Lo que el récord de 4.275 millones no cuenta del nuevo mapa hotelero

Es un dato que merece celebrarse y conviene poner en contexto. España cerró 2025 con 4.275 millones de euros de inversión hotelera, según el informe anual de Colliers, consolidándose como el segundo mercado más activo de Europa y firmando el segundo mejor registro histórico del sector, solo por detrás de 2018. CBRE sitúa la cifra en 4.228 millones de euros, el 23% del total inmobiliario nacional. La diferencia metodológica entre ambas firmas no cambia el mensaje: el inversor hotelero confía en España como destino prioritario.

El titular es bueno y se lee bien en los foros del sector. Pero por debajo de la cifra agregada, el mapa inversor está cambiando a una velocidad que su narrativa pública no termina de reflejar. Cuatro tendencias que llevan acumulándose tres años y que en 2025 se han hecho innegables.

Fuente: Colliers, Informe de Inversión Hotelera en España 2025 (enero 2026). La cifra de 2025 es la más alta desde 2018, en un patrón que sugiere consolidación estructural más que pico cíclico.

Primera tendencia: la descentralización ha empezado

Durante años, la concentración geográfica de la inversión hotelera en España fue uno de los rasgos definitorios del sector. Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Canarias y Baleares acaparaban sistemáticamente más del 80% del volumen anual. En 2025, esa concentración ha bajado al 68%. Catorce puntos en tres años. No es ruido estadístico, es una tendencia.

Fuente: elaboración propia a partir de informes anuales de Colliers, CBRE y Cushman & Wakefield 2022-2025. El descenso del Top 5 es consistente entre las tres firmas, con variaciones metodológicas mínimas.

¿Adónde se va el capital que antes iba a los destinos prime? A varios sitios. La costa andaluza no marbellí (Cádiz, Almería, Costa Tropical) ha capturado operaciones relevantes. El norte cantábrico empieza a aparecer en las carteras de fondos value-add (San Sebastián, Bilbao, Santander).

El interior peninsular suma proyectos de hotel boutique y resort rural premium con tickets entre 8 y 25 millones. Y las plazas tradicionalmente fuera del radar luxury (Sevilla, Valencia, Murcia, A Coruña) han duplicado su presencia en los rankings de transacción.

Lo que explica esta descentralización es estructural y conviene retenerlo. Los activos prime en los grandes destinos han alcanzado precios que comprimen yields a niveles donde el ROE esperado deja de ser competitivo frente a otros sectores. Los fondos buscan mantener objetivos del 13-15% IRR y para eso necesitan destinos con más recorrido. La España de las ciudades medianas y de las costas no consolidadas es exactamente eso.

“El Top 5 de destinos pasa del 82% al 68% de la inversión hotelera en tres años. La descentralización del capital es una de las tendencias más relevantes del próximo ciclo”

Segunda tendencia: el inversor ya no es el de hace cinco años

El perfil del comprador hotelero español ha cambiado más en los últimos tres años que en los quince anteriores.

Las cadenas nacionales, que históricamente eran el comprador dominante, han pasado del 38% al 32% de las operaciones por volumen. Family offices y patrimonialistas han subido del 25% al 28%. Y los fondos institucionales europeos han crecido del 22% al 28%, prácticamente igualando a las cadenas como inversor principal.

Fuente: estimaciones a partir de Colliers 2022-2025 y CBRE Iberia Investment Outlook. Las categorías no son exclusivas y algunas operaciones mezclan capital, pero la tendencia direccional es robusta entre fuentes.

Esto importa más de lo que parece. Cada perfil inversor opera con criterios distintos. Las cadenas nacionales priorizan integración operativa y eficiencia de marca. Los family offices priorizan preservación de capital, horizonte largo y, crecientemente, exposición a activos generadores de cash flow estable.

Los fondos institucionales priorizan IRR objetivo, exit en 5-7 años y métricas reportables a sus LPs. Cuando el peso relativo cambia, cambian los precios pagados, los tipos de activo demandados y los contratos de operación habituales.

Es muy probable que 2026 confirme la consolidación de los fondos institucionales como primer comprador del segmento luxury y upper-upscale, desplazando a las cadenas a un papel más operador que propietario. La separación entre propiedad y gestión, que llevamos décadas debatiendo en España, se está produciendo silenciosamente.

Tercera tendencia: el value-add ya casi iguala al core

Durante años, la inversión hotelera española se dividía mayoritariamente entre dos estrategias claras: comprar activos prime estabilizados (core) o construir resorts nuevos (greenfield). El value-add (comprar activos para reposicionar) era una estrategia minoritaria, reservada a fondos especializados. En 2025 ha alcanzado el 35% del volumen total, casi a la par con el core (38%).

