España lidera el mercado de transacciones hoteleras en Europa en 2023

Las cifras reflejan el cambio sustancial que se ha producido en el mercado de inversión en España durante el tercer trimestre, según ha detallado Albert Grau, cuando de 1.684 millones de euros transaccionados se ha pasado a 2.500 millones, 800 millones más que representan un incremento del 48%, gracias a “las grandes transacciones que se han producido en este periodo”, aunque “sólo” un 6,2% más que un año antes.

En el tercer trimestre se han transaccionado 68 propiedades que suman 12.000 habitaciones. El 70% del capital procedía de compradores internacionales -con un peso importante de inversores americanos y de EMEA (Europa, Oriente Medio y África), sobre todo institucionales-; del que el 44% se ha concentrado en hoteles de lujo y gama alta, lo que supone un aumento del 100% con respecto a hace un año. Fuente: Cushman & Wakefield.

Modalidad de inversión mayoritaria

Grau ha destacado en este sentido cómo el 54% de las operaciones responde a un modelo sin operador, dado que “las principales inversiones en hoteles ya el año pasado y éste también, incluyen el reposicionamiento del activo, muchas veces obsoleto”.

Ha subrayado asimismo que el 31% lleva aparejado “un contrato de management, lo que demuestra que, ante las buenas perspectivas del negocio, el inversor quiere involucrarse teniendo en cuenta que el reporting es ya muy profesional, por lo que sabe que va a poder controlar directamente esa inversión”.

De izq. a dcha, Bruno Hallé y Albert Grau, socios y responsables de Hoteles de Cushman & Wakefield en España. Fuente: Cushman & Wakefield.

El tipo de productos que más ha cambiado de manos, además de los portfolios, protagonistas del 54% de las operaciones, ha sido los activos trofeo, en palabras de Bruno Hallé, “a precios escandalosos que no aseguran un retorno de la inversión, pero son inversores con capacidad de hacerlo y dinero para darse el capricho”. Por ello el valor medio por activo ha pasado en un año de 35 a 37 millones de euros, pero el de las habitaciones se ha elevado de 182.000 a 255.000 euros, un 40% más.

Información de operaciones que responden a estas tipologías:

- HIP da entrada en su accionariado al fondo institucional GIC

- El gestor de activos Petra supervisará los 24 hoteles de ADIA en España

- El hotel Mandarin de Barcelona, vendido por más de 200 M €

- Schroders Capital compra The Standard Hotel en Ibiza

- ¿Precios desorbitados en la compra del hotel Palacio del Retiro de Madrid?

- W Ibiza cambia de manos, comprado por el grupo italiano Statuto

A estos activos trofeos se suman otros con precios igualmente altos como:

• Hotel Sofía Barcelona
• Marina D’Or
• Radisson Blu Prado Madrid
• Eurostars Sitges
• Axel Hotel Madrid

Y mientras en Europa…

En Europa en el primer semestre, como ha señalado Hallé, “se han ralentizado las compras hoteleras, con un 15% menos de volumen transaccionado, al pasar en un año de 8.412 millones de euros a 7.131, de 401 a 298 propiedades. El mayor número de operaciones en el continente, tanto este ejercicio como el anterior, ha sido de hoteles independientes, justo al revés que en España”.

En cuanto al precio, según ha añadido Hallé, “el valor por habitación ha subido un 20%, creciendo de 204.000 a 223.000 euros, mientras que el precio medio por activo ha pasado de 21 a 25 millones”

El perfil de inversor responde a un origen doméstico en cada uno de los países (69%), encabezados por los institucionales (46%) y de carácter privado (45%); que buscan activos de alta gama en el 71% de los casos. Por ello son mayoritarios los inversores con full equity y fondos soberanos, que son los que tienen capacidad de invertir, están menos expuestos al coste del dinero y pueden hacerse con activos trofeo como los ya mencionados.

Cuatro retos

De cara al futuro, éstos son los cuatro principales retos a los que se enfrenta el mercado de inversión hotelera, enumerados por Hallé y Grau:

1. Regulaciones ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza) que, como ha recalcado Hallé, “ya no es greenwashing ni puro marketing, sino que se ha convertido en un must si no quieres que el valor de tu activo baje. Por ejemplo, no se habla lo suficiente de la reducción del consumo de agua, pero es vital optimizar su conservación para los próximos años”.
2. Turbulencias en la situación macroeconómica, como la guerra de Ucrania o la situación en Gaza, pero “en micro y en el negocio hotelero seguimos teniendo datos muy robustos en ocupación y precio medio, ya que seguimos yendo de vacaciones en busca de experiencias a pesar del incremento de costes”.
3. Tendremos que mejorar las estrategias para captar y retener talento porque es “la clave para el crecimiento de las empresas”.
4. Y por último, “el impacto de la inteligencia artificial lo vamos a sufrir en todas las capas del servicio turístico, también en el talento, recursos humanos y personas; por lo que tenemos que trabajar para reconvertir ese impacto en ofrecer el mejor servicio al cliente en todos los ámbitos”.

Imagen de los cuatro retos que se le plantean al sector hotelero en el futuro más próximo. Fuente: Cushman & Wakefield.

La presentación de Bruno Hallé y Albert Grau se puede descargar haciendo clic en el siguiente botón: