Así calculan los fondos de inversión el valor de un hotel vacacional
Publicada 25/02/19 -Actualizada 25/03/19 02:00h
En el último año, los movimientos en el mercado hotelero nacional han estado liderados por fondos de inversión internacionales, como Blackstone, que han empezado a interesarse por los complejos vacacionales, algo inédito hasta ahora, donde era el capital español el que invertía en hoteles de playa mientras que los inversores extranjeros mostraban más interés por el mercado urbano. Pero, ¿cómo valoran estos fondos los activos hoteleros?. El director Comercial y de Expansión de Blau Hotels & Resorts, José Yudici, explica a HOSTELTUR la fórmula que utilizan los grandes inversores antes de arriesgar su dinero.
El principal elemento en el que se fijan los fondos de inversión es la futura cuenta de resultados del hotel vacacional, lo que en terminología inglesa se denomina Gross Operating Profit (GOP).
El GOP es la diferencia entre los ingresos totales del hotel, lo que cobra el hotelero al cliente por hospedarse y usar los distintos servicios del establecimiento, y los gastos que conlleva la explotación del negocio.
Es decir, a los ingresos totales habría que restarle lo que se gasta en pagar las nóminas, los suministros, el mantenimiento, la administración, entre otros, para obtener el GOP.
El gasto de personal de un hotel suele estar entre el 30 y el 40% de los ingresos, de acuerdo a la regulación del convenio colectivo del sector y dependiendo de la antigüedad de la plantilla.
Entre el 15 y el 20% de los ingresos se destinan a suministros y otro 15% a gastos de alimentación y bebida para los huéspedes.
De esta manera, en torno al 30% de los ingresos de un hotel en España de media sería el GOP
Ese GOP al año se divide entre las habitaciones totales que tiene el establecimiento y se hallan las ganacias medias por habitación anual que es lo que definirá el precio del establecimiento para el fondo de inversión. Ese beneficio bruto es lo que exigirá como retorno de la inversión.
Yudici recuerda que los fondos exigen por norma un retorno anual de la inversión de entre el 6 y el 7% del total invertido al hotelero que posteriormente gestionará o alquilará la propiedad.
Pero no solo se tiene en cuenta el GOP. El fondo también se fija en la coyuntura económica que atraviesa el destino, así como en el estado del hotel.
Si el establecimiento está bien localizado y tiene grandes posibilidades de reposicionamiento mediante una inversión en la mejora de su categoría (CapEx) tendría mayor recorrido en la cuenta de resultados por lo que sería "un hotel interesante" para el inversor.
Un ejemplo ilustrativo
Yudici pone como ejemplo un hotel de 200 habitaciones en Mallorca, en primera línea de playa y ya reformado.
Dicho hotel genera hipotéticamente unos ingresos brutos al año de 10 millones de euros y unos gastos aproximados de 6,5 millones de euros, entre costes de personal, suministros, consumo, mantenimiento, entre otros.
De esta manera, el GOP del hotel sería de 3,5 millones de euros anuales o, lo que es lo mismo, 17.500 euros por habitación de beneficio operativo. Esta cantidad será la que tendrá en cuenta el fondo para valorar el hotel y el precio final dependerá de si exige un 6% o un 7%.
Si es un fondo de inversión que exige un 6% anual de retorno de inversión, o lo que es lo mismo de GOP, el hotel costaría 58,3 millones de euros. Si exige un 7%, el precio sería de 50 millones de euros.
Por ello, el director de Blau Hotels insiste en que "el valor final de un activo hotelero lo marca la cuenta de resultados, no el ladrillo", en referencia el patrimonio inmobiliario por sí solo.
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