Cláusula "rebus sic stantibus": contratos de arrendamiento de local

Dentro de la marea de consecuencias económicas provocadas por la actual situación sanitaria, no pasa desapercibido el enorme impacto que se ha generado en el sector comercial. Desafortunadamente, todos podemos pensar en alguien que ha tenido que dejar su local de negocio, echando el cierre definitivo, a causa de no poder asumir los costes, hoy en día, más elevados que las ganancias, debido al importante descenso en el volumen de transacciones o a causa de verse obligados a cerrar en cumplimiento de normativas adoptadas que prohíben determinadas actividades a modo preventivo.

Un claro ejemplo sería el de los locales de restauración, unos de los más afectados (sino los que más) a causa del descenso sin precedentes en su clientela. Del mismo modo, otro claro ejemplo sería el de las agencias de viajes, quienes tienen que enfrentarse a la reducción de casi el 70% de la afluencia de viajes en relación al año anterior.

Junto con muchas otras medidas adoptadas para paliar los efectos del Coronavirus, hemos sido testigos de la entrada en juego de la cláusula “rebus sic stantibus” que, con el fin de mitigar esos efectos, está siendo aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento de local de negocio.

La cláusula rebus sic stantibus ha sido definida jurisprudencialmente como aquella alteración de las circunstancias que, debido a su magnitud, pueda frustrar la finalidad de un contrato, pudiendo de este modo provocar su modificación o incluso su resolución.

El principio de “pacta sunt servanda” del art. 1091 C.C., conforme al cual los contratos están para cumplirse, se ve ahora limitado por la cláusula rebus sic stantibus. De esta manera, se puede evitar el incumplimiento de numerosos contratos que a día de hoy estarían abocados a la imposibilidad económica de cumplimiento.

Aunque los contratos pueden ser modificados a voluntad de las partes, en aplicación de dicha cláusula, no siempre ocurre así, visto que la aplicación de la cláusula no puede ser automática debido a que el arrendador, por la misma causa provocada por la situación sanitaria, también se enfrenta a una situación económica diferente a la que tenía con anterioridad.

Esto ha provocado que algunos casos acaben ante los Juzgados, los cuales se están pronunciando mayoritariamente a favor de determinadas pretensiones formuladas por los arrendatarios con el fin de conseguir ciertas modificaciones en sus contratos de alquiler de local.

En este sentido, destacan la Sentencia 256/2020 de 25 de junio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valencia, que estimó parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, aplicando la cláusula ya que “resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora.” O la Sentencia 162/2020 de 7 de julio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia n°2 de Benidorm, que además adoptó la medida de prohibición de la parte demandada de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas mientras se tramitaba el procedimiento.

Por otro lado, y como ejemplo aplicable a aquellas actividades que se han visto obligadas a cesar, la Sentencia 447/2020 de 25 de septiembre de 2020, del Juzgado de Primera Instancia n° 81 de Madrid acordó, por una parte, la suspensión del abono de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, la reducción de la renta en un 50%.

En definitiva, el objetivo principal en estos tiempos es el de procurar conseguir un equilibrio entre las partes operantes, no sólo para asegurar el mantenimiento de los contratos actuales, sino también para su previsión de futuro, evitando alteraciones desorbitantes que conlleven de forma inevitable al fracaso.

Miguel Planas Font

Abogado de MONLEX

mplanas@monlexabogados.es