Análisis del consultor Antonio Garzón

La legalización del alquiler vacacional en suelo turístico, clave de su regulación en Canarias

La nueva regulación debe sentar unas bases equitativas para que convivan ambos modelos de alojamiento

La paralización del decreto que regula el alquiler vacacional en Canarias, tras la autorización obtenida por el Gobierno actual en el Parlamento, supone su anulación, según ha constatado la Consejería de Turismo. Una anulación que sin embargo no contenta a nadie, ya que desde Ashotel advierten del peligro que supone no contar con una normativa, mientras que Ascav (Asociación Canaria del Alquiler Vacacional) denuncia que la nueva situación les devuelve al ámbito de la ilegalidad, por lo que creen que debería corregirse el decreto aplicando las recomendaciones de la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) pero sin suspenderlo.

Y es que la paralización del decreto, como explica el consultor Antonio Garzón, “se debe a un requerimiento de la CNMC de eliminar de la regulación ‘las restricciones a la libre competencia’”. El quid de la cuestión es la prohibición del alquiler vacacional en suelo turístico, pero la Comisión también cuestiona “los requisitos en cuanto a las dimensiones y equipamiento de las viviendas, que considera ‘una carga innecesaria para los operadores’, o la prohibición del alquiler por habitaciones, que cree ‘contrario al derecho del empresario de organizar su actividad’”.

Sin embargo, Garzón muestra su sorpresa por que la CNMC haya cuestionado “los requisitos de equipamientos y dimensiones mínimos de una vivienda de uso turístico”, cuando “los criterios son más permisivos que los aplicados en las normativas para las camas turísticas regladas. En cuanto a los equipamientos mínimos, para la vivienda de alquiler vacacional el decreto paralizado exige aproximadamente una tercera parte de lo que el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento (Decreto 142/2010) le exige a la unidad de alojamiento turístico; mientras que en los requisitos de dimensiones el decreto paralizado remite al reglamento de las condiciones de habitabilidad de las viviendas en general, que exige a la vivienda menos superficie (25 metros cuadrados) que la normativa turística a un apartamento de 3 llaves (39 metros cuadrados), ambos en base a dos personas”.

El alquiler vacacional puede contribuir al desplazamiento gradual de residentes de la zona turística a las zonas residenciales, según Garzón. #shu#El alquiler vacacional puede contribuir al desplazamiento gradual de residentes de la zona turística a las zonas residenciales, según Garzón. Imagen Shutterstock

Con ello, afirma Garzón, “vemos que el Decreto 113/2015 podría contener una desproporcionalidad reguladora a favor de la vivienda de alquiler vacacional, habiendo sido clasificados sus requisitos por la CNMC como ‘una carga innecesaria para los operadores’”. Así define a la exigencia al operador de “poner toallas, sábanas, iluminación, utensilios de cocina, un espejo y secador en el baño y poco más, lo cual equivaldría a estar ‘la vivienda dotada de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato’, tal como está regulado genéricamente en otras Comunidades Autónomas como Cataluña, lo cual no debería suponer una ‘carga’ para el propietario”.

Por tanto Antonio Garzón considera que “en la revisión del decreto podría ser conveniente repetir, como mínimo, los mismos requisitos de equipamiento y dimensiones que ya contiene el decreto paralizado”. En lo referente a “la normativa aplicable para adecuar la vivienda a un uso turístico (teléfono de emergencia, placa distintivo, aplicación de normativa sectorial como en seguridad contraincendios, fichas policiales de clientes alojados, obligación de tener hojas oficiales de reclamaciones, etc.), sería necesario que en la revisión del decreto se especifique adicionalmente la obligación de disponer de un seguro de responsabilidad civil”.

Legalización en suelo turístico

Evidentemente, como reconoce el consultor, “la cuestión más delicada es la legalización del alquiler vacacional en suelo turístico, especialmente el caso de competencia entre una vivienda y una cama turística dentro de un mismo complejo”. No obstante, en su opinión, la competencia “no tiene por qué sufrir una distorsión, siempre que la explotación reparta entre los comuneros los gastos generales y los demás ámbitos regulados, especialmente el tratamiento impositivo, sean definidos de forma equitativa”.

Además, Garzón ve en el alquiler vacacional “la herramienta más importante para ‘desresidencializar’ la zona turística a través de los mecanismos naturales de la economía de mercado, ya que legalizándolo subirían los precios inmobiliarios y de alquileres, lo que tendría como efecto un desplazamiento gradual de residentes de la zona turística a las zonas residenciales, simplemente por el efecto de los precios y no por los pretendidos ‘concursos de sustitución’ del decretazo”.

