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Edición España. Jurisprudencia de la clásula "Rebus sic stantibus"

Los jueces dan la razón a los hoteles que piden rebajas del alquiler

Antes de acudir a los tribunales hay que iniciar un proceso formal de negociación con la propiedad del edificio 9 marzo, 2021 Premium
  • La jurisprudencia está beneficiando tanto a grandes cadenas como a hoteles independientes
  • Monlex: "Revisar esos contratos es fundamental para ajustar gastos" en plena pandemia
  • "La cantidad de sentencias donde se acepta la revisión y una reducción del 50% es cada vez más numerosa"

Los hoteles que están reclamando por la vía judicial rebajas de alquiler, basándose en la cláusula denominada rebus sic stantibus, acumulan cada vez más sentencias a su favor en los juzgados desde el inicio de la pandemia del coronavirus, incluso con medidas cautelares, según apunta el bufete de abogados Monlex especializado en el sector turístico. Esta jurisprudencia está beneficiando tanto a grandes cadenas como Accor y NH como a hoteles independientes.

Vídeo completo del consultorio Monlex, donde se analizaron los pasos que puede dar un hotel para renegociar el contrato de alquiler y/o presentar una demanda.

Revisar contratos para ajustar gastos

En los últimos meses, la cláusula rebus sic stantibus ha obtenido un gran protagonismo en los juzgados:es la llave que abre la puerta a revisar los contratos de arrendamiento de locales de negocio.

Y esta posibilidad de ver rebajada la cuota del alquiler, en un momento en que los ingresos han caído drásticamente, puede ser agua de mayo para la maltrecha tesorería de los hoteles.

"Revisar esos contratos es fundamental para ajustar gastos. Y el contrato de alquiler tiene un impacto alto en la cuenta de resultados, aunque no es el único", explica la abogada Mónica Julve, del gabinete Monlex.

Ahora bien ¿qué condiciones pueden favorecer una sentencia a favor del hotel?

Fase 1: iniciar la negociación y documentar todos los pasos

En primer lugar, según recuerdan desde el gabinete Monlex, antes de acudir a los tribunales hay que iniciar un proceso formal de negociación con la propiedad del local o edificio, documentando y acreditando bien todos los pasos que se den. Además el contrato debe haberse firmado antes de la pandemia.

"El argumento legal para solicitar la revisión es el cambio excepcional de las circunstancias. Para los negocios que se hayan visto seriamente afectados por la pandemia del coronavirus, hay que acreditar una reducción significativa de ingresos, del 75% respecto a la temporada anterior", explica Julve.

Además, "es importante que sean contratos de larga duración, superior a un año, por la jurisprudencia que estamos viendo".

Otra condición de cara a iniciar este proceso es que el contrato no prevea fórmulas de ajustes, pues "hay sentencias que entienden que ese contrato en particular ya incluía mecanismos de revisión)".

Con todos estos requisitos, "hay que iniciar una negociación formal con el propietario, manejando términos jurídicos, con notificación, plazo para que conteste, encuadrar el ámbito de la negociación… Y si el propietario no se aviene a una negociación o no es posible un acuerdo, entonces debemos poder acudir a la vía judicial. Por eso hay que documentar todos los pasos que damos, para acreditar que hemos tenido intención de negociar", explica la abogada de Monlex.

¿En qué términos se puede plantear la negociación? En algunos casos interesará una moratoria, en otros la ampliación de la duración del contrato, o bien la reducción de la renta, etc

Mónica Julve recuerda además el Real Decreto 35/2020, el cual estableció una serie de medidas específicas para los arrendatarios de locales de negocios.

Dicho decreto insta a las partes a iniciar una negociación y fija condiciones así como las consecuencias en caso de no llegar a un acuerdo. Sin acuerdo, se fijaría una reducción del 50% del pago de la renta o bien una moratoria durante los meses que estuviera vigente el estado de alarma, con una prórroga de cuatro meses.

"El problema de ese Real Decreto es que el plazo para acogerse era corto: se aprobó el 22 de diciembre y daba plazo hasta el 31 de enero. Así que mucha gente no tuvo margen de maniobra para acogerse a estas medidas. No obstante, el derecho a revisar el contrato de renta no se ha perdido", aclara Mónica Julve.

"Una vez hemos enviado al propietario la comunicación formal para revisar el contrato, la propiedad puede avenirse o no a negociar. Si hay acuerdo, se firmaría un anexo al contrato de arrendamiento".

