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Explotación hotelera: la evolución hacia los contratos híbridos

9 agosto, 2010
Dado el contexto económico actual, se hace cada vez más necesario negociar contratos de explotación hotelera que permitan una mayor distribución de los riesgos entre el operador y el propietario. Desde Irea aseguran que hay que pasar a "contratos con elementos más híbridos", tanto en el caso de los arrendamientos como en el de la gestión. El objetivo es "mitigar los desequilibrios extremos en un escenario de caída del mercado, pero que permitan también obtener, en mayor medida, beneficios en periodos de crecimiento".
Henri Wilmes, miembro de la consultora, destaca en un artículo que encontrará íntegro al final de la noticia, las claves principales a tener en cuenta a la hora de llegar a un acuerdo de management. En primer lugar, Wilmes habla de “relacionar una parte más importante de los honorarios de gestión percibidos por parte de los operadores a los márgenes de gestión obtenidos”. También hay que “establecer escalados en los niveles de porcentaje a aplicar para calcular la remuneración variable del operador”.

Igualmente aboga por incorporar mecanismos de ‘owners priority`", "estableciendo condicionantes a la obtención por parte de la cadena de su remuneración variable”. Los esquemas de esos ‘owners priority" deben permitir que el operador recupere en un futuro los honorarios que deja de percibir por entrar en juego la prioridad para el dueño, “cuando los resultados de explotación del hotel superen ampliamente el nivel de prioridad para el propietario”. Por último, Wilmes cree que se deben reforzar las cláusulas que autoricen la terminación del contrato en caso de que el hotel no se comporte en línea con lo presupuestado, con el comportamiento de sus competidores directos, etc.

En el caso de los contratos de alquiler, el consultor resalta la fórmula mixta (renta mínima garantizada más un porcentaje de renta variable) o 100% variable (renta puramente referenciada al nivel de ingresos obtenidos por el hotel). “Respecto a un arrendamiento puramente fijo, en estos contratos los propietarios tienen que asumir parte de la variabilidad de los resultados de explotación, si bien los intereses del operador y del propietario tanto en momentos de alza como de bajada se encuentran alineados, así como los riesgos y beneficios de la explotación más compartidos”, considera.

En conclusión, “hay que alcanzar un contrato que aporte el suficiente nivel de flexibilidad para equilibrar los riegos y retornos de las partes durante toda la vida del contrato, tanto en periodos de crecimiento como en periodos recesivos”.

Araceli Guede (hoteles@hosteltur.com)
http://twitter.com/araceliguede
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