Cambio drástico, pero lento, en los roles de operador y propietario hoteleros

El apetito por activos hoteleros crece entre distinta tipología de inversor

Recuperación espectacular del mercado de inversión hotelera

24 marzo, 2022
El apetito por activos hoteleros crece entre distinta tipología de inversor
  • El sector hotelero europeo, sobre todo el español, se ha colocado en el radar de los inversores, también entre los institucionales
  • El hotel es un activo que se está haciendo hueco en las carteras gracias a la flexibilidad en los modelos y en los marcos regulatorios
  • Los modelos evolucionan a compartir más riesgos entre propietario y operador, y desaparecerán los que no incluyan ese reparto más equitativo

La recuperación del mercado de inversión hotelera ha sido, en palabras de Tugdual Millet, director gerente de Covivio Hotels, “espectacular”, como ya avanzó HOSTELTUR noticias de turismo en La inversión hotelera del 2021 supera los 3.180 millones de euros y el volumen pre-COVID. Y España se ha visto beneficiada por su posicionamiento “como destino vacacional ante un mercado muy líquido, que ha despertado el interés de los inversores”. En ello ha coincidido con Javier Arús, socio sénior de Hotelería y Ocio de Azora, quien ha destacado “la gran oportunidad que representa para el sector hotelero europeo el haberse colocado en el radar de los inversores. Y a España le interesa más que a nadie el migrar de fondos más oportunistas a despertar el interés de inversores con ánimo de 15 o 20 años de permanencia”. Ambos han participado con Raúl González, CEO de Barceló Hotel Group para EMEA (Europa, Oriente Medio y África), en la mesa sobre “Evolución acelerada en el modelo propietario/operador”, en el marco de la segunda edición de Spanish Host-In, organizada por Grupo Hotusa y CBRE.

El hotel como producto de inversión, según ha subrayado Tugdual Millet, “ha crecido en atractivo, incluso durante la pandemia, por el gran potencial de desarrollo que presenta a largo plazo, en un mercado con más liquidez que nunca. Además, si eliges bien al operador hotelero puedes mantener el control del activo gracias a una mayor flexibilidad en los modelos de gestión”.

Y eso que el sector hotelero, como ha confirmado Javier Arús, “siempre ha estado muy infrarrepresentado en las carteras de los inversores institucionales europeos, frente a lo que ocurría en Norteamérica y Asia. El hotel como producto de inversión no es una moda, sino un activo que se está haciendo hueco en las carteras, gracias a esa flexibilidad en los modelos y también en los marcos regulatorios”.

En esta misma línea Raúl González ha constatado que “el apetito por los activos hoteleros ha crecido mucho. La liquidez era uno de los hándicaps del sector y ha mejorado, además de no haberse producido un ajuste en precios. Los modelos evolucionan a compartir más riesgos y beneficios entre propietario y operador, lo que sí puede ser un cambio”.

De izq. a dcha, el moderador, Juan María Nin, vicepresidente del Círculo de Empresarios, Raúl González, de Barceló Hotel Group; Tugdual Millet, de Covivio Hotels; y Javier Arús, de Azora.

Millet también aboga por que ambas partes “vayan juntas en la exposición a la operativa del hotel y sus riesgos, compartiendo beneficios y participando más en su gestión”. Por su parte Arús considera que “el modelo tradicional de arrendamiento fijo en el que el propietario no asume riesgos irá reduciéndose hasta hacerse residual, en favor de uno de gestión-alquiler variable, con la necesidad de entender el negocio de los propietarios pequeños, lo que ayudará al desarrollo de la industria”.

“El sector hotelero es un activo plus, ya no sólo por su relevancia y protagonismo actuales, sino por lo que será en el futuro”, según Juan María Nin, vicepresidente del Círculo de Empresarios, consejero de Société Générale y presidente de Morabanc, Itinere y Habitat

Cambio en los roles de operador y propietario

También se está produciendo, según ha incidido Raúl González, “un cambio drástico en los roles de operador y propietario, pero más lento de lo que nos gustaría”; aunque Javier Arús ha apuntado que esa lentitud es debida “a lo mejor a que los operadores se resisten”. Lo cierto es que, en su opinión, “estamos en una fase muy temprana de cómo va a evolucionar el mercado de la inversión hotelera en Europa; evolución que en los próximos años se va a acelerar mucho, por ejemplo con la desaparición de los modelos puros no alineados que no incluyan una distribución equitativa del riesgo, de manera que cuando ganemos, ganemos todos y si perdemos, perdamos todos también. Es necesaria esa flexibilidad porque en momentos de crisis los operadores no pueden asumir solos esas pérdidas”.