Fase 2: demanda en los juzgados acogiéndose a la cláusula Rebus

¿Y qué pasa si no hay acuerdo con la propiedad? Ahí entra la posibilidad de acudir a la vía judicial, presentando una demanda para solicitar la revisión del contrato de alquiler con base en la famosa cláusula Rebus sic stantibus.

"Un contrato se firma en un contexto determinado, pero a lo largo de la vida de ese contrato, se puede producir una circunstancia excepcional que hace que el equilibrio se rompa. No hay que confundir esto con el hecho de asumir un riesgo de negocio", recuerda Mónica Julve.

Ahora bien, que la jurisprudencia esté fallando cada vez más sentencias a favor de los hoteles no quiere decir que todas las demandas sean ganadas automáticamente.

Y es que según explica esta abogada, "la cláusula Rebus entra en conflicto con un pilar básico del derecho: el principio de que los contratos obligan". Por tanto, "para romper ese principio básico, necesitamos un argumento excepcional".

De ahí la importancia, explica Mónica Julve, de justificar todos los requisitos que la exige jurisprudencia a la hora de presentar cualquier demanda: documentar el hecho excepcional que ha causado desequilibrio; explicar aquello que causa el "perjuicio grave y oneroso para una de las partes"; argumentar que procede a aplicar alguna medida para restablecer equilibrio; y "demostrar buena fe", por ejemplo estando al día de las obligaciones y acreditar que se ha iniciado una negociación.

La buena noticia es que "desde marzo de 2020 hasta ahora, la cantidad de sentencias donde se acepta la revisión y se fija una reducción del 50% es cada vez más numerosa. Es decir, si no es posible negociación y vamos a pleito, las posibilidades de éxito son altas. Pero son procedimientos complejos, costosos, con dictámenes periciales... Así que más vale un buen acuerdo que un mal pleito.

Según indica Mónica Julve, "aún quedan meses duros por delante y cualquier reajuste será bienvenido. Por ejemplo, las cadenas hoteleras Accor y NH han logrado rebajas de rentas gracias a la cláusula Rebus".

Medidas cautelares

Las demandas apelando a la cláusula Rebus no solo tienen posibilidades de éxito. Incluso pueden solicitarse medidas cautelares, para no tener que esperar a la sentencia, explica el abogado de Monlex José Antonio Alarcón.

"Aunque un pleito sea costoso y largo, también cabe la posibilidad de solicitar medidas cautelares. Es decir, el juez puede ordenar que antes de empezar el juicio la propiedad disminuya la renta. Esa es una estrategia encaminada a forzar la negociación", explica.

De hecho, indica Mónica Julve, "tenemos muchísimas sentencias con medidas cautelares ya incorporadas, donde pides que, mientras dura el procedimiento, desde ya se reconozca el pago de solo el 50% de la renta. Es una medida más de presión".

"Se están concediendo medidas cautelares, si lo acreditas bien al plantear la demanda. Se puede y se debe solicitar esa medida cautelar", reitera esta abogada.

Facturas de luz

Desde el gabinete Monlex también se recomienda a los hoteles que revisen sus contratos de energía eléctrica, apoyándose en empresas especializadas en la comparación de tarifas.

"Los suministros de energía eléctrica son el elefante en la habitación. El problema es que casi nadie entiende esas facturas", indica Alarcón.

"Una cadena hotelera tiene una capacidad de negociación importante con las compañías eléctricas, pero con las empresas pequeñas es diferente ¿Qué pueden hacer? Les recomendamos que revisen periódicamente el precio del consumo eléctrico, optimizando y ajustando la potencia contratada, aplicando medidas correctivas en desviaciones de tarifa y penalizaciones de facturación, que asumimos sin más".

Para llevar a cabo esta tarea, Alarcón recomienda consultar con empresas del sector eléctrico que, usando los datos del contador y facturas recientes, podrán asesorar sobre cómo reducir costes.

Y es que según advierte Alarcón, a partir del 1 de junio entrará en vigor un cambio normativo que podría encarecer la factura energética debido a un nuevo sistema de penalizaciones.

"Del mismo modo que muchas empresas se apoyan en corredurías de seguros, las pequeñas empresas tienen que tener su correduría de energía y que no les cueste dinero, sino solo a través de la contratación de luz, donde asesor les dice qué tarifas contratar", explica este abogado.

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