Branded residences, producto en auge para hacer más rentable la inversión

Las llamadas “Hospitality branded residences” son, en palabras de Jesús Rodríguez Maseda, “un producto de inversión con reserva de uso para la propiedad cuya duración está sujeta a la legislación del destino. En el caso español, lo habitual es que tenga un límite de uso de 60 días al año. En este modelo, el tiempo restante el activo pasa a formar parte del inventario del hotel, siendo comercializado por el operador hotelero como una unidad más del resort/hotel. Dichas unidades tienen el mismo trato que cualquier habitación del establecimiento, teniendo acceso a la totalidad de sus servicios incluidos en la reserva realizada”.

Mandarin Oriental anunció el pasado mes de mayo que 30 residecias de lujo conformarían el Mandarin Oriental Residences Madrid. Fuente: Mandarin Oriental.

Operacionalmente, como ha añadido el experto, “son una extensión del inventario hotelero que permite al operador aumentarlo, tanto desde el punto de vista de volumen como desde la ampliación del mix de tipologías. Podemos encontrarlas anexionadas en el mismo edificio o bien ser áreas anexas en formas de unidades independientes, núcleos de apartamentos o villas, entre otros”.

Desde el punto de vista financiero, según ha indicado, “son una herramienta que permite aumentar la rentabilidad de la inversión por una doble vía, así como minimizar el riesgo con la ayuda de la marca operadora”.

Cuatro ejes básicos

Las branded residences, como ha detallado Rodríguez Maseda, “pivotan sobre cuatro ejes básicos:

1. El suelo: según la legislación española, esta tipología de activos solamente se puede promover en suelos con capacidad para uso turístico. De no ser así, los activos inmobiliarios serían de uso estrictamente residencial y no podrían ser incorporadas al pool de rentas del hotel.
2. El uso: la legislación española también fija que este tipo de activos pueden estar reservados para la propiedad un máximo de 60 días al año, debiendo de estar a disposición de la explotación hotelera no menos de 305 días. La fórmula bajo la que se establezcan los momentos de uso del propietario será un acuerdo entre la marca operadora y cada uno de los dueños.
3. La inversión, directamente anudada a dos vectores: la operación hotelera y el acuerdo entre operador y propietario acerca de los momentos de disfrute del bien, que marcará la rentabilidad teórica. El primero de ellos es un aspecto a resolver con el paso del tiempo, al ser una inversión con la que se participa del riesgo operacional hotelero. Debido a la tipología de activos, normalmente vinculados a marcas de altísimo nivel y en ubicaciones prime, los contratos se ciñen a modelos de gestión, con lo que la rentabilidad nunca está garantizada.
4. El retorno: dado que establecer el precio de compraventa es más complejo que el convencional, el retorno de la inversión ofrecido por el operador -aunque sea de manera teórica-, es uno de los drivers a la hora de determinar la viabilidad de este complemento al hotel”.

“Son tres partes las que tienen que alcanzar sus objetivos: el promotor, a través de la venta y del retorno hotelero; el operador con la gestión; y el inversor final a través de su tiempo de disfrute y de la rentabilidad que le ofrezca el gestor (vs precio de venta que marca el promotor)”, según ha explicado Jesús Rodríguez Maseda

Branded residences en urbano y en vacacional

En el segmento urbano, como ha señalado el experto, “el componente es puramente inmobiliario. Gracias a su ubicación absolutamente inmejorable se toma ventaja de un precio por metro cuadrado de venta difícilmente mejorable que se consigue impulsar a través de la prima de precio que ofrece una marca de ultralujo”.

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Por su parte, “en ubicaciones con un componente vacacional más marcado, el promotor decide desarrollar este tipo de complementos al activo hotelero por dos motivos principales:

1. Uso de edificabilidad disponible que no agota a través de un desarrollo convencional. Una de las opciones es que el terreno, una vez realizado un análisis de viabilidad y sensibilidad, ofrezca edificabilidad remanente y sea necesario buscar un complemento que lo consuma, mitigando el riesgo y ofreciendo una vía de rentabilidad extraordinaria.
2. Solución financiera del proyecto. Las branded residences ofrecen una vía de ingreso anticipado que, en determinadas situaciones, puede actuar como un suplemento a los recursos financieros propios o a la financiación del propio proyecto”.

Satisfacer a promotor, operador y comprador final

Rodríguez Maseda ha insistido en que para tener éxito, “es fundamental que las branded residences generen valor añadido, colmando las expectativas de promotor, operador y comprador final. Cada uno tiene sus objetivos e intereses, por lo que si el proyecto no cumple con alguno,puede convertirse en no viable”.

Promotor

El promotor, según ha apuntado, “tiene por objetivo rentabilizar el proyecto y conseguir el máximo retorno con el mínimo riesgo posible. Le interesa así que la operación hotelera ofrezca la máxima rentabilidad posible para que, al capitalizar esos potenciales beneficios de las branded residences, el precio de venta permita un margen holgado de beneficio”.

Operador

Al mismo tiempo, “este complemento ha de ser operacionalmente asumible”, es decir, “viable desde el punto de vista de la operación hotelera. En muchas ocasiones nos encontramos con que los promotores ven en estas residencias la palanca para convertir en financieramente viables sus proyectos, y diseñan productos que a posteriori no son atractivos para aquellas marcas y operadores que realmente ayudarían a alcanzar dicho objetivo. Esto sucede por un sobredimensionamiento con respecto al hotel principal, bien por una dispersión en el espacio que convierte en ineficiente la operación, o bien porque la necesidad financiera empuja a poner en el mercado productos que no se adecúan a la demanda en sus distintos ángulos: hotelera, inversora y, en ocasiones, ambas conjuntamente”.

Comprador final

Por último, como ha agregado, “ha de ser un producto atractivo para el mercado. Existen determinadas marcas con capacidad de tracción y gran fidelidad de sus clientes e inversores, a quienes son capaces de atraer a cualquier tipo de destino, creando mercado por sí mismas. Pero éstos son los casos menos habituales y el abanico de marcas es altamente limitado. Es por ello que estos productos han de ser desarrollados en destinos que cumplan determinados requisitos:

1. Un mercado inmobiliario que traccione, permeable y con una demanda de segmento medio-alto y, preferiblemente, de alto impacto activo.
2. Un destino con inventario hotelero de alto nivel, bien sea con o sin presencia de marcas internacionales, pero donde este tipo de turista se sienta atraído a pesar de que la planta hotelera pueda no llegar a colmar sus expectativas.
3. Unas infraestructuras que acompañen al proyecto. La conectividad resulta clave a la hora de desarrollar este tipo de productos al tratarse de segundas, terceras o cuartas residencias y tener un tiempo tan limitado y concreto para su uso y disfrute.

“Sólo podemos hablar de branded residences desde un punto de vista hotelero cuando son activos que se pueden adquirir en suelo de uso terciario, en desarrollos que radican en torno a un establecimiento hotelero y de los que, si somos propietarios en España, podremos disfrutar un máximo de 60 días al año”, según ha concluido Jesús Rodríguez Maseda