Proyectos hoteleros ¿Quién primero, el Arquitecto o el Director?

PROYECTOS HOTELEROS ¿QUIÉN PRIMERO, EL ARQUITECTO O EL DIRECTOR?

A la vista de post aparecidos últimamente, como SUMA Y SIGUE, Publicado por martorres31 el 10 de Enero de 2010, y el post de Luz Huerga COMIENZA EL PROYECTO, Publicado por LuzH el 12 de Enero de 2010, me ha hecho recordar mi post Yo también quiero aprender a hacer milagros, Publicado por campo_seoane el 31 de Agosto de 2009 y las grandes locuras que se hacen en el terreno de los proyectos hoteleros.

En muchos casos un proyecto hotelero en lugar de partir de un estudio de viabilidad, parte de la idea de un promotor inmobiliario o de cualquier otra industria, de que el turismo es un buen negocio, de que los hoteles se llenan, y de que si hoy invierto 100, en cuatro o cinco años, esa inversión se multiplicará por tres o por cuatro, con lo que siempre va a ganar, aunque el establecimiento pueda ocasionar perdidas en un primer momento.

En más de una ocasión, he criticado la forma en que se proyectan la mayoría de los hoteles, mas como negocio inmobiliario que como la industria de servicios que realmente son. El primer error de algunos promotores hoteleros, comienza en el momento en que disponiendo de un solar calificado como hotelero, contratan en primer lugar a un arquitecto, para que les prepare un proyecto del hotel que podría hacerse en dicho solar, de acuerdo con las limitaciones que la ordenanza urbanística de esa población les pueda imponer, cuando desde mi punto de vista, quizá equivocado como consecuencia de ser parte interesada en el mundo de la hostelería, y como señala el dicho popular, intente arrimar el ascua a mi sardina, pienso que antes de contratar al arquitecto se debería pensar en la contratación del director, que fuese capaz de definir el tipo de hotel, que pudiera ser de interés construir en dicho solar, previo estudio de viabilidad, que señale la inversión máxima a realizar, la estrategia de negocio y en su consecuencia, el nivel de retorno esperado de dicha inversión.

Las consecuencias de priorizar, el proyecto del arquitecto e interioristas, son proyectos que pueden ser de gran valor arquitectónico y belleza, representando una inversión muy superior a la que podría ser razonable, para obtener un adecuado retorno de la misma, y en muchos casos faltos de coherencia con las necesidades prácticas que requiere el servicio que como establecimiento hotelero ha de prestar a sus clientes.

A mediados de los años noventa, me encargan analizar la viabilidad de dos establecimientos de similares características construidos por dos empresas inmobiliarias diferentes, con la misma categoría y prácticamente el mismo número de habitaciones, situados en una capital de provincia, en ubicaciones de muy parecidas características en el casco urbano de aquella población. Como se señala en los párrafos anteriores, ambos hoteles se habían encargado a los equipos de arquitectos e interioristas, y estando prácticamente terminados, se habían puesto a la venta, sin que por parte de los promotores se hubiera pensado en la figura del director, ni en la comercialización hotelera de los mismos, que con una buena puesta en el mercado hubiera facilitado la venta de los mismos, si sus propietarios no deseasen mantener la explotación.

El caso curioso, es que las valoraciones de ambos establecimientos, construidos con materiales muy similares, estaban valorados de forma muy diferente, lo que hacía que mientras uno de ellos, podría representar una buena inversión, el otro, era imposible de hacerlo rentable, por cuanto sus propietarios lo habían valorado en una cifra escandalosa, que era exactamente el doble de la valoración del primero, si mal no recuerdo en estos momentos, transcurridos mas de quince años, uno de ellos se valoraba en 980 millones de pesetas, y el otro siendo similar en tamaño y prestaciones en 1.950 millones, lo que nos puede señalar sin lugar a muchas dudas, que en un estudio de viabilidad de ambas inversiones, los números claramente nos darían una mas fácil rentabilidad del primero de los establecimientos analizados.

Al mismo tiempo nos señala la falta de coherencia de algunas inversiones realizadas en el ámbito de la hostelería, donde la imagen de gran negocio que la misma ha representado durante muchos años, ha hecho que muchos inversores inmobiliarios, hayan pagado por determinados hoteles, cifras muy superiores a las que podía valer lo que compraban, en la absurda esperanza de que la inversión inmobiliaria, terminaría siendo rentable como consecuencia de su revalorización.

En el ejemplo real que señalábamos en párrafo anterior, esta claro que quién comprase el primer hotel, tenía más posibilidades de hacer un buen negocio, fuese como industria hotelera o como inversión inmobiliaria, que el que pudiera comprar el segundo, cuya posible revalorización de no menos de ocho a diez años, estaba ya incluida en el precio que se pedía por el mismo.

Si cualquier activo debe valorarse por lo que pueda rentar en un determinado periodo de tiempo, esta claro que en el mundo de la hostelería se han realizado verdaderas insensateces, mas cuando desde el principio, se admite por muchos, que una inversión hotelera ha de ser forzosamente deficitaria durante un periodo de tres a cinco años, lo cual puede ser cierto solo a medias, ya que cualquier hotel en el que la inversión haya sido adecuada al potencial de rentabilidad del mismo, podrá presentar pérdidas fiscales durante los primeros años, de acuerdo con la política de amortizaciones y apalancamiento que el mismo tenga, pero en ningún caso debiera ser deficitario en su tesorería, por el contrario, sus flujos de caja debieran ser positivos desde el primer ejercicio, si esta bien gestionado desde el momento de iniciar la construcción del mismo.

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