Arrendamiento de industria

Uno de los métodos de gestión hotelera más comúnmente utilizado es el contrato de arrendamiento. Mediante éste, el propietario de un establecimiento hotelero cede la explotación del mismo a un tercero de forma que el propietario deja de asumir cualquier responsabilidad frente al negocio en funcionamiento, que pasa a ser asumido, explotado y gestionado por el arrendatario.

A diferencia del contrato de “management” o gestión, donde el propietario también cede la gestión del establecimiento a un tercero, en el contrato de arrendamiento el arrendatario asume además la titularidad de la explotación. Así, mientras en el contrato de “management” o gestión el propietario sigue siendo el responsable último del negocio, en el contrato de arrendamiento será el arrendatario quien asuma todas las obligaciones derivadas o relacionadas con el establecimiento hotelero, respondiendo desde entonces por los posibles incumplimientos que se pudieran derivar.

La cuestión no es baladí, ya que tiene consecuencias jurídicas que deben ser previstas a la hora de negociar los términos del contrato de arrendamiento. Especialmente en los ámbitos fiscal y laboral, donde el contrato de arrendamiento de industria se configura como una sucesión de empresa. Desde el punto de vista laboral, el arrendatario pasa a asumir la condición de empleador que hasta entonces venía ostentando el propietario explotador del negocio, haciendo suyas desde entonces todas las obligaciones asumidas por aquél. La antigüedad, los salarios, las condiciones pactadas, en definitiva, los contratos laborales vigentes deben mantenerse en los mismos términos. Pero quien deba responder ahora no será el propietario del establecimiento, sino el arrendatario, quien como decimos, asume la condición de explotador y responsable último del negocio. Del mismo modo sucede en el ámbito fiscal en relación con aquellas obligaciones afectas al negocio en funcionamiento.

La subrogación en las obligaciones no sólo se produce frente a estos organismos. Porque el cambio del titular al frente de la explotación tiene también consecuencias en el ámbito de los contratos privados, de forma que a partir de la firma del contrato –o de su entrada en vigor-, las obligaciones derivadas de los contratos en vigor asumidas hasta entonces por el propietario explotador serán asumidas por el arrendatario.

Los contratos de suministros –el arrendatario pasa a ser el titular de los servicios de agua, gas o electricidad frente a las empresas suministradoras-, contratos con proveedores, servicios de jardinería, mantenimiento, o cualquier otro contrato que estuviera en vigor al momento de la firma del contrato de arrendamiento deben ser modificados a fin de reflejar ese cambio en la persona del titular del negocio.

También frente a las administraciones públicas debe notificarse el cambio. En este caso, tanto a nivel de turismo (donde las competencias están transferidas a los organismos competentes de las respectivas Comunidades Autónomas) como a nivel municipal, en relación con la licencia de actividad. En ambos casos debe notificarse el cambio de titularidad del negocio, solicitando las modificaciones oportunas a efecto de las licencias que corresponda.

Lo anterior no es en absoluto irrelevante. Porque es precisamente en este punto donde una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha avalado la resolución de un contrato de arrendamiento por haberse denegado el cambio de titularidad de la licencia de actividad. A pesar de que el contrato firmado establecía que la propietaria no debía responder si finalmente no se concedían los permisos oportunos, el Tribunal Supremo ha entendido que dicha denegación impide que el local arrendado pueda destinarse a la actividad o negocio a la que debía dedicarse con arreglo al contrato firmado. Por ello, concluye que dicha denegación constituye, a juicio del alto tribunal, “una causa legítima para el ejercicio de la acción resolutoria”.

Ello pone de manifiesto la especial relevancia que suponen estas cuestiones a la hora de negociar los términos de un contrato. Porque si bien pueden parecer a priori intrascendentes, la citada STS 316/2022, de 20 de Abril es un claro ejemplo de que pueden resultar esenciales para garantizar el buen fin de la operación.

La conclusión que extraemos de ello es clara: a la hora de negociar los términos de un contrato de arrendamiento de industria no basta con centrarse únicamente en las condiciones esenciales del arrendamiento –renta, duración, condiciones de entrega-, sino que es preciso revisar, además, las consecuencias jurídicas que de todo ello se deriven, especialmente frente a los trabajadores y las administraciones públicas.

Mónica Julve

Abogada de MONLEX

mjulve@monlexabogados.es