El producto que genera más oportunidades para seducir a los fondos

Los hoteles son ya claramente un activo destino para el inversor institucional”, explican a HOSTELTUR desde Hotel Investment Partners (HIP), plataforma de inversión hotelera del fondo estadounidense Blackstone Group y uno de los mayores inversores del sur de Europa, con más de 19.000 habitaciones en España y Grecia.

Citando el último informe de Colliers International remarca que, en los seis primeros meses de 2021, en España “la inversión acumulada ya superaba el total del 2020. Y el dinamismo del mercado es creciente, especialmente en los destinos más prime”.

“El foco de interés de HIP” continúa estando en destinos como España, Portugal, Grecia…”países que conjugan atractivos turísticos como la cultura o la gastronomía con buenas infraestructuras de transporte y niveles óptimos de seguridad, por ejemplo. La idiosincrasia particular de cada mercado determina en gran medida las oportunidades que mejor encajan con nuestro perfil inversor, activos ubicados en destinos premium con gran potencial para generar valor tras el proceso de transformación adecuado”. Y esto no ha cambiado como consecuencia de la pandemia.

"Seguimos apostando por invertir en hoteles ubicados en los principales destinos vacacionales del Sur de Europa con potencial de creación de valor vía inversión en capex de actualización y mejora de los cash flows", señalan desde HIP. "Nuestra última adquisición en Grecia, en la isla de Creta, es un claro ejemplo”

En cuanto a la diferencia de comportamiento o situación de los mercados según las zonas geográficas, desde HIP apuntan que “el estadounidense es un mercado más ágil, con mayor rapidez de respuesta a los cambios”. Por otro lado “los fondos y las ayudas llegaron antes al mercado norteamericano que al europeo”.

Hablando de los inversores del otro lado del Atlántico, Alberto Martín, CEO de Gestintur Consulting & Investment, explica que entre quienes se acercan a Europa y específicamente a España, “los principales inversores son los grandes grupos inmobiliarios de inversión en Real Estate, así como los private equity”, apunta. “No podemos olvidar que las grandes marcas respaldadas por sus propios o asociados fondos de inversión están sondeando el mercado de forma constante la adquisición de compañías gestoras o propietarias para poder ganar cuota de mercado en el área mediterránea y las capitales europeas”.

Pero si planteamos una comparativa entre inversores europeos, norteamericanos y asiáticos “no hay una diferencia psicológica en su planteamiento de las inversiones, básicamente los perfiles de inversión son los mismos alrededor del mundo”. La diferencia la marca el foco, y así, muchos lo tienen puesto “en los productos que estén necesitados de capex para su reposicionamiento y con horizontes de inversión sobre los seis años”, o también depende de la “la tipología de inversión, puesto que “ciertas estructuras o vehículos requieren de modelos contractuales concretos”. Estas circunstancias provocan “que el mercado se vea obligado a ofrecer alternativas que complementen sus estrategias”.

Hyatt Hotels es ejemplo de las cadenas que buscan socios inversores para el producto premium. En la foto el Secrets Mallorca Villamil.

En los casos de los “vehículos que requieren de contratos de alquiler fijo, el mercado debe poder ofrecer gestores que asuman estos contratos, sí bien la figura de la marca comercializadora que aporte una posición de mercado cada vez se está volviendo más capital”.

Añade que, respecto a la inversión extranjera “desde nuestra experiencia, los inversores buscan compañías consolidadas y con un track récord sólido”. Habitualmente, “los propietarios de tamaño medio o pequeño no tienen contacto directo con estos inversores” pero “aun así, los hoteleros de menor tamaño pueden acceder a ellos a través de las empresas de gestión de capitales o las gestoras de los fondos”.

Estas compañías “son las que diseñan, implantan y ejecutan las estrategias para cumplir los objetivos de los LP (Limited Partner). Nosotros siempre recomendados acercarse a estos procesos de desinversión con un análisis de los objetivos que deseamos cumplir, de nuestras capacidades y de los objetivos del inversor. Esto facilita poder tener procesos de negociación con los interlocutores adecuados”.

Los operadores turísticos mantienen la tendencia al modelo asset light iniciada antes de la pandemia, un modelo que les permite dotar de más ritmo a sus objetivos de expansión. Y enfocadas además en el producto de categoría superior en muy diferentes formatos

Es el modelo que adoptan grandes hoteleras como Hyatt, que al igual que sus rivales Radisson, Hilton o Marriott están apostando por crecer aceleradamente en el producto de lujo para compensar la caída del MICE y el business travel, que aún tardarán en recuperarse.

Asset light en el ámbito turístico

Otro caso reseñable es el de Fosun Holidays, propietaria de la marcas Casa Cook y Cook’s Club, con un concepto Premium tanto para adultos y familias de poder adquisitivo medio-alto como para jóvenes que buscan un producto innovador. La compañía se había planteado la creación de un fondo de inversión propio que finalmente no se llegó a cerrar, “la expansión la seguimos desarrollando con una estructura de asset light”, explica Carlos Paredes, Hotel & Resorts Business Development de Fosun Holidays. “Tenemos inversores que nos apoyan y vienen con nosotros a lo largo del proceso, fondos de distinta procedencia y nacionalidad, europeos en su mayoría”.

