Un post de Miguel Ángel Campo Seoane

Alternativas a la explotación hotelera en propiedad

A partir de la venta del Hotel Pelícanos Ocas de Benidorm a Sol Meliá por 73 millones de euros, Miguel Ángel Campo Seoane reflexiona sobre las ventajas de la propiedad como medio de gestión hotelera, y apunta otras alternativas cada vez más viables y convenientes. De todo esto se habla en Alternativas a la explotación hotelera en propiedad.

Alternativas a la explotación hotelera en propiedadAlternativas a la explotación hotelera en propiedad

Regresando a mi casa, en la tarde del 28 de septiembre de 2010, oigo en la radio del coche la noticia de que el Hotel Pelicanos Ocas de Benidorm con 794 habitaciones y tres estrellas ha sido vendido por Sol Meliá en 73 millones de euros, de acuerdo con la aseveración con la que se inicia el post Las características de un hotel, condicionan su estrategia y resultados, y de la siguiente pregunta, con la que continua el mismo, ¿Podrá ser rentable esta inversión?, sería interesante que además del post anterior, se de un vistazo al artículo que sobre esta venta aparece en el siguiente link http://80dias.revista80dias.es/noticias/2010/09/alojamientos/20100928003-Sol-Melia-vende-Pelicanos-Ocas-Benidorm-seguira-gestionando.html.

Por el momento la inversión que realizó Sol Melia al hacerse con la propiedad del mismo, sí lo ha sido, ya que se declara que con la venta de este activo ha tenido una plusvalía de 55 millones de euros, cifra que salvo algún gran empresario, ninguno de los que trabajamos por cuenta ajena ha ganado en toda su vida, y posiblemente algún dinero habrá ganado con la explotación de este establecimiento desde que lo adquirió, tras la expropiación de la antigua Rumasa hace más de veinticinco años, para mantener la explotación con un contrato de alquiler que tendrá una duración de 10 años.

Precio y valor

Espero vuestras opiniones, y posiblemente si se crea suficiente debate, mas adelante exprese la mía, por el momento vamos a centrarnos en valores medios de acuerdo con los cálculos que hice en el post Los grandes números de una gran empresa hotelera española publicado el 25 de agosto de 2009, y en el que en uno de sus párrafos se escribe “Del valor dado al establecimiento de cuatro estrellas que tomamos como ejemplo en el párrafo anterior, podríamos deducir un valor medio de 80.000 € por habitación, de un hotel en España” siendo el hotel de tres estrellas el que se sitúa en el nivel medio, podríamos deducir que el valor del Pelicanos Ocas con sus 794 habitaciones oscilaría alrededor de 63.520.000 €, un 14,92% menos del valor en que ha sido vendido, y por descontado muy por encima del valor contable, si ha generado una plusvalía de 55 millones de euros, y releyendo el post al que se hace referencia, podemos ver que es la misma cifra que en El Magazine nº 518 del domingo 16 de agosto de 2009 que sacaba en su portada una imagen de Don Gabriel Escarrer bajo el título EN SU IMPERIO JAMAS SE PONE EL SOL, se da como beneficio neto de toda la cadena hotelera en el año 2008.

Si por otra parte, tenemos en cuenta la valoración de hasta 20 millones de euros que hemos calculado para un hotel de 250 habitaciones en el post Las características de un hotel, condicionan su estrategia y resultados, los valores que se han considerado están bastante equilibrados, con una razonable sobrevaloración del Hotel Pelicanos Ocas al garantizarse el inversor una renta que habrá que considerar que es adecuada para el valor pagado, ya que si no fuese así, éste no habría realizado la operación.

