Contrato de arrendamiento de hotel ubicado en España y su régimen aplicable

A los abogados del sector del turismo en muchas ocasiones les llega por primera vez el encargo de redactar un contrato de arrendamiento de hotel, pero con la peculiaridad de componentes internacionales y es entonces cuando surge la GRAN DUDA.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta que no es lo mismo un contrato de arrendamiento de hotel (inmueble) que un contrato de arrendamiento de industria hotelera, por lo que el contrato debe definir claramente el objeto, así como las características esenciales del mismo (hotel en operación u hotel de nueva construcción o, incluso, hotel pendiente de construcción y terminación).

¿Por qué es tan importante esta distinción?

Pues porque, el arrendamiento exclusivamente de hotel-inmueble queda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el arrendamiento de industria recae sobre una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada. Esto es, se realiza un arrendamiento conjunto del edificio-hotel y de todos los elementos y bienes muebles que conforman el negocio hotelero, incluido su personal. En este caso, el contrato pasa a estar regulado por el Código Civil, si bien, en la práctica son los pactos entre las partes, por la escasa regulación imperativa, los que conforman la regulación contractual del mismo.

Nuestra Jurisprudencia también es reiterada y pacífica a este respecto:

Sentencia núm. resolución 137/2000, de fecha 21 de febrero de 2000, (ROJ STS 1302/2000):

«(…) La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial».

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. resolución 79/2015, de fecha 27 de febrero de 2015, (ROJ: STS 1293/2015):

«(…) El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial».

Y, ¿qué dice la LAU al respecto?

Artículo 1. Ámbito de aplicación. La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Artículo 4. Régimen aplicable. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, si solo vamos a arrendar un hotel (el inmueble), tenemos claro que entra en aplicación el artículo 4 de la LAU, y su voluntad de las partes, pero ¿tienelímites?

Sí, nuestro Código Civil establece restricciones, pues en su artículo 1255 señala que “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”

Ejemplo de límite de un acuerdo de aplicación de la voluntad de las partes:

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia núm. 97/2002 de 11 febrero: se ha vulnerado el principio de autonomía en un supuesto de sumisión expresa y voluntaria, a la jurisdicción de Múnich. La recurrente en casación defiende el principio de autonomía realizando las siguientes manifestaciones:

“Al hilo del motivo anterior, no puede olvidarse que ambas partes, demandante y demandada son ciudadanos alemanes, que los documentos se redactan en alemán, que una de las partes tiene su domicilio en Múnich, la demandante, y que, en definitiva la sumisión expresa no fue casual sino expresa y voluntariamente pactada por estos motivos y que por tal razón si doña Erika B. pactó con la demandante, en la condición de que sería para la interpretación del contrato y ejecución del mismo la jurisdicción de Múnich, siendo esta condición perfectamente lícita y admisible en derecho español y en derecho alemán, tenía que ser necesariamente el juez ordinario correspondiente a dicha jurisdicción de Múnich el que debió entender, por lo que al presentarla ante juez ordinario distinto incumplió la demandante sus obligaciones e infringió el Tribunal el principio de autonomía de la voluntad en materia de contratos establecido en el art. 1255 del Código Civil, razones que nos llevan a pedir la casación de la sentencia objeto de recurso». (…)”

El TS no acoge el motivo entendiendo que no puede prevalecer un pacto en un contrato cuando choca con un precepto legal. Señalando que:

“El motivo no puede ser acogido. Por lo pronto, la Ley Orgánica del Poder Judicial señala en su art. 22,1º la competencia de los Juzgados y Tribunales españoles, «con carácter exclusivo» en materia de derechos reales y arrendamientos de inmueble que se hallen en España. Precepto que no puede interpretarse con utilización del art. 121, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues dicha norma no se refiere sólo al inmueble urbano, ni al arrendamiento tutelado legalmente de vivienda y locales de alquiler y nada tiene que ver dicha normativa y así resulta aplicable también a los arrendamientos rústicos y urbanos de las leyes especiales y los regulados por el propio Código Civil. Por tanto, no se entiende que se pretenda que prevalezca un pacto de un contrato cuando choca arbitrariamente con tal precepto nacional que, por otra parte, se inspira en el Convenio de Bruselas y que señala los criterios determinantes de la competencia judicial en el orden civil, atendiendo a los puntos de conexión entre la pretensión procesal y, en este caso, el territorio. (…)

Espero haber aclarado alguna duda sobre este tipo de contratos que a veces son más complejos de lo que pensamos en un primer momento y a la hora de redactarlos tenemos que tener las acciones de futuro claras para saber cómo redactarlo y recoger las cláusulas para que no se ataque su nulidad o anulabilidad.

Joana Tremba

Abogada de MONLEX

jtremba@monlexabogados.es