“Utopía o alternativa para una economía en crisis”. NUEVE

“Utopía o alternativa para una economía en crisis”. NUEVE

SIMULACIÓN DE VALORACIONES PARA EL PRIMER ESTABLECIMIENTO DE ESTE PROYECTO

Viene de: “Utopía o alternativa para una economía en crisis”. OCHO

SIMULACIÓN DE VALORACIONES PARA ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS

Teniendo en consideración cada uno de los puntos analizados en el capítulo anterior, vamos a tomar como ejemplo, a través de un ejercicio práctico, la valoración y análisis de la posible rentabilidad de un hotel de cuatro estrellas y 218 habitaciones, bien situado en población turística de la costa mediterránea o del Atlántico Sur, como ubicación del que pudiera ser el primer establecimiento de este proyecto.

El valor que vamos a considerar para ese establecimiento con servicios adecuados al fin que pretendemos obtener, lo vamos a situar en el rango medio del hotel de cuatro estrellas, según los parámetros de valoración que hemos señalado en el capítulo anterior, por lo que vamos a considerar un valor de CIENTO DIEZ MIL Euros (110.000 €) por habitación con un coste de VEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL Euros (23.980.000 €).

Un establecimiento de similares características en una gran ciudad como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, San Sebastián, etc., podría encarecerse de un diez a un cincuenta por ciento, sobre los valores anteriormente señalados, por lo que sería preciso analizar en profundidad cada caso, para no cometer errores de muy difícil solución posterior, si se admiten valoraciones no acordes al potencial de rentabilidad de cada establecimiento.

Esos valores harían inviable la compra como primera opción en los inicios de la empresa que se proyecta en este estudio, sin embargo, puede permitir al acceso a la explotación del mismo en régimen de alquiler.

Si un inversor privado que pretendiese ceder en alquiler la explotación de ese hotel, a poco endeudamiento que tuviese derivado de la construcción o compra del mismo, trataría de obtener una renta de no menos del 8% de su valor, en este caso UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS Euros (1.918.400 €), lo que representaría un alquiler mensual de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS Euros con SESENTA Y SEIS céntimos (159.866 €), difícilmente asumible por quien pretenda asumir el riesgo de la explotación.

Sin embargo, si el establecimiento tuviera cierta antigüedad, y su propietario lo tuviera amortizado, o con una gestión deficitaria que lo tenga en situación de pérdidas y sin fácil salida de la misma, podría bajar dicha renta de forma considerable, así mismo, si el establecimiento es propiedad de un banco o un fondo de inversiones, podría alquilarse por un 4% de su valoración en libros, lo que representaría NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS Euros (959.200 €) y un alquiler mensual de SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES Euros (79.933 €) con un razonable beneficio para la propiedad, y una previsión de adecuado nivel de rentabilidad para la empresa explotadora.

Valores todos ellos con posibilidad de grandes fluctuaciones, dependiendo del momento en que pueda realizarse la operación y de la situación financiera de la propiedad, lo que, en estos momentos, permite grandes posibilidades de lograr un alquiler razonable, por parte de cualquier empresa que pueda garantizar a la propiedad la seguridad del cobro del alquiler, y tenga un negociador lo suficientemente capacitado para llevar a cabo las negociaciones.

Siguiendo con la simulación del ejemplo propuesto, podríamos considerar un coste de amortizaciones técnicas del 2,50% sobre el valor de construcción y del 10% sobre los valores de mobiliario y decoración, equipamientos de bares y restaurantes y de la maquinaria e instalaciones, con un montante de OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS Euros (817.400 €), por lo que una renta de NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS Euros (959.200 €) representaría un beneficio del 17,35%, del que habría de deducirse tan solo el IBI y seguros que graven el inmueble, caso de que la propiedad no tenga cargas financieras gravando ese establecimiento.

Si con lo que va apareciendo en estos post, alguno os interesáis en formar parte de este proyecto, podéis enviarme vuestro “curriculum vitae” a mí correo privado:

gestionhotelera@hotmail.com

Con asunto: Para proyecto Utopía o alternativa para una economía en crisis

para ir preparando un dosier con los perfiles más adecuados a cada fase del proyecto, que pondría a disposición de los que pueda considerar más adecuados para constituir el grupo de socios promotores, que pudiera iniciar el proceso de actualización de todos los trabajos hasta ahora desarrollados, quedando el resto en lista de espera para integrarse como socios fundadores.

El envío del “curriculum” se considerará como muestra de interés en incorporarse a este proyecto, sin que represente compromiso firme de hacerlo, quedando la formalización de ese compromiso, a espera de que puedan recibir la información completa sobre el mismo, una vez actualizados los Estatutos, Reglamento de Régimen Interior y estudios de viabilidad, por parte de los seleccionados como promotores, sin que tengan que realizar aportación económica alguna hasta ese momento.

Continuaremos esta presentación con el post titulado: “Utopía o alternativa para una economía en crisis”. DIEZ

ESTUDIO DE VIABILIDAD COMERCIAL DEL PRIMER ESTABLECIMIENTO – ALOJAMIENTO

Si le ha interesado el contenido de este post, puede encontrar más temas de interés por medio de los INDICES TEMÁTICOS de mis post en:

Índice Temático 01.- ¿Necesitan los hoteles españoles un cambio del modelo de gestión?

Índice Temático 02.- Mi visión del Revenue Management como Gestión de Resultados

Índice Temático 03.- La gestión y las implicaciones de promoción, comunicación y comercialización hotelera.

Índice Temático 04.- Los Recursos Humanos en la Gestión Hotelera

Índice Temático 05.- Miscelánea de posts

Indice Temático 6.- Series

Indice Temático 7.- Cursos