Tratamiento impositivo

Para lograr una equidad en el tratamiento impositivo con respecto a la cama turística, “y aplicar una imposición que repercuta en el mantenimiento de las infraestructuras públicas”, el consultor aboga por “considerar la aplicación del IGIC turístico para esta actividad. Además, podría ser necesario evaluar si la vía de imposición actual a través de la declaración individual del IRPF como arrendamiento es la vía adecuada, o por lo contrario existen otras fórmulas tributarias más adecuadas mediante las cuales todos los operadores tributen localmente, ya que ahora mismo el propietario extranjero no residente declara los arrendamientos en su país de residencia”.

El nuevo intento de regular el alquiler vacacional al que se enfrenta Canarias, concluye Antonio Garzón, “debe sentar las bases claras y equitativas para la convivencia entre la explotación turística y el alquiler vacacional en suelo turístico, de manera que ambos puedan competir en igualdad de condiciones sin distorsionar el sector”.

 

Comentarios 1

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José Manuel García Esteban.15/10/2015 18:10:48

Las manifestaciones de Antonio Garzón son muy acertadas y demandan una simplificación de las gestiones para que todos estemos dentro del marco legal que todos deseamos.
Pero hay que tener en cuenta dos cosas. Desde el punto de vista de los hoteleros, lo que ellos pretenden es quitarse de encima lo que consideran competencia, quizá, desleal.
Desde el punto de vista de Hacienda, como entidad encargada de nutrir las arcas del estado, debería existir el objetivo de que todo el que recibe algún beneficio a través de su negocio, pague los impuestos que le correspondan.
Hasta ahí, todo parece normal; cada uno pretende arrimar el ascua a su sardina. Pero los encargados de arbitrar el encuentro entre hoteleros, Hacienda y propietarios de las viviendas, son los diputados que establecen las leyes que han de regular todo esto. Y aquí llega el desastre. En la elaboración de las leyes no le dan opción al pueblo para que participe en ello. Los gobernantes, elegidos por el pueblo, naturalmente, se creen, en nombre de los poderes otorgados por la democracia, la mejor forma de gobierno hasta la fecha, que ellos no tienen que consultar al pueblo porque el pueblo son ellos; ellos representan al pueblo; (y así está establecido y aceptado por la mayor parte del pueblo), pero si se piensa fríamente, ¿Cómo pueden representar al pueblo si no conocen sus necesidades? Si no hacen caso a nadie. Sueltan decretazos a su capricho sin pensar demasiado a quien pueden perjudicar. Aunque la mayor parte de las veces los perjudicados son los más desfavorecidos, lo cual da lugar a fundadas sospechas, la mayor parte de las veces.
Premisas para la verdadera libertad y justicia en el uso de la propiedad privada.
•LA PROPIEDAD PRIVADA TIENE QUE SER RESPETADA HASTA POR EL GOBIERNO.

•DEBEN PODER CONVIVIR EN EL MISMO EDIFICIO, SI ASÍ LO ESTIMAN SUS PROPIETARIOS, LAS VIVIENDAS RESIDENCIALES Y LAS DE ALQUILER VACACIONAL. NATURALMENTE, LOS MORADORES DE ESAS VIVIENDAS DEBEN CUMPLIR LAS NORMAS DE CONVIVENCIA Y BUENA VENCIDAD QUE HAN DE REGIR EN TODAS LAS COMUNIDADES DE VIVIENDAS, PUDIENDO EXPULSAR DE ELLAS A LOS HABITANTES INDESEABLES, INCAPACES DE CUMPLIR CON LAS CITADAS NORMAS. ESTO SUELE ESTAR RECOGIDO EN LOS ESTATUTOS.

•DEBERÁ DAR IGUAL EN QUÉ ZONA SE ENCUENTRAN LOS EDIFICIOS DEDICADOS A ESTOS MENESTERES (ZONAS TURÍSTICAS O ZONAS RESIDENCIALES) (LAS VIVIENDAS O APARTAMENTOS NO SON IGUALES QUE LOS HOTELES, AUNQUE ESTÉN UBICADOS A SU LADO).

•SÍ AL SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.

•SÍ A LA FICHA DE POLICÍA.

