El riesgo laboral en la toma de posesión de activos turísticos

La recuperación de un activo hotelero por su propietario puede parecer, a primera vista, una operación estrictamente inmobiliaria. Sin embargo, desde la perspectiva laboral, no siempre es así. En determinados supuestos, lo que formalmente se presenta como la mera devolución de un inmueble puede implicar, en realidad, la transmisión de una unidad económica organizada (un negocio) y, con ello, la aplicación del régimen de sucesión de empresa previsto en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores (“ET”) y la Directiva 2001/23 CE.

Precisamente esta es la cuestión que se aborda en la Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo núm. 156/2026, de 9 de febrero de 2026 que vuelve sobre un tema clásico en la época de la crisis de las subprime que emerge ahora de nuevo con fuerza. Analiza la sentencia, la reversión de un complejo turístico a su propietario y la posible obligación de asumir la plantilla adscrita a su explotación. La resolución resulta especialmente relevante en un mercado en el que son frecuentes las operaciones de recuperación de activos hoteleros, independientemente de las diversas fórmulas de articulación de la operación (ejecuciones hipotecarias por impago y recuperación del collateral, desahucios de operadoras hoteleras que incumplen el contrato de arrendamiento, sale and lease-back -la propietaria vende al banco la propiedad del hotel y se convierte en arrendataria del mismo-, concurso del anterior gestor, etc.)

El punto de partida sigue siendo la conocida doctrina del hotel “Las Dunas", la cual estableció que no toda recuperación de un hotel determina automáticamente la existencia de sucesión de empresa. La clave no está en la mera titularidad del inmueble, sino en determinar si lo transmitido, aquello de lo que se toma posesión, conserva la identidad de una unidad económica organizada. Si lo que se entrega es únicamente un edificio vacío, desprovisto de los medios necesarios para continuar la actividad -como recuerda la Sala Cuarta “un inmueble y nada más”-, la existencia de una sucesión de empresa seía, en principio, más difícil de sostener. Por el contrario, si junto con el inmueble se reciben instalaciones, mobiliario, equipamiento, licencias, organización operativa, clientela, contratos con turoperadores u otros elementos funcionales que permitan identificar un negocio en condiciones de poder tener continuidad en su explotación sin aportación de activos imprescindibles por el cesionario, el análisis cambia sustancialmente. Porque en este último caso sí puede haberla.

La sentencia se sitúa precisamente en esa frontera. En el caso analizado, una sociedad explotaba un complejo de apartamentos turísticos en Mojácar mediante un contrato de arrendamiento de industria que comprendía no solo el inmueble, sino también mobiliario, equipamiento e instalaciones vinculadas a la actividad. Tras el concurso de la propiedad original, y la asunción de la propiedad del complejo por SAREB, el activo fue adquirido por un fondo de inversión, que decidió no renovar el arrendamiento y recuperar la posesión del complejo.

Al producirse la reversión, surgió el conflicto laboral. La operadora saliente sostuvo que se había transmitido una unidad productiva y que, por tanto, el nuevo propietario que recibía el inmueble debía asumir a la plantilla. La nueva propiedad y su gestora rechazaron esa conclusión alegando, entre otros argumentos, que no pretendían continuar la explotación turística, sino destinar los apartamentos a la venta individualizada, y que las instalaciones presentaban un estado de deterioro u obsolescencia que impedía su explotación inmediata sin inversiones relevantes

El Alto Tribunal concluye, atendiendo a las circunstancias concretas del caso, que la reversión del arrendamiento de industria implicaba la transmisión de una unidad productiva y, por tanto, la existencia de sucesión de empresa. Uno de los argumentos centrales es que la intención futura del propietario no resulta, por sí sola, determinante para excluir la sucesión laboral. Lo decisivo es valorar qué se recibe en el momento de la reversión y si ese conjunto de medios mantiene una identidad económica reconocible (en definitiva, si aquello recibido por la cesionaria se puede explotar económicamente).

El tribunal introduce además en el ámbito de las relaciones privadas el filtro de la doctrina “Grafe Pohle" (argumento sobre la obsolescencia de lo transmitido). Esta resolución, emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y asumida por nuestros tribunales, establece que, en actividades basadas en elementos materiales, la obsolescencia o inutilidad de los activos tangibles (ya sea por exigencias técnicas, medioambientales o legales impuestas por el poder adjudicador) no descarta por sí sola la existencia de sucesión, pues, en determinados casos, si la entidad económica mantiene su identidad, el hecho de no transmitir esos activos obsoletos no impide la sucesión laboral de empresa. Traducido a este caso, el mero hecho de que las instalaciones requieran importantes reformas o que el propietario alegue cierta obsolescencia y mal estado de los medios materiales devueltos, no le exime de asumir a la plantilla. Es importante señalar que esta doctrina Grafe Pohle no solo se está aplicando ya en los cambios de adjudicataria de empresas contratistas, sino que está comenzando a irrumpir en el ámbito puramente privado, como es el caso.

Desde la perspectiva empresarial, la sentencia aconseja evitar lecturas puramente inmobiliarias de este tipo de operaciones. El asesoramiento procesal civil (en ejecuciones hipotecarias) o inmobiliario (en operaciones de M&A) requiere la visión desde el prisma laboral. Un hotel o complejo turístico puede integrar además del edificio; instalaciones, mobiliario, contratos, licencias, sistemas de gestión, proveedores, organización operativa, plantilla adscrita, etc. Son esos elementos los que permiten valorar si lo transmitido conserva la identidad de una unidad económica.

Por ello, antes de recuperar o adquirir un activo turístico, conviene realizar un análisis laboral específico. Si del mismo se evidencia riesgo de sucesión de empresa, quien reciba el activo deberá contemplar la posible asunción de los contratos de trabajo y las responsabilidades en los términos del artículo 44 ET (responsabilidad solidaria laboral y de seguridad social, durante los tres años posteriores a la transmisión, de las obligaciones nacidas antes del traspaso y no satisfechas). Y si su estrategia consiste en no continuar la actividad o en transformar el uso del activo, deberá articular las medidas laborales oportunas —incluidas, en su caso, medidas colectivas de reorganización o extinción— por los cauces legalmente previstos, con la especial cautela que requiere el binomio sucesión de empresa y despido colectivo, sobre el que la jurisprudencia también ha tenido ocasión de pronunciarse.

La conclusión principal derivada de la sentencia es que, en operaciones sobre activos hoteleros, la cuestión decisiva es qué se recibe realmente en el momento de la reversión. Cuando lo recibido no es solo un inmueble, sino una unidad productiva (incluso obsoleta), el riesgo laboral forma parte esencial de la operación.

David Martínez Saldaña, socio del área Laboral de KPMG Abogados

Guillermo Alonso, senior manager del área Laboral de KPMG Abogados