Edición España. Es importante no cruzar la frontera al negocio residencial

Cómo evitar problemas legales si apuesta por la larga estancia

21 diciembre, 2020
  • Hay que buscar un equilibrio porque el cambio de modelo a la larga estancia no puede entrar en el terreno del alquiler residencial
  • Las legislaciones turísticas penalizan el uso no turístico de la habitación de hotel, explica el abogado de Tourism & Law
  • Solicitar medidas cautelares en procedimientos por contratos de alquiler puede ayudar a mantener la liquidez de la empresa

Una de las opciones cada vez más empleadas para aumentar la liquidez por parte de los hoteles está siendo ofertar la larga estancia. Muchas cadenas y hoteles independientes han decidido adoptar temporalmente este modelo, pero es preciso cumplir con unos requisitos. Hortensio Santos, abogado de Tourism & Law, señala en un artículo publicado en la edición de diciembre de 2020 de la revista Hosteltur que “los hoteles tienen que tener mucho cuidado porque ciertamente la mayoría de las legislaciones turísticas -compartimentada por cada una de las CCAA- en cuanto a las pernoctaciones, establece como uno de los objetivos que dicha pernoctación tenga un objetivo turístico”.

Incluso en el procedimiento sancionador de los organismos de Turismo se penaliza, es decir, se sanciona por considerarse infracción, que la estancia tenga un motivo no turístico y “particularmente en algunas legislaciones se dice específicamente que cuando se destinan habitaciones del hotel a vivienda habitual, eso es infracción”. Por tanto, sacar esa bolsa de habitaciones para larga estancia debe llevar implícito el que se trate de “una alternativa a la vivienda habitual”.

Porque “tampoco existe una definición de qué se considera larga o corta estancia en los establecimientos turísticos”, con lo que “lo único que tiene que tener en cuenta el establecimiento hotelero es que la habitación no puede servir para satisfacer las necesidades de vivienda habitual de una persona, porque en ese caso el fin distinto al turístico estaría completamente acreditado, y el establecimiento se expondría a una sanción”.

Cambio temporal de modelo

En definitiva, es importante que cuando se hagan esos contratos de pernoctación con el cliente por un mes o dos meses quede claro cuál es la finalidad para que la necesidad de buscar una nueva fuente de ingresos no genere al final un problema peor. “Hay que asegurarse de que efectivamente lo hacen cumpliendo con la legislación vigente en cada Comunidad”. Se trataría de un cambio de modelo para atraer a un cliente que no venga directamente del turismo pero que tampoco vaya a usar el hotel como alternativa al alquiler residencial. Estaría en la línea de lo que se está dando en llamar las workation, un cambio de escenario para trabajar -en el campo, el mar o la montaña- o un espacio seguro en el que celebrar reuniones o combinar el trabajo con el ocio, en aquellos destinos donde las restricciones lo permitan.

Otra medida a la que se ha recurrido desde el principio de la pandemia se refiere a los casos de contrato de arrendamiento, aún uno de los sistemas más habituales de gestión hotelera en España, aunque se han estado abriendo paso en los últimos años otras opciones que se imponen de modo creciente en el panorama internacional. En estos casos el hotelero ha estado buscando renegociar la renta, solicitar una moratoria o rebaja la renta, y, al menos, en la primera etapa de esta crisis, se trabajó en acuerdos que evitaran acudir a unos tribunales colapsados.

Medidas cautelares

Lo cierto es que en muchos casos no está siendo posible evitarlo y la moratoria de cuatro meses establecida por el Gobierno que se aplicó al inicio de la pandemia para los grandes tenedores de inmuebles no ha sido una respuesta a este problema. De hecho, como informa hoy este diario en Rebaja del 50% en alquiler de grandes tenedores para hostelería y turismo, la nueva rebaja que prepara el Consejo de Ministros beneficiaría a bares y restaurantes, pero no hoteles, a falta de conocer el texto del real decreto previsto.

Numerosos negocios hoteleros han tenido que recurrir a los tribunales para solicitar la aplicación de la cláusula Rebus sic stantibus, que “permite revisar las condiciones de un contrato cuando las circunstancias que den lugar a ese contrato han cambiado de una manera drástica e inesperada sin ningún tipo de culpabilidad por ninguna de las partes”, como es el caso en esta crisis. Se firmó un contrato de arrendamiento en una situación que no tienen nada que ver con la actual, con lo que, en virtud de esta cláusula, se puede revisar la renta, pero ello conlleva un trámite judicial. No obstante, el procedimiento puede durar varios años, tras los cuales la sentencia ya no llegaría a tiempo de evitar el perjuicio que está sufriendo en este momento el hotelero.

Ante la imposibilidad de evitar los tribunales en la renegociación de alquileres, se está solicitando una medida cautelar, un procedimiento que permite que “cuando existe cierta apariencia de que efectivamente uno lleva bastante razón en lo que se indica en esa demanda, se adelanten los resultados del pronunciamiento judicial de la sentencia"

"Porque si al final ese resultado se aplica cuando tienes la sentencia puede ser que el derecho que tú estás haciendo valer ante el juez se pierda por el transcurso del tiempo”. Primero se ha de mostrar que “existe una causa fundamentada de que haya bastantes posibilidades de que te den la razón en los juzgados”. En segundo lugar, “que exista periculum in mora”, es decir, “que como consecuencia del transcurso del tiempo en la tramitación del procedimiento el derecho pueda frustrarse porque pueda tener un pronunciamiento judicial a favor que no sirva de nada”.

Ojo, habrá fianza

Y en tercer lugar “se ha de prestar una fianza para, en el caso de que a uno no le dieran la razón, indemnizar los daños y perjuicios que se puedan producir como consecuencia de la solicitud de esta medida cautelar”. Ya hay muchos tribunales que están aceptando adoptar estas medidas cautelares. “Con carácter cautelar se pide esa rebaja de la renta, la suspensión del contrato de arrendamiento o la resolución del mismo” y “hay juzgados que se están aviniendo a reconocer que efectivamente se cumplen los requisitos para otorgarlo con carácter cautelar y, por tanto, el procedimiento se adelanta” y el hotelero no tiene que esperar uno o dos años que podría durar el procedimiento judicial.

Así, “frente a aquellas negociaciones que se han enquistado, en las cuáles no hay posibilidad de renegociar renta con el arrendador porque éste se cierra en banda, a lo mejor presentando la solicitud de medida cautelar en dos meses puedes tener la suspensión del contrato de arrendamiento o, más que la suspensión, que lo veo difícil, sí la rebaja de renta o la moratoria”, señala Santos. Pero “no todos los juzgados están actuando igual”. Por ejemplo, en el caso de Cataluña recientemente se ha aprobado que sólo se adoptan con carácter cautelar paralizaciones de desahucio con aquellas empresas o inquilinos de vivienda habitual que se encuentren en una situación amparada por lo que ha dispuesto la nueva ley de arrendamientos urbanos en Cataluña.

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