Suponen el 85% del negocio en el continente

La hotelería vacacional ha crecido un 3,5% anual en Europa desde 2010

La hotelería vacacional, segmento del que se nutre la mayor parte del sector resorts, supone alrededor de un 85% del turismo en Europa y tal y como señala Oriol Peña, Head of Operations en HI Partners, en el marco de la III edición del Mediterranean Resort & Hotel Real Estate Forum (MR&H), celebrado en PortAventura: “Ha crecido del orden de un 3,5% anual en los últimos 7 años, con un incremento del gasto medio por cliente de más de 2% y se espera que se mantenga así en los próximos años”.

Según los profesionales reunidos en el congreso, la situación geopolítica del área mediterránea ha distorsionado en gran medida el crecimiento implícito que ha experimentado la demanda para este tipo de productos, concentrándose los mayores incrementos principalmente en España y últimamente también en Grecia; en detrimento de destinos como Egipto, Turquía y Túnez.

A pesar de que históricamente los resorts han sido un sector con bastante arraigo en determinadas zonas del Mediterráneo, según Oriol Peña: “Estaba poco desarrollado en cuanto a estrategia y posicionamiento, centrándose en una oferta generalista enfocada principalmente a clientes multi-segmento, con un abanico de servicios complementarios muy estándar y en propiedades con grandes stocks de habitaciones”.

"Esta tendencia está cambiando y en los últimos años, la oferta se ha ido fragmentando en busca de la especialización, tanto en la oferta de servicios, como en tipología y de perfil de clientes”, explica el experto y añade que esto se debe a que “existe una gran demanda latente de productos nicho que suponen rentabilidades hasta un 175% superiores a productos más generalistas. Por ejemplo, en Europa, los resorts centrados en bienestar y salud se espera que, en los próximos años, crezcan un 50% por encima del resto de productos más estándar. Otro ejemplo es la inclusión de Villas y Branded Residences en productos más premium, que está permitiendo optimizar el inventario de habitaciones consiguiendo ADR’s muy superiores”.

Asimismo, destacan que hay que tener presente que, frente a otros tipos de producto, la capacidad de los resorts de generar ingresos adicionales (alimentos y bebidas, wellness y actividades deportivas entre otros) a las habitaciones es muy alta. “En algunos casos pueden llegar a suponer del orden del 65%-70%, lo que en términos de total de ingresos por habitación disponible (TrevPAR) confiere una clara ventaja a este tipo de productos vs. productos tipo lifestyle, o familiares fuera del ámbito de los resorts, cuyas ventas se encuentran muchísimo más ligadas a las habitaciones (del orden del 60%-65% como mínimo)”, aclara Oriol Peña.

ClubMed Da Balaia, en Portugal.ClubMed Da Balaia, en Portugal.

Un inversor en transformación

Asimismo, tal y como han explicado estos profesionales, siguiendo con la línea de la industria en general, el sector de los resorts se encuentra, a día de hoy, inmerso en un proceso de transformación para adaptarse a las nuevas tendencias a nivel de producto y servicio, y de distribución; ambas corrientes originadas por una cambiante base de clientes que sigue en crecimiento.

A nivel de marcas y operadores se trata igualmente de un sector bastante fragmentado, sobre todo en España, donde conviven marcas internacionales con marcas nacionales de presencia internacional, así como operadores locales y de marca blanca, y cuya distribución está controlada en su mayoría por la touroperación, que por un lado ha garantizado ciertos niveles de negocio en momentos de recesión, pero que por otro lado “está impidiendo aprovechar el momento alcista del ciclo en el que nos encontramos actualmente”, incide Oriol Peña.

De hecho, Javier Arús, Head of hotels segment de Azora Group, apunta que tras la crisis y para conseguir un “sistema más justo” con todos los agentes, el modelo inversor en nuestro país ha cambiado. “Actualmente,en torno 70% de la industria en España está bajo modelos de propiedad + operador; aproximadamente un 20% sigue con modelos de arrendamiento fijo; y el otro 10% empleando otros modelos de gestión y contratos de alquiler variables, franquicia, etc.”, apunta este experto.

Así, los expertos consideran que las oportunidades y retos del sector pasan por explorar la especialización y por la inclusión de nuevas propuestas enfocadas a experiencias en los casos de los productos más generalistas.

Sobre la especialización en los servicios y las experiencias, los profesionales señalan como importante trabajar con sub-operadores especialistas en determinados servicios. En este sentido, Javier Arúsdestaca que la tendencia se dirige hacia los multioperadores en un solo resort: “Cada vez existe más tendencia de especialización y lo que se perfila como línea de futuro es que van a existir distintos proveedores sobre un mismo espacio, gestionando diferentes elementos del resort: el hotelero tradicional para lo que se refiere al aspecto de alojamiento; compañías que gestionan el entretenimiento; otro encargado del área gastronómica; y otro que gestione la parte de experiencias y actividades, por ejemplo”.

Otra de las futuras estrategias de inversión que han destacado durante el congreso eslagestión de terceros; y es que en los casos de grandes activos puede ser una“muy buena opciónapoyarse en una marca reconocida y grande a través de un modelo de franquiciado, respaldándote en una marca y en sus canales de distribución, eso sí, separando la operación del nombre”, explica Javier Arús, y añade que, de esta manera, sobre un mismo activo existe: la marca, el operador y el propietario. “Paracce que en España ya empezamos a romper ese binomio de propietario + operador, cediendo espacio a un tercer actor, que puede ser una franquicia o una marca. A medida que se incremente la presencia y el peso del inversor internacional, crecerá también la oportunidad de gestión a terceros”, comenta Arús.

Por otro lado, Oriol Peña incide en que, desde el punto de vista de inversión se ha percibido en los últimos años un claro incremento de la liquidez debido, principalmente, a la alta fragmentación existente en el mercado a nivel de inversores/propietarios y al mismo tiempo al relevo generacional que se está produciendo en determinados propietarios de tamaño mediano y pequeño, suponiendo una clara oportunidad para fondos de tamaño medio. “Igualmente, desde el punto de vista de diversificación de cartera consideramos que los resorts presentan una buena estrategia de cobertura frente a la floreciente oferta de apartamentos y alquiler vacacional que empiezan erosionar los márgenes de productos vacacionales y urbanos estándar sin oferta complementaria”, apunta.

Cambio de perfil

En general los resorts en el Mediterráneo han atraído históricamente un cliente eminentemente vacacional, en su mayoría cliente familiar, combinado con parejas y jugadores de golf, en búsqueda de productos mixed-used. En su gran mayoría han sido provenientes de Europa Continental, así como de Reino Unido y Países Nórdicos.

Siguiendo con las nuevas corrientes de demanda actuales, se han añadido distintas capas de clientes nicho más especializados en turismo sanitario y de bienestar, culinario y gastronómico, entre otros.

Además, los clientes asiáticos comienzan a visitar de manera recurrente destinos vacacionales, así como los llamados “generación X” y “Millenials” que han modificado ciertos hábitos de consumo tradicional, primando las experiencias por encima de la oferta de servicios.

 

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