Cadenas en busca de edificios completos de apartamentos, tendencia al alza

Causas de este auge

Desde Colliers han enumerado las causas de este apogeo, como “la evolución sociodemográfica en la manera de vivir, que también implica una transformación en el viajar: búsqueda de flexibilidad y comodidad en un espacio privativo lo más similar a un hogar posible”. A los hoteles “les permite diversificar y ampliar público objetivo”; mientras el segmento del living “busca rentabilidad frente a la subida de tipos, que no ha resultado en un ajuste de precios en el sector residencial”, además de que “el marco normativo que tiende a proteger al inquilino desincentiva al propietario a implementar un modelo operativo de alquiler tradicional”.

A ello se suma, como han reconocido desde Colliers, “una postura orientada a la reducción de licencias turísticas que hace de esta tipología un bien escaso que, por tanto, se percibe como una oportunidad donde la futura competencia será muy limitada”

Para Nicolas Cousin “la reciente aceleración del número de unidades y actores se ha debido a varios factores entre ellos, el desarrollo de la tecnología, la aparición de plataformas de distribución que han facilitado y dado más visibilidad a este producto y de operadores profesionalizados”.

La versatilidad para atraer perfiles de demanda tan distintos permite, según ha incidido Cousin, que “los apartamentos funcionen en una gama más amplia de ubicaciones”, ya sea “en zonas céntricas de grandes ciudades donde predominan los viajeros de ocio, como en áreas periféricas cercanas a parques empresariales o tecnológicos, donde la demanda es mayoritariamente corporativa”.

La creciente demanda, cada vez más diversificada, y sus competitivos costes hacen de los edificios completos de apartamentos un atractivo producto alojativo también para las cadenas hoteleras. Fuente: Adobe Stock.

A esta capacidad de adaptación se suma una ventaja competitiva clave: “Su alta eficiencia operativa. Al contar con cocinas integradas en las unidades, el modelo de negocio puede centrarse en el departamento de habitaciones, que suele ser el más eficiente en costes. Además, la gestión de estos activos suele apoyarse en un alto grado de automatización, lo que permite alcanzar niveles de rentabilidad operativa (GOP) de alrededor de 60%, una cifra muy elevada dentro del sector alojativo”.

“Esta eficiencia permite a los operadores asumir niveles de renta más altos sin comprometer la sostenibilidad del negocio, lo que a su vez los convierte en activos muy atractivos para propietarios e inversores”, como ha recalcado Nicolas Cousin

Características del activo para despertar interés

En cuanto a ubicación, Albert Grau ha especificado que, “al igual que en el ámbito hotelero, el mayor interés está en las grandes ciudades con un mix de oferta turística corporativa y de ocio -conectividad y oferta complementaria, ha añadido Cousin-. Por tanto, hablamos de Madrid y Barcelona, pero también de Málaga, Sevilla, Bilbao, San Sebastián y Valencia. Por supuesto, el modelo también despierta interés en el vacacional”.

Y con un elemento curioso en el ámbito urbano, donde “son interesantes los edificios con planta baja con potencial comercial ya que, a diferencia de los hoteles, puede convertirse en un espacio que genere un ingreso extra muy interesante. Porque además la gestión operativa de este tipo de activos se simplifica mucho en comparación con la de un hotel gracias a que es menos intensiva en recursos humanos”.

“Los criterios de inversión sí difieren en función del perfil. En cuanto a ubicación, por ejemplo, los operadores de flex living se orientan generalmente a producto urbano que presente masa turística crítica; en cambio el perfil hotelero está abierto a mercados secundarios y vacacionales”, como han indicado desde Colliers

Y es que, según ha constatado el directivo de Christie & Co, “una de las principales fortalezas de este tipo de apartamentos es su gran capacidad de adaptación a distintos entornos urbanos, siempre que la localización cuente con generadores de demanda propios que aseguren un flujo constante de clientes: centros de negocios, hospitales, universidades o hubs tecnológicos, entre otros”.

Otro factor importante, como ha puntualizado, es que “es un tipo de producto que puede crearse adaptando edificios de distintos usos como hoteles, oficinas, hostales…. Por lo general, la unidad más pequeña que se comercializa en estos activos es el estudio, el equivalente a una habitación doble en un hotel, aunque con una superficie superior, normalmente por encima de los 20 metros cuadrados. Esta unidad permite ofrecer una experiencia más completa al huésped, al incluir cocina y espacios multifuncionales, lo que incrementa su atractivo tanto para estancias cortas como medias”.