Es una evolución que ya está avanzando en Estados Unidos, como ha explicado González, aunque con una especialización aún mayor. También ocurre con los tipos de contrato y quién asume el riesgo. Allí el propietario está dispuesto a ceder en gestión y no pide una renta fija clara, continua en el tiempo. Pero en Europa el modelo es mucho más patrimonialista, conservador, y el riesgo se traslada en gran medida al operador”.

Arús apuesta por “una separación definitiva entre operadores y propietarios en este sector tan dinámico, aunque eso no implica necesariamente una consolidación en el sector, donde están apareciendo nuevos productos y conceptos que se están viendo apoyados por inversores inmobiliarios y otros grandes actores. Es un escenario de grandes jugadores en el que los inversores desempeñan un papel capital, y el que no se adapte será absorbido por otros”.

Para Javier Arús “hay mucho espacio para que siga apareciendo gente con nuevas ideas, aunque otros se queden anclados en modelos tradicionales como el de la turoperación, que va a tener que readaptarse para poder seguir siendo sostenible”

Y como ejemplo de la evolución de los modelos de gestión, ha salido a relucir el caso del antiguo Holiday Inn Madrid, que el pasado mes de septiembre se convirtió en el primer Canopy by Hilton en España y el primer hotel europeo de Barceló con marca ajena. Su CEO para EMEA ha reconocido que “estamos en proceso de aprendizaje mutuo para llegar al mejor de los mundos, pero de momento es complicado”.

Los costes de rozamiento, según ha añadido, “son asumibles, pero para muchos activos es mejor una marca española gestionada por un español que ese reparto de roles, salvo en casos muy concretos. No hay que olvidar que fuera de España hay más de 250.000 habitaciones gestionadas por marcas españolas; no es que estemos centrados en nuestro mercado natural y nos cueste gestionar fuera, no es el caso”.

Liderazgo en los principios ESG

El liderazgo en la aplicación de los principios ESG (medioambiental, social y de gobernanza, por sus siglas en inglés), dependiendo de cada caso, puede descansar en el propietario, el operador, el franquiciado, o ser una responsabilidad compartida.

Más información sobre el mercado de inversión hotelera en:

- Cómo atraer talento con salarios competitivos para ser eficientes en costes

- Riesgos y oportunidades en el mercado de inversión hotelera posCOVID

- Los fondos soberanos pierden su apetito por los hoteles

- Los criterios ESG ganan peso entre propietarios, inversores y clientes

En Barceló, por ejemplo, que gestiona hoteles de 49 propietarios distintos, “nos encontramos de todo, con propietarios muy sensibilizados, o inversores financieros que piensan que sus accionistas o los mercados en los que operan pueden penalizarle si no los aplica o premiarle si lo hace, por lo que lo que busca es un certificado; aunque también hay cierto liderazgo de algunos inversores”.

En el caso del propietario individual, como ha admitido Raúl González, “normalmente su acercamiento a este tema es bastante lejano, aunque también hay alguno muy sensibilizado a nivel personal que pregunta, pero no se suele dar demasiado. Pero nuestra estrategia como compañía es la de avanzar en este ámbito ofreciendo a inversores y propietarios información periódica de los adelantos conseguidos en ESC”.

“El sector turístico español, igual que es líder mundial en su aportación al PIB (Producto Interior Bruto), tendría que liderar también la aplicación de los criterios ESG en todos los subsectores de actividad”, según Raúl González

Los temas ESG, como ha detallado Tugdual Millet, “adquieren cada vez más protagonismo en las reuniones, si bien el mayor enfoque sigue produciéndose en el medioambiente, más que en el aspecto social. La evolución del modelo afecta cada vez más a la operación del hotel, en cuanto a consumos, eficiencia energética, etc. Pero en Covivio también nos preocupamos por el impacto social, las dificultades para atraer talento -en lo que resulta clave cómo tratas a tu personal-, etc.”.

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