Algunos números

De los SETENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL Euros (73.750.000 €) que se señala como precio de ese establecimiento, se considera como valor del suelo, no amortizable, un 40%, la construcción se valora en otro 40%, que ascendería a VEINTINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL Euros (29.500.000 €), con idea de que pueda ser amortizado con el coeficiente del 3%, representando un coste de OCHOCIENTOS OCHENTAY CINCO MIL Euros (885.000 €), y en un 20% las instalaciones, maquinarias, equipamientos y decoración con valor global de CATORCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL Euros (14.750.000 €) que se considera amortizar con una media del 10% con un coste anual de UN MILLON CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL Euros (1.475.000 €), con un coste fiscal de DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL Euros (2.360.000 €), que representa el 3,20% de la inversión, sobre el que se desea obtener una rentabilidad no inferior al 25%, que requeriría un alquiler de al menos el 4% de la inversión, que redondeado al alza va a representar TRES MILLONES de Euros (3.000.000 €) año y DOSCIENTOS CINCUENTA MIL Euros (250.000 €) mensuales.

Si se pretendiese que el alquiler no fuese superior al 12% de las ventas, en el primer ejercicio económico, hace falta encontrar una estrategia que pueda garantizar una ventas que alcancen los VENTICINCO MILLONES de Euros (25.000.000 €) que representan un 33,90% del precio al que se ha vendido el hotel, y se acerca mucho al aproximadamente el 40% de la inversión que correspondería a un precio más razonable de SESENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL Euros (63.520.000 €) en que podría valorarse el establecimiento, con alrededor de cuarenta años de antigüedad, aunque haya sido reformado en el año 2003.

Características de un hotel

Todos estos cálculos encajan fácilmente en los que hemos desarrollado en el post precedente Las características de un hotel, condicionan su estrategia y resultados, lo que no es fácil, es que encajen en las estrategias de gestión de la mayoría de los gestores al uso, enfocando su estrategia a la plena ocupación, todavía más difícil en un establecimiento de casi ochocientas habitaciones, pero que sin embargo tiene a su favor, la posibilidad de poder crear una gran diversificación de productos, debido al tamaño del mismo y las posibilidades de adaptarlo de forma ordenada a objetivos claramente definidos, porque la dificultad para lograr un resultado positivo, no radica en que estemos viviendo la mayor crisis conocida en nuestra historia, la dificultad no se deberá a que el establecimiento tenga muchas habitaciones, la dificultad solo será fruto de no tener claramente definidos sus objetivos, de no saber cual es su meta, y como consecuencia no poder definir la hoja de ruta que le permita alcanzarla.

Es curioso como ya entonces escribía en uno de los párrafos del post Los grandes números de una gran empresa hotelera españolaEs bien cierto que la mayoría de nosotros no ganamos 55 millones de Euros no ya al año, ni siquiera a lo largo de toda nuestra vida profesional, pero también es cierto que mirando los grandes números de una empresa con más de 150.000 camas en , explotación en 28 diferentes países, es una miseria al representar 2,04 € por cliente que haya pernoctado en sus 304 establecimientos.”, en explotación, no todos ellos en propiedad, ya que como podemos leer en el artículo a que se hace referencia en el primer párrafo Según la compañía, de de las 7.177 habitaciones nuevas que se han firmado para su próxima incorporación, el 80% lo serán en régimen de contrato de gestión, 4% en franquicia y el 16% bajo contratos de alquiler. Sol Meliá ha seguido este modelo de venta y gestión a través de contrato de alquiler con otros establecimientos, como el Meliá Madrid Princesa.”.

Rentabilidad hotelera

Como ya he señalado en más de un post en los que trato sobre la rentabilidad hotelera, es que ésta no puede medirse solamente en el corto plazo, dadas las plusvalías que puede generar la inversión inmobiliaria, pero es éste, de acuerdo con las cargas financieras a las que haya de hacerse frente, el que condiciona el valor y vida de cualquier establecimiento hotelero, razón que condiciona su comercialización, que no es buena en razón de los niveles de ocupación, si no de la capacidad de la empresa para hacer frente a todos los costes generados por la explotación y la inversión que se haya realizado para hacerse con la misma, así una política de:

a)      Crecimiento mediante contratos de gestión, sobre todo si los “fees” de tal gestión están referenciados a las ventas y no a los beneficios, no tienen ningún riesgo para la empresa explotadora, que podrá ganar dinero aunque el inversor que cede la explotación se arruine.

b)      La misma situación es la de un crecimiento mediante franquicias, en el que el único riesgo se derivaría hacia la imagen de la empresa que otorga la franquicia, si el franquiciado no gestionase de forma correcta el establecimiento, pero difícilmente afectaría a la cuenta de resultados de la empresa que franquicia.