Sin embargo, según han señalado desde Colliers, “debido a la incertidumbre de tiempos que implica la gestión urbanística, los actores están, en general, abiertos a un cambio de uso y/o reposicionamiento siempre y cuando no implique esa gestión urbanística. Sólo aquellos que se encuentran en búsqueda de la optimización de un inmueble ya en propiedad se plantean recurrir a un instrumento de planeamiento”.

Interés de las grandes marcas nacionales e internacionales

El potencial de este segmento se ve corroborado, en opinión de Grau, por la apuesta de grandes marcas internacionales como IHG con Staybridge Suites o Hilton con Homewood Suites, así como nacionales como Be Mate o Eurostars con Tandem Suites. El interés del segmento y la consistencia y crecimiento de la demanda invitan a pensar que puede seguir evolucionando al alza en los próximos años”.

En cualquier caso, como ha subrayado Albert Grau, “para terrenos o edificios de uso turístico es muy importante analizar cuál puede ser la fórmula que aporte mayor rentabilidad. Pueden ser modelos mixtos con parte de edificio hotelero tradicional y parte de apartamentos o, incluso, el flex living. En función de la demanda y del modelo de gestión, debe decidirse qué tipo de producto de alojamiento turístico es el más rentable en la ubicación”

En este sentido Cousin también ha hecho referencia, “aunque es un modelo aún más extendido en el resto de Europa que en España”, a estos “dual brands o marcas dobles, que consiste en operar un mismo activo con dos productos diferenciados, hotel y apartamentos, cada uno con su marca. Este enfoque permite maximizar la eficiencia operativa y adaptarse a distintos perfiles de demanda dentro de un mismo inmueble”.

En Colliers han destacado asimismo “los operadores especializados en este segmento que han surgido en los últimos años para dar respuesta a las nuevas necesidades de la demanda con esta tipología de activo”; además de las marcas específicas de los grandes grupos internacionales”, citando a Accor, Hyatt o Marriott, entre otros. Es un segmento que funciona y todos quieren participar en él”.

Este interés de “la gran mayoría de las cadenas clásicas”, según las ha definido el directivo de Christie & Co, “muchas de las cuales ya operaban con éxito en mercados como Alemania, Francia o Reino Unido”, prueba que esta tendencia “va más allá de un simple fenómeno de moda, en respuesta a factores sociológicos”.

¿Sólo en lujo y lifestyle?

El directivo de Cushman & Wakefield ha querido dejar claro que, a diferencia de las branded residences, “en cuyo caso la marca hotelera gestora es clave para llegar al cliente potencial y poder comercializar a un valor que dé sentido a la operación global, los edificios completos de apartamentos turísticos no tienen por qué unirse directamente con un concepto de lujo/lifestyle, sino que la oferta es muy variada y se enfoca a todo tipo de públicos”.

También desde Colliers han recordado que “se trata de una tipología de activo que está demostrando un excelente comportamiento en destinos vacacionales, sobre todo de temporada”, gracias a su “estructura de costes más flexible y eficiente” que revierte en “unos costes operativos más bajos, respondiendo así a dos de los principales retos del mercado: la dificultad para encontrar personal y la temporalidad de ciertas ubicaciones. Además, el cliente lo percibe como un producto más económico en términos de precio/noche/persona”.

En el mercado urbano español, como ha resaltado Cousin, “la mayoría de los apartamentos se posicionan en el equivalente a 3 y 4 estrellas de la clasificación hotelera, con un diseño moderno, funcional y orientado a la comodidad, sin llegar al lujo”

Sin embargo, ha admitido que están “observando una evolución en la estrategia de posicionamiento. Muchos operadores especializados están desarrollando una doble oferta dentro de su cartera de apartamentos, integrada por el producto mencionado y una gama superior con un enfoque más lifestyle, que compite con marcas de 4 o 4 estrellas superior. Este segundo tipo de producto suele incorporar un diseño más cuidado, servicios adicionales y una experiencia más personalizada”.