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Edición España. La Audiencia Provincial de Valencia concede cautelarmente la medida a un establecimiento de Mallorca

Un hotel podrá aplazar el 50% de la renta del alquiler por la pandemia

Los tribunales aplican por primera vez la cláusula denominada 'rebus sic stantibus' 12 febrero, 2021
  • Un juzgado de Primera Instancia ya acordó el aplazamiento del pago del 50% de la renta mínima mensual por el alquiler del hotel que explota
  • La cláusula prevé "la revisión del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a la celebración del contrato"
  • Se desestima el recurso por las circunstancias extraordinarias derivadas de la pandemia y al entender que la medida no es desproporcionada

Los tribunales han aplicado, por primera vez, la cláusula denominada rebus sic stantibus, por la que ha concedido de manera cautelar el aplazamiento del pago de la mitad de la renta por alquiler a una empresa que explota un hotel en Calvià (Mallorca) mientras se mantengan las restricciones a las que ha llevado la pandemia de la COVID-19. La resolución es importante "porque es la primera, por primera vez una Audiencia se pronuncia con relación a esta cláusula" y por el precedente que sienta para otros operadores turísticos que no pueden acogerse a las medidas implantadas por el Gobierno para rebajar estos arrendamientos, según explica Cristina Penalba, la letrada que ha llevado el caso.

De este modo, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia confirma en su fallo el auto de medidas cautelares dictado el 25 de junio de 2020 por un juzgado de Primera Instancia de Valencia, que en virtud de esa misma cláusula había acordado, en favor de la empresa Iberstreet, el aplazamiento del pago del 50% de la renta mínima mensual por el alquiler del hotel que explota en Palmanova (Calviá) desde la mensualidad de junio de 2020 y hasta que se dictara sentencia. El arrendador del hotel es Atom Hoteles Iberia.

La cláusula 'rebus sic stantibus' tiene por objeto "la revisión del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a su celebración del contrato", según recoge el auto

Según relata la abogada, el proceso se inició ya con el primer estado de alarma, cuando en junio de 2020 un juzgado de Primera Instancia valoró la necesidad de aplicar esa reducción como medida cautelar, que fue recurrida por la empresa arrendadora al entender que no se daban los requisitos para aplicar la cláusula porque la propia previsión contractual establecía una renta fija y otra variable cuyo objeto era precisamente mitigar el riesgo, lo que excluiría la aplicación de dicha doctrina.

Un hotel de la empresa explotadora.

La Audiencia ha desestimado ese recurso debido a las circunstancias extraordinarias derivadas de la situación de pandemia -"nos encontramos con una crisis humanitaria sin precedentes a nivel mundial"-señala el auto, y al entender que la medida aplicada "no resulta desproporcionada, dado el contexto actual y la evolución de la pandemia en los últimos meses".

"Nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19", reza el fallo.

Para la Audiencia se trata de una situación "distinta" al de la reducción en la facturación de la empresa por una crisis económica. "Es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos 'normales' o previsibles del contrato", sostiene

"Es indudable el carácter extraordinario e imprevisible de la pandemia que, además, ha tenido efectos devastadores precisamente en el sector del turismo y particularmente en las Islas Baleares, donde tiene su sede el hotel", exponen los magistrados.

Por ello, el tribunal aprecia "apariencia de buen derecho" en la medida cautelar solicitada por la arrendataria sin perjuicio de lo que se resuelva definitivamente en sentencia.

Medida cautelar

"Aquí el problema es que jurídicamente, si tú dejas de pagar las rentas, por mucha causas de fuerza mayor que exista y pese a la pandemia, no puedes tomarte la justicia por tus manos y dejar de pagar si el arrendador no está de acuerdo. La única vía para no situarte en una posición incumplidora con el riesgo de desahucio que eso conlleva es presentar una medida cautelar, solicitar al juez auxilio para que te permita mientras resuelve el procedimiento, aplazar esas rentas simplemente para sobrevivir porque no puedes pagar", señala la letrada de Penalba Asociados.

De este modo, la empresa explotadora ha conseguido reducir esa renta hasta que el juez dicte sentencia, un proceso que puede demorarse en el tiempo. Según Penalba, la audiencia previa para el procedimiento principal está señalada para mayo, por lo que el juicio se celebrará probablemente sobre septiembre, con lo que la sentencia pueda que no vea la luz hasta enero. "Mientras tanto, cómo llega el arrendatario a enero si tiene que pagar íntegra la renta cuando el hotel está cerrado", incide.

"Esa reducción de la renta contractual de un 50% es lo que hemos pedido en la demanda principal, en la que está señalada la audiencia previa para mayo. Pero mientras no se resuelve esto y el juez no nos da la razón y nos permite modificar esa renta contractual, la empresa no puede pagar el 100% porque la explotación no da, por lo que le pide al juez que le aplace el 50% de la renta mientras no resuelva. De momento, permite a la empresa continuar y subsistir con el contrato hasta que el juez le dé una solución", señala la abogada

Derecho a negociar contratos

La sentencia da vía libre a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la herramienta que tiene el empresario hotelero para defenderse desde el ámbito del derecho, por la que asiste a los firmantes de un contrato la posibilidad de adaptar los términos a una nueva realidad, tal y como informó HOSTELTUR en El derecho a renegociar contratos hoteleros en un marco imprevisible

"Todos los demás contratos que no son laborales deben revisarse porque con el objetivo número en economía de guerra es mantener la tesorería lo máximo posible para hacer frente a lo más indispensable, y así mantenerse vivos hasta que se recupere la situación", explicaba José Antonio Fernández de Alarcón, socio y fundador del bufete Monlex.

Y al menos todas aquellas obligaciones y compromisos civiles en general deben revisarse. "Bien porque consideremos que, dada la causa de fuerza mayor, quedan suspendidos o extinguidos, o bien porque consideremos que en función de que las circunstancias han cambiado drásticamente puedan adaptarse", indicaba

En este sentido, explicaba que hay "un criterio jurídico que existe desde tiempos del derecho romano, que es el rebus sic stantibus, para que puedan renegociarse". Por tanto, puede exigirse la renegociación. (Ver también: El COVID-19 y las obligaciones contractuales: ¿puedo resolverlas?).

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