Madrid gana músculo hotelero con un mayor dinamismo transaccional y la generación de nuevos productos, mientras Barcelona conserva el liderazgo en rentabilidad, internacionalización e inversión. El último informe de Colliers dibuja un “Madrid vs. Barcelona” cada vez más equilibrado: la capital avanza impulsada por el crecimiento de tarifas, el calendario de eventos y la llegada de nuevas marcas; la ciudad catalana, por su parte, consolida su atractivo apoyada en una oferta más limitada, una ocupación superior y un RevPAR más elevado.
El informe "5 Claves: Madrid vs. Barcelona", elaborado con datos de INE, Exceltur, Aena y fuentes de mercado, vuelve a medir la fuerza de los dos grandes destinos urbanos del país. La comparación confirma que el escenario es cada vez menos asimétrico: Barcelona conserva los mejores indicadores operativos, pero Madrid gana peso como plaza en crecimiento.
La capital española se posiciona como el destino más dinámico, con 10,4 millones de viajeros en 2025 y una demanda diversificada. Según Colliers, Madrid está logrando mantener una demanda estable durante todo el año gracias a la variedad de su oferta, al segmento MICE y a su creciente posicionamiento como hub de eventos musicales, capaces de atraer a miles de visitantes para asistir a conciertos.
Estados Unidos se mantiene como principal mercado emisor, seguido de los grandes mercados europeos, como Italia y Francia. También el comportamiento de Latinoamérica, especialmente Argentina y Brasil, con crecimientos de doble dígito, del 41% y el 31%, respectivamente.
Barcelona, por su parte, recibe menos turistas, con 9 millones de viajeros, pero genera más pernoctaciones: 21,7 millones frente a los 21,4 millones de Madrid. En la capital catalana, los principales mercados emisores son europeos, especialmente Reino Unido, Francia, Italia y Alemania. A ellos se suma Estados Unidos, que se mantiene como el mercado de largo radio más importante, con un crecimiento del 0,6%.
La ciudad también conserva una posición muy sólida en MICE, eventos internacionales y grandes citas deportivas y culturales.
Aunque Madrid atrae más visitantes, Barcelona consigue retenerlos durante más tiempo. Así lo reflejan las estancias medias: 2,4 días en Barcelona frente a 2,1 días en la capital.
La oferta crece, pero a ritmos diferentes
Madrid cuenta con más hoteles, 862 establecimientos, y más camas, 94.316, además de un pipeline más activo. La expansión se concentra especialmente en el distrito Centro, con unos 20 proyectos y 1.050 habitaciones, y en el eje Aeropuerto-Valdebebas-IFEMA, donde hay alrededor de 1.000 habitaciones en desarrollo.
El informe de Colliers apunta a una evolución hacia segmentos superiores, impulsada por el reposicionamiento de activos y la entrada de marcas internacionales como Nobu, Radisson Collection, The Hoxton o Nômade.
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En Barcelona, en cambio, la oferta está condicionada por un entorno regulatorio más restrictivo, marcado por la moratoria hotelera de 2015 y el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), aprobado en 2017. La ciudad cuenta con 680 hoteles, 88.180 camas y unas 500 habitaciones en desarrollo, una limitación de oferta que contribuye a sostener niveles elevados de ocupación y precios.
Colliers estima que la extinción prevista de unas 10.000 licencias de viviendas de uso turístico en 2028 “favorecerá un traslado de demanda hacia el mercado hotelero”, con un impacto potencial positivo en ocupación, tarifas y RevPAR.
En este contexto, el foco inversor en Barcelona se concentra más en la reforma y el reposicionamiento de activos existentes que en la expansión de la planta hotelera. Las reformas del Hotel Arts y el W Barcelona, junto con reposicionamientos recientes como el antiguo Juan Carlos I o el Sofía, actual Grand Hyatt, reflejan una estrategia orientada a la mejora del producto. En conjunto, estas actuaciones han movilizado alrededor de 360 millones de euros, lo que evidencia una apuesta por la calidad más que por el aumento de capacidad.
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¿Quién lleva la delantera operativa?
En términos operativos, Barcelona continúa por delante. La ciudad cerró 2025 con una ocupación del 80,7%, un ADR de 177,4 euros y un RevPAR de 143,1 euros. Madrid, por su parte, registró una ocupación del 73,9%, un ADR de 170,4 euros y un RevPAR de 125,9 euros.
Si se analizan los datos desde 2022, Madrid muestra una evolución más dinámica. En ese periodo, la tarifa media pasó de 118,6 a 170,4 euros, mientras que los ingresos por habitación disponible subieron de 79,3 a 125,9 euros. Parte de este avance responde al reposicionamiento de activos y a la entrada de marcas internacionales, con un efecto especialmente visible en las categorías superiores.
Líderes en inversión hotelera urbana
Madrid cerró 2025 con 360 millones de euros de inversión, su registro más bajo de los últimos años si se excluye 2020, pese a contabilizar 22 hoteles transaccionados.
Según la consultora, la actividad se ha visto condicionada por la escasez de oportunidades de inversión, ya que el buen comportamiento operativo del mercado y unas perspectivas favorables de crecimiento han reducido la disposición de los propietarios a vender.
Barcelona, en cambio, se consolidó como el principal mercado urbano por volumen de inversión hotelera en 2025, con 649 millones de euros y solo 15 hoteles transaccionados. Esta diferencia apunta a operaciones de mayor tamaño y valoración.
El precio medio por habitación también evidencia esa distancia: 389.000 euros en Barcelona frente a 230.000 euros en Madrid
En la primera mitad del 2026, la situación se ha invertido. Madrid ha alcanzado una inversión de 397 millones de euros frente a los 165 millones de euros de Barcelona. En el primer caso, explica la consultora, la cifra está "altamente influenciada" por la reorganización accionarial del Complejo Canalejas y la venta del NH Collection Suecia a Besant Capital. En el segundo caso, la caída responde a la ausencia de operaciones de cartera y corporativas que impulsaron el volumen el pasado año.
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