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La estructuració­n de la propiedad de los condohoteles no nada en el vacío legal

27 octubre, 2006
El condohotel es una nueva forma de estructurar la propiedad de un establecimiento hotelero para cuyo desarrollo ya existen estructuras contempladas en el sistema jurídico español. "Por lo tanto, no hay vacío legal", ha explicado Jorge Beltrán, abogado del despacho Uría durante la celebración del II Seminario sobre condohoteles de CB Richard Ellis en Palma de Mallorca.
El condohotel tiene un funcionamiento igual o muy similar al de un hotel normal. En é­l las habitaciones tienen un propietario inversor, mientras que la gestió­n queda en manos de una compañí­a hotelera. El propietario, ademá­s del disfrute de un tiempo establecido de la unidad que posee, obtiene una rentabilidad de su habitació­n, que es explotada por parte de la hotelera. Jorge Beltrá­n inició­ su ponencia sobre requisitos jurí­dicos del condohotel aclarando que un supuesto vací­o, "del que tanto se oye en España al hablar de condohoteles", no existe. Hay tres formas de estructurar la propiedad de un condohotel: divisió­n horizontal del hotel, comunidad de bienes en proindiviso (comprar porcentajes de la propiedad global sin dividir especí­ficamente las partes) y una sociedad de capital (adquirir una parte del hotel en forma de acciones). Segú­n ha explicado Beltrá­n la divisió­n horizontal es la "forma natural" de hacerlo y en el mercado español es lo que mejor funciona porque los propietarios españoles pueden así­ tener su nota registral. Para el hotelero, la desventaja de esta forma está­ en que cambiar los estatutos requiere unanimidad de los propietarios, por lo que "es imprescindible que el operador controle y conozca estos estatutos antes de su aprobació­n y tambié­n, que se reserven la propiedad de alguna de las unidades para que los propietarios no puedan cambiar los estatutos en contra de los intereses de la cadena", ha explicado el experto de Urí­a. Estos casos son poco probables porque el propietario busca tambié­n la rentabilidad que obtiene a travé­s de la buena gestió­n de la cadena, por lo que irí­a en contra de sus intereses perjudicarla. En opinió­n de Beltrá­n, la comunidad de bienes es má­s una posibilidad teó­rica que prá­ctica mientras que en la sociedad mercantil, la propiedad del hotel pertenece a una sociedad en la que los diferentes inversores participan en su capital como accionistas. El mayor inconveniente que ve Beltrá­n en esta fó­rmula es que "desvirtú­a la naturaleza propia del condohotel: que el inversor quiere ladrillo". El experto de Urí­a ha explicado que donde sí­ existe una indefinició­n legal es en los aspectos urbaní­sticos. Esto exige que haya que estudiar caso por caso segú­n la regulació­n urbaní­stica local de cada zona. Laura Malone (hoteles@hosteltur.com)

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