c)      En el caso del alquiler se asume un riesgo que puede considerarse razonable, si quien toma la gestión en alquiler tiene un mínimo de experiencia, y que desaparece en su totalidad, si ese riesgo, ha quedado cubierto con una operación de venta de la propiedad, manteniendo la gestión en alquiler, al haber obtenido por la venta un sobreprecio, que compense sobradamente el riesgo asumido.

d)     Solamente se asume un riesgo, cuando al hacer una inversión, no se tiene en cuenta que las cosas valen en razón de lo que rentan, y rentan de acuerdo con la estrategia de gestión adoptada, aumentando el riesgo, si:

d.1) Por el activo en el que se invierte se paga más de lo que vale.

d.2) Se sobrevaloran las expectativas de beneficio.

d.3) No se cuenta con conocimientos suficientes para la gestión de ese activo.

d.4) No se dispone de un equipo profesional adecuado.

d.5) No se cuenta con asesoramiento eficaz.

Con respecto al punto d), si a los apartados primero y segundo, se le añade algunos de los otros tres, solo pueden esperarse pérdidas para un fondo sea soberano o de pensiones, una compañía de seguros o una entidad financiera, y la ruina a más o menos corto plazo en el caso del inversor privado, sin embargo, el haberse equivocado en los dos primeros puntos, puede corregirse a medio plazo, si no se falla en el punto d.3), e incluso si fallando también en éste, se cuenta con un buen equipo profesional para poner al frente del proyecto (punto d.4), pero no hay asesoramiento que valga, por eficaz que pudiera ser, si pese al mismo, el inversor se empeña en gestionar directamente el activo, sin haberse preparado adecuadamente, y no está dispuesto a atender la opinión de sus asesores, o pagar de forma adecuada a  un equipo profesional capacitado para hacer frente a las necesidades derivadas de la situación del proyecto.

Otras rentabilidades

Las valoraciones que hacíamos en el post Las características de un hotel, condicionan su estrategia y resultados nos podrían servir para determinar las posibilidades de rentabilidad de otras inversiones, como podría ser la del establecimiento al que se hace referencia en éste, incluyendo a aquellas los coeficientes de corrección que pudieran derivarse del diferente número de habitaciones, ubicación del destino y establecimiento, su categoría, etc., pudiendo ver que una vez se tiene información y análisis realizados de más de un establecimiento, no es necesario en un primer momento hacer nuevos estudios a fondo, siendo suficiente con disponer de unas tablas con coeficientes correctores que permitan una primera aproximación a la viabilidad de cualquier nuevo proyecto.

Dadas las dificultades que muchos profesionales que con más de cuarenta años se encuentran sin trabajo y jóvenes con altos niveles de preparación académica y sin oportunidades para darla solidez con una adecuada experiencia práctica, en ambos casos con graves problemas para encajar en estructuras muy informatizadas, comercializadas bajo erróneos principios de RM, en busca del imposible objetivo de la plena ocupación, objetivo tan imposible, como la de conseguir la legendaria fuente de la eterna juventud por medio del “Santo Grial”, bien podría intentar unirse para por medio de las alternativas que hemos visto creando su propia empresa de gestión, sin perjuicio de que por medio de la misma, puedan lograr la propiedad de aquellos establecimientos que puedan gestionar mediante contratos de alquiler con opción de compra.

¿Porqué no lo pensáis, alguno de los muchos que os encontráis en esa situación?, ya que nunca encontrareis un momento con más oportunidades para lograrlo, consiguiendo ser dueños de vuestros propios destinos.

 

Comentarios 1

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Paula1/07/2011 14:07:32

Reflexionando sobre los datos. Tomando del articulo la premisa de 25m de ventas el 1º año y añadiendo un margen de explotacion del 30% (de libro) eso supone un beneficio de 9.445 €/hab/año. Hoy por hoy ese beneficio/año/habitación es muy muy muy elevado.
Otra cosa es que haya intereses estrategicos o se haga por un muy futo aumento del suelo
Qué pensáis?-

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