Madrid gana músculo hotelero y Barcelona resiste en rentabilidad

Madrid se situó como el principal destino urbano español por volumen de viajeros, con 10,4 millones de turistas en 2025. La ciudad alcanzó 21,4 millones de pernoctaciones y continúa aumentando el peso de la demanda extranjera, que ya representa el 66% del total, con especial presencia de visitantes procedentes de Estados Unidos, Italia y Francia.

Barcelona, por su parte, conserva la primera posición en pernoctaciones, con 21,7 millones, apoyada en una demanda mucho más internacionalizada. En la ciudad condal, el turismo extranjero se aproxima al 90% del total. También mantiene una estancia media superior, de 2,4 días, frente a los 2,1 días de Madrid, lo que refleja perfiles de demanda diferenciados: mayor rotación en la capital y una estancia más prolongada en Barcelona.

La evolución de la oferta hotelera también muestra dos realidades distintas. Madrid cuenta con 862 hoteles y 94.000 camas, en un mercado donde el número de establecimientos se mantiene estable, pero donde avanza la transformación hacia categorías superiores.

La ciudad concentra además el mayor pipeline hotelero entre ambos destinos, con cerca de 2.000 habitaciones en desarrollo, repartidas principalmente entre el centro urbano y el eje Aeropuerto-IFEMA. En la zona centro se contabilizan 20 proyectos, con predominio de hoteles de cuatro y cinco estrellas

Imagen creada por IA. Fuente: Hosteltur.

Barcelona opera en un contexto más restrictivo para el crecimiento de la oferta. La ciudad dispone de 680 hoteles y 88.000 camas, en un mercado condicionado por la regulación urbanística y la escasez de suelo disponible. Esta limitación reduce la expansión del parque hotelero y favorece estrategias centradas en la optimización, reposicionamiento y mejora de los activos existentes.

El informe de Colliers destaca que Madrid incrementa su capacidad para absorber demanda futura, mientras Barcelona consolida un modelo basado en la escasez de oferta lo que presiona las tarifas al alza

En los indicadores operativos, Barcelona mantiene la ventaja. En 2025 registró un RevPAR de 143,1 euros, una ocupación del 80,7% y un ADR de 177,4 euros, cifras que consolidan su posición como el mercado urbano más rentable de España.

Evolución de los resultados operativos 2022-2025 (€) en Barcelona. Fuente: Colliers con datos de Exceltur e INE

Madrid, aunque todavía por debajo en rentabilidad, presenta una evolución más acelerada: alcanzó un RevPAR de 125,9 euros, una ocupación del 73,9% y un ADR de 170,4 euros, impulsado sobre todo por el incremento de tarifas.

La distancia entre ambos destinos se estrecha, especialmente en precios. Madrid se aproxima progresivamente a los niveles de Barcelona tras varios ejercicios de fuerte crecimiento, en particular en los segmentos de gama alta, mientras la capital catalana sigue beneficiándose de una oferta más limitada y de una demanda internacional consolidada.

Evolución de los resultados operativos 2022-2025 (€) en Madrid. Fuente: Colliers con datos de Exceltur e INE

La inversión hotelera también refleja esta doble dinámica. Barcelona lideró en 2025 el volumen transaccionado, con 649 millones de euros en 15 operaciones, uno de los registros más altos de los últimos años. Madrid, en cambio, encabezó el número de transacciones, con 22 operaciones, aunque con un volumen inferior, de 360 millones de euros, condicionado por la menor disponibilidad de activos de gran tamaño.

“Mientras Madrid muestra un mayor dinamismo en número de transacciones, generación de nuevos productos hoteleros y recorrido en tarifas, Barcelona mantiene un comportamiento estabilizado, propio de un mercado plenamente consolidado con precios por habitación superiores a la capital”, señala Gonzalo Gutiérrez, managing director de Colliers.

De cara a 2026, Colliers apunta a que el apetito inversor por los dos grandes mercados urbanos españoles sigue siendo elevado. Con los datos del primer semestre todavía por cerrar, la consultora estima que la inversión hotelera en Madrid y Barcelona crece por encima del 13% respecto al mismo periodo del año anterior.

Gutiérrez añade que el contexto turístico sigue siendo favorable para ambos destinos. A medio plazo, el desarrollo de infraestructuras, el avance del segmento MICE y la captación de demanda internacional de mayor valor serán factores decisivos para sostener el crecimiento del turismo urbano en Madrid y Barcelona.