteamericanos tienen ciertos problemas para comprar compañías arrendadoras, que son las que abundan en España dentro del segmento más urbano. Si quieren crecer orgánicamente en España, van a tener que empezar a digerir ese tipo de estructura. Pero hay operadores europeos, nacionales y privados que no tienen esos problemas.

"Los grandes operadores internacionales norteamericanos han intentado entrar con operaciones inorgánicas en España, pero se han encontrado con un obstáculo, que son los contratos de alquiler"

¿Qué perfil inversor predomina en España y dónde tiene el foco?

En cuanto a transacción de piedra, lo que vemos principalmente son inversores institucionales, es decir, capital profesional que lo que busca es comprar activos donde pueda crear una buena curva de generación de valor, vía principalmente cierta inversión en la reconversión.

Esos capitales también buscan aliarse con operadores que tengan un gran plan de crecimiento, que hayan demostrado un buen 'track record' en una operación de un segmento concreto y que quieran seguir creciendo. Ahí se están creando vehículos donde el operador puede contribuir de forma minoritaria con algo de capital o con algún activo en cartera, portarlo a ese vehículo, y atraer capital institucional con el objetivo de comprar un 'pipeline' que puede estar más o menos identificado. Cuanto más identificado, más seguridad le das al inversor, porque al final quiere hacer un 'deployment' en 18 o 24 meses de la mayoría del capital comprometido. Vemos cierta actividad en el mercado de ese tipo de transacción y el inversor objetivo es patrimonialista, 'value add'.

El foco lo tienen en Canarias, Baleares, grandes capitales y destinos secundarios.

¿Contemplan lanzar un nuevo vehículo de inversión hotelera?

Desde nuestra área estamos asesorando en un par de transacciones donde estamos lanzando vehículos con inversores que contribuyan tanto de forma minoritaria como mayoritaria. Ese vehículo suscribirá contratos de operación con su compañía gestora, que pueden ser en 'management' o en arrendamiento variable, que es lo más normal.

¿Cuáles son sus previsiones para este año?

Tenemos la esperanza de que la solución al conflicto no sea a muy largo plazo, y que todo vuelva a normalizarse. A nivel turístico, en Europa vemos muchísima predisposición a viajar, máximos históricos, pero el tipo de viaje va a cambiar.

El conflicto geopolítico va a hacer que ciertos mercados estén cerrados o que el turista sea más cauteloso en el tipo de viaje que hace. Hará viajes más cortos en trayecto, y por los motivos de inflación, tipos de interés, incertidumbre, hará que disponga de menos poder adquisitivo. Eso hará que el viaje sea más corto y favorecerá a destinos como España.