Crecimiento demográfico de España y déficit de unidades

Recientemente, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, DWS, publicó un estudio en el que sostiene que Europa arrastra un déficit de casi 1,4 millones de propiedades residenciales desde 2011.

La cifra exacta del desfase hasta 2020 (últimos datos oficiales) es de 1.357.964 viviendas, lo interesante es que la mayor parte de esta carencia de stock la sufre España.

No es novedad que España está creciendo demográficamente, no sólo por el incremento de tasas de natalidad y el aumento del promedio de vida, sino por recibir olas migratorias de una Latinoamérica empobrecida, países africanos con extrema pobreza y un sector de Europa en conflicto. Pero no sólo son las situaciones más desafiantes las que promueven la llegada de nuevos habitantes, también la búsqueda de oportunidades laborales y una buena calidad de vida, incluso en su etapa de retiro.

Según el Padrón Continuo, al 1 de enero de 2022, la población inscrita en España en el aumentó en 50.490 personas durante 2021 y se sitúa en 47,4 millones. Del total de población, el 88,4% tiene nacionalidad española y el 11,6%, extranjera. El primer semestre de 2022, aún sin cifras oficiales, las tasas de población siguen en aumento. El efecto pos pandemia también trae habitantes a zonas de buen clima y paisajes.

Según la consultora antes mencionada, en el mercado doméstico se generaron entre 2011 y 2020 algo más de un millón de hogares, es decir, familias con necesidad de vivienda, mientras que las propiedades de uso familiar iniciadas superaron apenas la barrera del medio millón.

No quiere decir necesariamente que no haya en absoluto viviendas disponibles, las hay, de hecho, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el excedente en todo el mercado para ese mismo recorte de tiempo, es de 457.000 unidades, pero sucede que el emplazamiento está en zonas de poco atractivo y actividad económica. La búsqueda se centra en urbes de gran interés, en zonas denominadas dinámicas, entre las que se destacan Madrid y Málaga.

Las olas migratorias que llegan en mejores condiciones buscan las urbes para instalarse y proyectar sus nuevas vidas, es por eso que Madrid se encuentra en el centro de atención y lo demuestra con un déficit habitacional de unas cien mil unidades. Esto no es casual, la consultora de productos financieros Money.co.uk dio a conocer un estudio que determinaba las diez ciudades más saludables del mundo, teniendo en cuenta varios factores tanto ambientales como de seguridad, salud y economía: Madrid resultó segunda (luego de otra ciudad española: Valencia).

Una situación similar se da en la zona de Málaga, que por su buen clima, sus playas, su propuesta gastronómica y cultural, y su ambiente, se ha situado como una plaza sumamente atractiva y he recibido en los últimos años, con mayor intensidad en el último semestre, una gran ola migratoria, que ha supuesto una necesidad de viviendas que está siendo difícil de responder. Tanto la superación del covid y la consecuente llegada de turismo, los contextos adversos de Latinoamérica, la ruptura de la burbuja en EEUU, como la invasión a Ucrania, provocaron que muchos se planteen nuevos rumbos y Málaga ha sido un destino preferido. En este escenario, si bien han crecido en un 85% los proyectos de nuevas viviendas, no hay stock de viviendas ya listas y la suba de precios de materiales dificultan algunas terminaciones.

Esta situación de falta de stock, que hoy podemos calcular en 550.000, sumada a la fortaleza de la moneda, las tasas de interés sumamente convenientes, la seguridad jurídica y fiscal, vuelve a las dos plazas españolas un mercado de interés para inversores estratégicos de todo el mundo.

Como un beneficio extraordinario, nos encontramos en un contexto en el cual se da una paridad euro/dólar luego de 20 años, período en el cual, el Euro estaba aproximadamente 20% arriba de la moneda americana.

Es el momento de aprovechar con especial atención el ciclo de este mercado, donde la compra realizada por especialistas en situaciones de distress para la venta posterior en un mercado con déficit de propiedades, puede ofrecer grandes oportunidades de rentabilidad, sobre todo para quienes están en este momento migrando sus activos desde EEUU, Latinoamérica, Ucrania o Rusia en busca de preservar y aumentar su patrimonio en un contexto por demás incierto.