•SÍ AL TELÉFONO DE EMERGENCIA.

•NO A LA PLACA DISTINTIVO.

•SÍ A LOS MEDIOS DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIOS, QUE SERÁN LOS PREVISTOS PARA EL EDIFICIO EN GENERAL.

•SÍ AL EQUIPAMIENTO NORMAL QUE UNA VIVIENDA DEBE OFRECER.

•SÍ A LAS HOJAS DE RECLAMACIÓN.

•NO AL DEPÓSITO DE FIANZAS EN NINGÚN ORGANISMO OFICIAL. (Por razones de agilidad al tener que devolverla o detraer de ella la cantidad estimada por desperfectos, que es para lo que se establece).

•SÍ AL PAGO DE IMPUESTOS POR LAS GANANCIAS OBTENIDAS, YA SEA A TRAVÉS DEL IRPF, O DE OTRAS FÓRMULAS QUE HUBIERAN DE RESULTAR MÁS INTERESANTES.

•NO A LA INCOMPATIBILIDAD DE PERCEPCIÓN DE LAS PENSIONES QUE CORRESPONDAN A LOS PROPIETARIOS, CUANDO ESTOS SEAN PENSIONISTAS.

•SÍ, o NO, A LA RECAUDACIÓN DE IGIC. PERO QUE EN NINGUNO DE LOS CASOS AFECTE LO MÁS MÍNIMO AL COBRO DE LAS PENSIONES. (Insisto en esto, porque hay muchísimos propietarios que son pensionistas)

•SÍ A LA LIBERTAD DE QUE CADA EDIFICIO, ANTE EL CONSENSO DE SUS PROPIETARIOS, DECIDA ALQUILAR SUS VIVIENDAS DE MODO TOTAL O PARCIAL A TRAVÉS DE UNA EXPLOTADORA, O DE DE DOS, O MÁS.

•NO A LA EXPLOTADORA ÚNICA.

•SÍ AL DERECHO DE QUE CADA PROPIETARIO PUEDA DECIDIR CUÁNDO ALQUILA SU VIVENDA, O CUÁNDO LA QUIERE DISFRUTAR ÉL.

•SÍ A QUE CADA UNO OFERTE SU VIVIENDA POR EL CONDUCTO DE DESEE.

•SÍ PARA QUE EN ESTAS VIVIENDAS, QUIZÁS MALMENTE DENOMINADAS VACACIONALES, SE PUEDAN REALIZAR CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN, SI EL CLIENTE ASÍ LO DESEA. Y QUE SE PUEDA HACER AL AMPARO DE LAU. (O, ¿es que la LAU no sirve para nada?)

SEGURO QUE MUCHAS COSAS SE ME QUEDAN EN EL TINTERO, PERO COMO PROPIETARIO, ESTAS SON ALGUNAS DE LAS QUE DESEO.

Y ME REFIERO A VIVIENDAS; ESAS EN QUE CADA UNIDAD ALOJATIVA ES INDEPENDIENTE Y CONTIENE POR SÍ SOLA TODO LO QUE UNA UNIDAD FAMILIAR PUEDE NECESITAR PARA PASAR UNOS DÍAS, O UNOS AÑOS. NO ES COMO UN HOTEL, DONDE LA MAYOR PARTE DE LOS SERVICIOS CORRESPONDEN A ZONAS COMUNES.

NO SE PUEDE COMPARAR UNA COSA CON OTRA.

Y TAMBIÉN SUGIERO QUE RECAPACITEN SOBRE LAS PREFERENCIAS QUE LOS CLIENTES TIENEN A LA HORA DE ELEGIR DÓNDE FIJAR SU MORADA, SEA LARGA ESTANCIA O SOLAMENTE UNOS DÍAS. NO PODEMOS PONERLE IMPEDIMENTOS A SU ELECCIÓN.

NUESTROS GOBERNANTES, LOS QUE HACEN NUESTRAS LEYES, DEBEN CONOCER CUALES SON NUESTRAS INQUIETUDES, NUESTRAS NECESIDADES, NUESTRAS ANSIAS DE JUSTICIA Y LIBERTAD.

TENEMOS QUE HACÉRSELAS LLEGAR, Y NADA MEJOR QUE A TRAVÉS DE UNA ASOCIACIÓN, SIEMPRE QUE SE CONTEMPLEN TODAS LAS SUGERENCIAS QUE, COMO ESTA, PUEDEN LLEGARLE.

Un saludo.

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