Edición España. Informe de Inversión Hotelera de Colliers

La inversión hotelera del 2021 supera los 3.180 M€ y el volumen pre-COVID

Un año de grandes operaciones de porfolio y precios históricos por habitación 10 enero, 2022
  • En 2021 se transaccionaron 127 hoteles (22.249 habitaciones) y 18 activos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión
  • Se transaccionaron 12 carteras hoteleras por 1.236 millones de euros
  • Las cadenas hoteleras concentraron el 60% de las desinversiones y los fondos de inversión el 58% de las compras

En 2021 se han transaccionado 127 hoteles y 22.249 habitaciones por un monto aproximado de 3.180 millones de euros, triplicando la cifra de inversión hotelera de 2020 y superando en un 26% la de 2019, previo a la pandemia de coronavirus. Las cadenas hoteleras, “con acuciantes necesidades de caja”, han sido los principales vendedores y los fondos internacionales los máximos compradores, según el informe de Colliers International. Se registró un equilibro entre activos urbanos y vacacionales, por la fuerte inversión en Barcelona y Madrid.

En la última década, solo en 2017 y en 2018 la inversión hotelera ha superado los 3.000 millones de euros y desde la consultora explican que eso de debe a una combinación de factores: el drenaje de caja, al alto apetito inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado y la progresiva recuperación de la demanda, especialmente en destinos internacionales con marcado carácter vacacional, como es España.

Evolución de la inversión hotelera entre 2011 y 2021. Fuente: Colliers

El 65% de la inversión se llevó a cabo en el segundo semestre del año y el pipeline de operaciones en curso, con volúmenes superiores a los 1.500 millones de euros, “hace prever que la tendencia se mantenga durante la primera parte de 2022”, dice Colliers

El Informe de Inversión Hotelera de Colliers detalla que en 2021 se transaccionaron 127 hoteles y 22.249 habitaciones, es decir 59 hoteles y 15.021 habitaciones más que en 2020. A esto hay que agregar 18 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión.

El año de la venta de porfolios

A lo largo del año se transaccionaron 12 carteras hoteleras por 1.236 millones de euros. Esto supone 56 hoteles y 9.375 habitaciones.

Entre las operaciones más destacadas se encuentra la compra por parte de Brookfield de Selenta Group por 440 M€, la adquisición de Riu de la posición minoritaria que ostentaba TUI en su joint venture, la venta por parte de Meliá de una participación mayoritaria de su sociedad Victoria Hotels & Resorts a un pool de inversores de Banca Privada de Bankinter o la entrada de Castlelake en el capital de la Socimi Millenium Hotels con el objetivo de impulsar su crecimiento, y cerrando el año Perial Asset Management adquirió un paquete de cinco hoteles B&B de Corum y anunciaron la compra de otros cuatro en mayo de este año.

Más información sobre las operaciones mencionadas

-La cadena Selenta Group, vendida por 440 millones de euros

-Riu compra por 670 M € la participación del 49% de TUI en 19 hoteles

-Meliá traspasa la propiedad de ocho hoteles a Bankinter por 205 M €

-Un fondo francés compra nueve hoteles en España por 58,4 millones de euros

Precios históricos por habitación

Colliers ha señalado que a pesar de la gran dispersión de precios en 2021 “los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado su máximo histórico al situarse en los 157.648 euros por habitación”, lo que supone un 33% más que en 2020.

Fuente: Colliers International.

Este aumento se debe, principalmente, a la venta de numerosos activos prime. Dos hoteles superaron el precio de 1 millón de euros por habitación: el Hotel Madrid Edition, vendido por 220 millones de euros y el Bless Hotel Madrid, por el que los propietarios del Villa Magna pagaron alrededor de 114 millones de euros. También destacan operaciones en las que la habitación ha superado los 500.000 euros (Grand Hotel Central en Barcelona, Punta Negra en Mallorca o el Hotel Único en Madrid).

Equilibrio entre urbano y vacacional

Las transacciones se distribuyeron equitativamente entre el segmento vacacional y el urbano (50% - 50%). Si bien el foco inversor estuvo puesto en los activos vacacionales, la balanza se equilibra por el peso de las operaciones que tuvieron lugar en Madrid y Barcelona.

Las 23 transacciones en Barcelona alcanzaron los 760 millones de euros, registrando su máximo histórico anual, mientras que en Madrid se concretaron 10 operaciones por 468 millones de euros. De esta forma, los dos destinos concentraron el 39% del volumen total transaccionado en 2021.

Cinco provincias sumaron una inversión de 2.269 millones de euros Fuente: Colliers.

En cuanto al vacacional, Islas Canarias y Baleares fueron los destinos protagonistas, acumulando un volumen de inversión de 633 y 541 millones de euros respectivamente, equivalentes al 37% del total. Colliers International destaca transacciones individuales como la venta del H10 Punta Negra a Blasson Property para su reconversión al segmento de ultra-lujo, como transacciones de portfolio protagonizadas por RIU o Grupotel.

Fuera de los cuatro principales destinos, aparece Málaga que tuvo 13 operaciones por valor de 267 millones de euros, entre ellas la compra por parte de la joint venture entre Stoneweg y Bain Capital del H10 Andalucía Plaza o la venta de los Hoteles Natali y San Fermín, ambos adquiridos por alianzas entre fondos internacionales y operadores (Zetland Capital & Fergus y Navis Capital & THB, respectivamente).

Más información sobre las operaciones mencionadas

-Blasson Property invierte 180 millones en el hotel Punta Negra de Mallorca

-Grupotel compra a TUI su participación en 11 hoteles de Nordotel

-H10 Hotels vende el H10 Andalucía Plaza aunque seguirá operándolo

-El hotel San Fermín en Costa del Sol, primera compra del Proyecto Atalaya

-Tent Hotels abre su primer hotel en Málaga

¿Quién compra y quién vende?

Alrededor del 60% de las desinversiones del 2021, unos 1.877 millones de euros, las llevaron a cabo las cadenas hoteleras, principalmente por la reducción de la demanda y el drenaje de caja. Y desde el lado comprador, destaca el origen internacional de los fondos adquirientes.

Colliers señala que los fondos internacionales concentraron el 58% de la inversión del 2021, es decir un acumulando 1.848 millones de euros. La mayor parte de estos actores son fondos de inversión de perfil Core o Value added como Brookfield, Archer Capital, Schroders, Castlelake o Lasalle Investments.

En el plano nacional, con excepcion de operaciones como las llevadas a cabo por Riu, Grupotel y Hoteles Globales, “han predominado inversores como la familia Grifols, que ha adquirido el Hesperia Presidente de Barcelona, Anpora Investments -propiedad de Ricardo Portabello- con la compra del Alexandra de Barcelona o la Socimi All Iron, que se ha hecho con 8 inmuebles para su reconversión a apartamentos turísticos”, concluye el informe.

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