Con este modelo “podemos hablar con varios inversores al mismo tiempo y ver qué proyecto encaja con qué inversor más que estar adaptando siempre el proyecto a las necesidades internas”. El trabajar con otros fondos, con otros inversores, “nos permite tener una exposición al crecimiento mucho más rápida. Si tenemos un proyecto se lo podemos mostrar a cuatro inversores y uno de ellos nos va a decir que sí casi seguro, entonces las posibilidades son mucho más altas”.

Las marcas de Fosun Holidays apuntan a un cliente que busca una oferta innovadora con servicios superiores.

En una tendencia similar a aligerarse de ladrillo, aunque en este caso se trata de desinversión, TUI Group vendía a Riu el 49% de su propiedad en 19 hoteles que operan bajo la marca Riu Hotels & Resorts, además de dos terrenos con proyectos en desarrollo, en plena construcción en México y Senegal. El grupo destacaba que gracias a esta operación “inmoviliza menos capital en propiedad inmobiliaria y se concentra en su negocio principal, la operación y comercialización de hoteles”. “Esta transacción nos permite implementar aún más nuestra estrategia de asset light con un enfoque claro en la gestión de la marca, las operaciones, la experiencia del cliente y la distribución, separando la gestión hotelera de la propiedad”, aseguraba el CEO del grupo, Friedrich Joussen. Cuatro meses después el turoperador alemán ha puesto en marcha otra desinversión de activos que calca en muchos aspectos la gran operación firmada con Riu. Así, el 5 de octubre TUI ha vendido a la cadena hotelera mallorquina Grupotel el 50% de su participación en la sociedad Nordotel.

Hoy, la apuesta del mayor grupo turístico del mundo por la estrategia asset light , lanzada en diciembre de 2019, va a continuar, según explican a Hosteltur fuentes del turoperador. “El crecimiento del grupo y sus hoteles se desvincula de las inversiones”, señalan desde TUI. Seguirá poniendo el foco en la separación de la gestión hotelera y la experiencia vacacional de la propiedad inmobiliaria, “un modelo de negocio que ha demostrado ser exitoso en el sector hotelero urbano internacional”. La compañía recuerda que para mejorar la experiencia del cliente, las claves son “la marca y la calidad del hotel más que la propiedad inmobiliaria del mismo”. “Vamos a continuar creando experiencias hoteleras”, lo que también es posible, por ejemplo, a través de contratos de gestión”, aseguran.

“Buscamos principalmente asociaciones estratégicas a largo plazo y también estamos considerando la oportunidad de cooperar con inversores institucionales”, afirman desde el grupo alemán. Asimismo, tal y como apuntan, los planes de crecimiento de TUI para el futuro “incluyen destinos de hoteles de ocio en Europa, Asia Oriental, África y el Caribe”.

Por su parte Georg Schmickler, CEO de DER Touristik Group Hotel Division comenta que el turoperador está volcado en reforzar sus marcas hoteleras propias, aunque apuesta por un modelo más diversificado que los anteriores. “Observamos principalmente el mercado hotelero en busca de establecimientos en propiedad, arrendamiento o gestión que se ajusten a nuestras marcas y a las necesidades de nuestros clientes”, detalla el responsable de la división hotelera, que agrega que al mismo tiempo buscan socios de franquicia sólidos, “principalmente para nuestra marca Sentido”.

Destinos mediterráneos

“Las propiedades en España, Portugal, Italia, Grecia y Turquía son de una gran importancia para nosotros”, apunta Schmickler, que avanza que estos mercados son monitorizados muy de cerca, especialmente Baleares y Canarias”.

En cuanto a segmentos, el turoperador mantiene su apuesta por el vacacional. “Centramos nuestros esfuerzos en regiones vacacionales con una infraestructura turística bien desarrollada”, afirma el directivo, que añade que apuestan igualmente por destinos en los que el turista pueda conducir él mismo y que cuenten con buena conectividad aérea. La crisis no ha hecho variar su estrategia de inversión. “Nos mantenemos firmes en nuestro objetivo estratégico de expansión”.

En FTI Group ponen el foco tanto en vacacional como en el turismo urbano de ocio “en una combinación de hoteles equilibrada”. “Nuestro objetivo es tener el hotel adecuado para cada cliente en nuestro portfolio”, explica el CEO del turoperador, Ralph Schiller, que incide en que para la compañía es importante contar con diversidad de establecimientos, desde casas todo incluido y resorts de bungalows hasta exclusivos hoteles boutique y de diseño. En cuanto a alianzas estratégicas, “en principio, siempre estamos abiertos a socios interesantes para establecer y expandir sinergias estimulantes”, indica Schiller.