Fuente: elaboración propia a partir de Colliers 2025. Los porcentajes corresponden a estrategia inversora principal declarada en la operación. La frontera entre value-add y reposicionamiento de uso es difusa en algunas transacciones.

La razón es doble. Por un lado, el agotamiento del producto prime disponible en los grandes destinos obliga a buscar valor en activos con margen de mejora operativa. Por otro, la consolidación de operadores especializados en reposicionamiento (Stoneweg, Azora, Brookfield, Tristan Capital, KKR, Blackstone) ha creado capacidad de ejecución que antes el mercado no tenía.

El número que conviene seguir en 2026 es el ticket medio de operación value-add, hoy en torno a 35-60 millones de euros por activo. Si esa cifra sube hacia 80-100 millones, significará que los fondos están encontrando activos premium reposicionables, lo que extenderá la onda inversora hacia segmentos que hoy todavía están protegidos por valoraciones razonables.

Cuarta tendencia: el capital nacional resiste, pero el ticket internacional crece

Los inversores patrimonialistas nacionales lideraron el 72% de las operaciones en 2025, según Colliers. Es una buena noticia que refleja confianza interna en el sector. Pero hay un dato complementario que conviene leer junto: el ticket medio del inversor internacional es ya 2,3 veces el del inversor nacional. Es decir, los nacionales hacen más operaciones, los internacionales hacen las grandes.

Esto tiene consecuencias geográficas y de producto. El capital institucional internacional se concentra en activos prime urbanos (Madrid, Barcelona) y en resorts luxury consolidados (Costa del Sol, Baleares, Canarias sur). El capital nacional cubre el resto del país y la mayoría del segmento medio-alto. Esta división del trabajo no es nueva, pero se está acentuando. Y plantea preguntas legítimas sobre el control efectivo de los activos más valiosos del sector hotelero español.

“Los inversores nacionales hacen más operaciones. Los internacionales hacen las grandes. El ticket medio internacional ya duplica al nacional”.

Ninguna de estas tendencias es necesariamente negativa. El capital internacional aporta estándares, profesionalización y acceso a redes globales de distribución que el sector nacional no construye por sí solo. Pero conviene tener la fotografía completa antes de celebrar exclusivamente las cifras agregadas.

Qué seguir en los próximos doce meses

El sector hotelero español entra en 2026 con condiciones financieras más favorables, pipeline robusto de operaciones y rentabilidad atractiva frente a otras alternativas inmobiliarias. La fortaleza estructural es real y los fundamentales son sólidos. Pero el ciclo que arranca no será una réplica del anterior. Cuatro indicadores conviene seguir trimestre a trimestre.

CUATRO INDICADORES PARA SEGUIR EN 2026

Concentración geográfica del Top 5 destinos. Si baja por debajo del 65% se confirma la descentralización como tendencia estructural, no coyuntural.

Peso de fondos institucionales sobre el total. Si supera el 30% en 2026 se confirma su consolidación como primer comprador del segmento luxury.

Volumen y ticket medio del value-add. Si el value-add supera el 40% del volumen y el ticket medio sube por encima de 60 M€, se acelera el reposicionamiento del parque hotelero existente.

Apertura del capital internacional al segmento medio-alto. Si los fondos europeos empiezan a invertir en 4★ urbanos y resorts no luxury de costas no consolidadas, el cambio será generalizado.

El sector hotelero español ha demostrado en 2025 madurez, liquidez y capacidad para atraer capital de calidad. La fotografía agregada es buena. Pero la película que estamos viendo en cámara lenta es más interesante que la foto fija del cierre del ejercicio. Y conviene mirarla con la misma atención con la que celebramos los récords.

Porque las decisiones inversoras que se están tomando ahora van a definir cómo se ve el sector hotelero español en 2030. Y si solo miramos la cifra agregada, las decisiones se tomarán sin las preguntas que toca hacer.

REFERENCIAS Y FUENTES

1. Colliers. Informe de Inversión Hotelera en España 2025. Madrid, enero 2026. Disponible en colliers.com/es-es.
2. CBRE. Iberia Investment Outlook 2026. Análisis de capital institucional y diversificación sectorial. Madrid, enero 2026.
3. Cushman & Wakefield. Spain Hotel Market Report 2025. European Hotel Investor Compass. Madrid, marzo 2026.
4. Savills. European Hotel Investment Outlook 2026.
5. Deloitte. European Hospitality Industry Conference 2025. Diversificación geográfica y nuevas estrategias inversoras.
6. Hosteltur. Ranking 2025 de las grandes cadenas hoteleras españolas. Diciembre 2025.
7. Exceltur. Valoración empresarial del año 2025 y perspectivas 2026. Madrid, enero 2026.
8. Urbanitae. Análisis de mercado hospitality 2025 y oportunidades 2026. Mayo 2026.