La venta de inmuebles hoteleros puede suponer una importante inyección de capital para las empresas en momentos en los que, aún con políticas duras de reducción de costes, generar ingresos es cada vez más difícil.

Aunque la industria hotelera se ha desarrollado tradicionalmente en España mediante el modelo de propiedad, desde hace ya algunos años las vías se han diversificado permitiendo un crecimiento menos intensivo en capital. Hoy muchos hoteleros no solo descartan la propiedad para sus futuros proyectos, sino que están interesados en vender todos  o muchos de los activos que poseen y centrarse en el negocio puro de la gestión.

Desinversiones hoteleras

Barceló Hotels & Resorts afirma tener casi todos sus hoteles en venta. “A priori no, pero si surge una propuesta muy muy buena que valga la pena, las puertas están abiertas”, explican desde la cadena, confirmando que en los últimos años la prioridad ha sido apostar por el negocio de gestión. Inciden en que la venta no sería a cualquier precio y en cada caso bajo condiciones determinadas. Por ejemplo, para el Barceló Raval -cuya operación ha encargado a CBRE y podría cerrarse por unos 40 millones de euros- es determinante que la cadena conserve la gestión.

La venta del Barceló Raval podría cerrarse por unos 40 M €.
La venta del Barceló Raval podría cerrarse por unos 40 M €.

En el caso de NH Hoteles la venta es esencial en su plan de refinanciación. La compañía se ha comprometido a vender activos por valor de 250 millones de euros a lo largo de tres años, aunque de momento no han comunicado ni a qué establecimientos afectará ni cuándo se producirán las operaciones. Recuerdan que no todos los activos valen lo mismo y que el precio varía muchísimo dependiendo de las condiciones de mercado y de numerosos factores. Uno de los hoteles cuyo interés en vender sí se ha anunciado por considerarlo no estratégico para el grupo ha sido el Jolly Madison Towers, en EEUU, además de doce hoteles que la compañía quiere vender en Holanda, operaciones encargadas a Jones Lang LaSalle Hotels. A 30 de junio de 2012 el grupo tenía en propiedad 82 hoteles (que suman 13.621 habitaciones) de los 395 que tenía abiertos.

También Abba Hoteles cuenta con un plan de desinversión mediante el cual está interesada en ejercer una operación de leaseback para dos de sus hoteles, Abba Berlín Hotel y Abba Granada Hotel. La cifra de la venta podría ascender a unos 64 millones de euros -incluyendo los dos inmuebles- y la cadena mantendría estos establecimientos en su cartera bajo alquiler, con la opción de readquirir su propiedad pasados unos años. La hotelera ya ha ejecutado otras ventas mediante sale & leaseback, como la del Abba Castilla, que fue adquirido por el Grupo Millenium por 33 millones de euros, y la del Abba Queen’s Gatea, comprado por la empresa Mazabi Gestión de Patrimonios por 40 millones de euros.

Meliá Hotels International, cadena que sitúa la gestión como uno de los ejes de su Plan Estratégico 2012-2014, ha realizado últimamente una serie de desinversiones importantes. De hecho, entre el 19 de diciembre de 2011 y el 2 de enero de 2012 comunicaron a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) cinco operaciones de venta de activos de la compañía, que le han reportado 123,6 millones de euros. Más tarde, en abril se comunicaba la venta del hotel Tryp Blanche Fontaine de París por 12,8 millones de euros, que generaría una plusvalía a la compañía de unos 8,4 millones de euros, pero la última operación se anunció a principios de julio, la venta del ME Cancún, en México, por 61,2 millones de euros, generando unas plusvalías 26,4 millones de euros. Estas operaciones se encuadran en la progresiva orientación estratégica de su modelo de negocio hacia una compañía con más peso de hoteles en gestión (asset light), optimizando el valor de sus marcas y su capacidad de gestión.

Así las cosas, cabe destacar las palabras del presidente de Husa, Joan Gaspart: “Para las cadenas hoteleras que quieren crecer, la propiedad es inviable”. Husa, que a finales de 2011 anunciaba la venta del Hotel Palace de Barcelona por 68 M €, cuenta ya con tan solo 11 hoteles bajo propiedad en su cartera y no descarta la venta de alguno de ellos. “Todo está en venta y todo depende del precio, de las circunstancias y de las condiciones”, afirma el presidente, añadiendo: “Podríamos decir que el Hotel Avenida Palace, en Barcelona, es un hotel que no tiene precio por razones sentimentales de la familia, pero fuera de este caso, yo diría que no hay ningún hotel que no esté en venta siempre y cuando las condiciones de futuro de la cadena en ese establecimiento puedan estar ligadas a la explotación y a la gestión”.

Para las más pequeñas la venta puede ser la solución para sobrevivir y escapar de soluciones más trágicas. Eden Hoteles, por ejemplo, ha vendido dos de sus establecimientos mallorquines, Eden Playa y Eden Alcudia, al turoperador alemán Alltours, que los operará bajo su cadena Allsun Hoteles.

Matrimonio entre propietario y operador

Ante este contexto en el que la propiedad y la gestión tienden a separarse, se hace cada vez más imprescindible que los propietarios y operadores de hoteles caminen hacia el entendimiento, teniendo siempre en mente que lo mejor para ambos es que el hotel se llene y genere ingresos y abriéndose hacia la renegociación. La tendencia será, según Miguel Vázquez, socio director de Irea, hacia modelos mixtos o variables. La franquicia también irá cobrando cada vez más importancia. Y el entramado empresarial será así cada vez más complejo. 

Reportaje publicado en la revista HOSTELTUR de septiembre "Se vende hotel".

En el pdf adjunto puede descargarse el reportaje con título "Se vende hotel" íntegro, publicado en la revista HOSTELTUR de septiembre.

 

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