La oferta ha de actualizarse para responder a las expectativas del turista internacional

Cuáles son los activos hoteleros más buscados por las Socimi

Los expertos coinciden en las oportunidades del reposicionamiento de activos vacacionales

España es uno de los grandes países para el desarrollo de REITS hoteleros, nuestras Socimi, según publicó HOSTELTUR noticias de turismo. Ya lo advertía a principios de año en el Foro Exceltur Javier Faus, presidente de Meridia Capital. Prueba de ello son, por ejemplo, los óptimos resultados de Hispania (‘Hispania multiplica por seis su facturación en el primer trimestre’) o la recién estrenada Socimi lanzada por Ilunion y Vincci con una inversión de 500 millones de euros. ¿Pero cuáles son los activos más demandados por estos actores? Javier Arús, director de Inversiones de Hispania Activos Inmobiliarios, ha explicado su estrategia.

Javier Arús intervino en la jornada ’España: Hotspot de la inversión hotelera internacional', organizada la pasada semana en las instalaciones del IE Business School por el Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa (ver: ‘Cambio de escenario en el mercado de transacciones hoteleras en España’).

En ella destacó que actualmente se están concentrando en operaciones que lleven asociado un componente de reposicionamiento de los activos, como en la adquisición de la hotelera ibicenca San Miguel por 32 millones de euros, que suponía la compra de tres hoteles de gama media en Ibiza en los que realizará una importante inversión en reposicionamiento para convertirlos en activos premium. Este tipo de operaciones, “con hoteles en destinos muy atractivos y ubicaciones excelentes, nos permite desarrollar nuevos productos, casi de cero, y obtener retornos importantísimos de la inversión”, aseguró Arús.

Javier Arús, director de Inversiones de Hispania Activos Inmobiliarios, durante su intervención en la jornada organizada por el Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa. Foto: Irene Medina.Javier Arús, director de Inversiones de Hispania Activos Inmobiliarios, durante su intervención en la jornada organizada por el Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa. Foto: Irene Medina.

El director de inversiones de Hispania también habló sobre los esquemas contractuales de relación entre la Socimi y los operadores de los hoteles que ha adquirido hasta el momento, destacando su enfoque preferente hacia contratos de arrendamiento mixto, que garanticen un nivel mínimo de renta más un componente de renta variable que complemente esa rentabilidad fija. Sí destacó Arús la existencia de una cierta percepción entre los inversores de que “los precios de los activos en España han corrido mucho”.

Apuesta de Meliá

Por su parte, Meliá Hotels International no contempla actualmente la posibilidad de estructurar sus activos en régimen de Socimi, según su vicepresidente de gestión de portfolio, Ángel Luis Rodríguez. Sí ha apostado por la creación de una gestora patrimonial muy especializada dentro de la compañía, sin necesidad de separar jurídicamente los activos de la gestora hotelera, y ha concentrado sus esfuerzos en la inversión en tecnología y en los activos core. El 80% de sus hoteles en proyecto es en régimen de gestión.

Rodríguez coincide con Javier Arús en las excelentes oportunidades que genera el reposicionamiento “medido” de activos hoteleros vacacionales, poniendo como ejemplo su proyecto Calviá Beach y el incremento de valor y calidad que ha supuesto para un destino turístico como Magaluf. Allí la cadena, que opera 3.200 habitaciones, ha hecho una apuesta decidida que le ha permitido incrementar entre un 70-80% el RevPar (ingresos por habitación disponible) de la zona en un breve periodo temporal y con una inversión muy medida en Capex (inversión en activos productivos).

Meliá ha concentrado sus esfuerzos en la inversión en tecnología y en los activos core, según ha señalado su vicepresidente de gestión de portfolio, Ángel Luis Rodríguez. Foto: Irene Medina.Meliá ha concentrado sus esfuerzos en la inversión en tecnología y en los activos core, según ha señalado su vicepresidente de gestión de portfolio, Ángel Luis Rodríguez. Foto: Irene Medina.

Su estrategia centrada en marcas le permite a la compañía “estar disfrutando de un ‘círculo virtuoso’: estrategia de marcas + inversión en reposicionamiento = incremento de ARR (tarifa media por habitación) y RevPar – Mayor satisfacción y fidelidad del cliente – Incremento de valor de los activos – Mejor segmentación de la clientela – Mayor venta directa – Mayor rentabilidad“.

Los tres ponentes, expertos del sector hotelero, coinciden en que España podrá mantener el nivel de crecimiento de la industria hotelera si la oferta se renueva y actualiza de acuerdo a las expectativas del turista internacional, que siente predilección por nuestro país. Además, destacan la importancia de la profesionalización en la operación de los activos y de la inversión en tecnología para profundizar en el conocimiento y fidelización del cliente.

 

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