El registro único de alquileres: cuando España se aleja del modelo europeo de gobernanza turística

La implementación en España del denominado “registro único” de alquileres de corta duración ha evidenciado, desde el inicio, problemas de enfoque, diseño y gobernanza. En lugar de aprovechar la oportunidad que ofrecía el Reglamento (UE) 2024/1028 para avanzar hacia un sistema basado en datos fiables y cooperación institucional, el Gobierno ha optado por una vía unilateral que ha generado inseguridad jurídica, duplicidades administrativas y un conflicto innecesario con las comunidades autónomas.

Este planteamiento ha dado lugar a recursos contencioso‑administrativos ante el Tribunal Supremo por parte de varias comunidades autónomas —entre ellas Andalucía, Comunidad Valenciana, Canarias y la Región de Murcia— por el riesgo cierto de duplicidad de registros y por una posible invasión de competencias autonómicas. No se trata de discrepancias políticas coyunturales, sino de objeciones jurídicas de fondo sobre la adecuación del modelo español al reparto competencial y a los principios del reglamento europeo.

El origen de esta duplicidad se encuentra en la decisión de desplazar el acceso a la información sobre las unidades de alojamiento a un actor ajeno al ecosistema turístico, como es el Colegio de Registradores, en lugar de articularlo a través de las autoridades competentes en ordenación turística. Ello obliga a las administraciones autonómicas a firmar convenios específicos para acceder a datos que deberían fluir de forma directa mediante una ventanilla única interoperable, introduciendo barreras adicionales sin mejorar la eficacia del control.

Estas objeciones fueron trasladadas formalmente al Gobierno de España, advirtiendo del riesgo de utilizar instrumentos vinculados al turismo como sustituto de una política estatal de vivienda que no está ofreciendo resultados. Se alertó de que resulta más sencillo buscar culpables en el turismo que afrontar con rigor una política pública de vivienda eficaz.

Los datos compartidos por el propio Ministerio de Vivienda con las comunidades autónomas confirmaron pronto estas advertencias. En algunos territorios, hasta un 90 % de los números revocados correspondían a viviendas turísticas correctamente autorizadas. Estas revocaciones no respondían a incumplimientos de la normativa turística, sino a causas ajenas a la ordenación del sector, como incidencias registrales o catastrales.

El efecto práctico ha sido la conversión artificial de oferta legal en presuntamente irregular mediante un registro ajeno a la ordenación turística, penalizando a quienes cumplen la normativa, tributan y generan empleo, mientras persisten vías menos controladas.

Estas advertencias quedaron reflejadas en la Declaración de Sevilla, de 23 de octubre de 2025, firmada por trece comunidades autónomas, que reclamaba separar de forma clara el debate sobre el acceso a la vivienda del desarrollo turístico y advertía del riesgo de convertir al turismo en el culpable del fracaso de una política estatal de vivienda eficaz.

En este contexto resulta especialmente relevante el reciente pronunciamiento de la Comisión Europea en el marco del procedimiento TRIS, el mecanismo de control preventivo de compatibilidad con el Derecho de la Unión. La Comisión recuerda que una unidad de alquiler de corta duración no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro cuando ya existe uno obligatorio y fija el 20 de mayo de 2026 como fecha límite para eliminar cualquier duplicidad administrativa incompatible con el derecho europeo.

Europa no cuestiona la regulación ni el control del alquiler de corta duración, sino la opción política de sustituir la coordinación y la interoperabilidad por la acumulación de registros. El reglamento europeo es claro: solo puede existir un único procedimiento de registro por vivienda. A partir de ese principio, lo que defienden los territorios y el sector es una ventanilla única de intercambio de datos apoyada en los registros autonómicos que ya autorizan y controlan la actividad, no un registro estatal paralelo con requisitos adicionales sin justificación normativa.

Tras este pronunciamiento, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) ha expresado una posición crítica, señalando que el modelo se ha diseñado sin acuerdo con los territorios ni con los operadores afectados y que está provocando una expulsión injustificada de oferta legal, con impacto directo sobre pequeños propietarios y empresas gestoras.

A ello se suma una asimetría regulatoria que está favoreciendo el fraude. Mientras se bloquea la comercialización de vivienda turística legal, se permite la publicidad en plataformas de alojamientos amparados en números de alquiler de temporada que, en la práctica, desarrollan actividad turística.

Todo ello genera un perjuicio económico directo sin evidencia de mejora efectiva en el acceso a la vivienda y desplaza el foco del verdadero problema: el fracaso de la Ley estatal de Vivienda y de una política pública incapaz de aumentar la oferta residencial. El turismo se convierte así en un chivo expiatorio frente a la falta de resultados en materia de vivienda.

Existen, sin embargo, alternativas que demuestran que es posible regular con rigor desde el diálogo institucional y la cooperación entre administraciones. El modelo Ibiza, basado en la colaboración leal entre administraciones, sector y plataformas digitales, ha permitido avanzar en el control de la oferta ilegal y en la ordenación de la actividad sin destruir oferta legal ni generar inseguridad jurídica.

En definitiva, el problema no es el turismo, sino una forma de gobernar basada en el enfrentamiento permanente: propietarios contra inquilinos, residentes contra turistas, Estado contra territorios.