¿El valor de tu propiedad es el mismo para ti que para la Agencia Tributaria?

Cuando surgen una serie de asuntos en el despacho, es normal tener que buscar información jurídica actualizada, para estar al día al objeto de poder dar el mejor asesoramiento a nuestros clientes.

En las últimas fechas lamentablemente hemos tenido que tramitar varias herencias para varios de nuestros clientes y el patrimonio hereditario en todas ellas estaba compuesto por varios inmuebles además de otros bienes. La duda surge en cómo debemos valorar económicamente los mismos.

Pues bien, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal con la finalidad de combatir las prácticas de elusión fiscal, afectó directamente la redacción de los artículos 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre otros. Aclarar que en los dos se define la determinación de la base imponible del impuesto en el caso de inmuebles y se habla del valor de referencia.

La ley señalada indica que a partir del 1 de enero de 2022 es cuando entrará en aplicación el “valor de referencia” de los inmuebles. Pero, ¿qué es este valor de referencia? Es un concepto jurídico en el que se establece una valoración objetiva del precio de los inmuebles afectos al Impuesto de Sucesiones y Donaciones y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados. La ley lo configura como la determinación «de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas».

No obstante, hay que señalar que es posible, por ejemplo, que un heredero le que quiera dar un valor superior al inmueble a heredar del valor de referencia. En ese caso, el valor superior declarado también será el que se aplique como base imponible para el calculo del impuesto. Ejemplo: si el valor de referencia de una casa es de 100.000 euros y nosotros queremos valorarlo por 200.000 euros, serán esos 200.000 euros los que luego se tomen como base imponible para calcular el impuesto, a pesar de que el valor de referencia fuese menor.

¿Pero qué pasa si la Dirección General del Catastro no hubiese dado un valor de referencia a un inmueble?

En ese caso la Ley 11/2021 dice que: “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.”

También es de considerar, que de forma indirecta, el valor de referencia afectará al Impuesto sobre el Patrimonio para aquellos bienes inmuebles que se adquieran a partir del 1 de enero de 2022 y en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el momento de declarar bien la ganancia o la pérdida patrimonial motivada por la transmisión.

Finalmente, cabe destacar que el valor de referencia tiene una gran relevancia, pues en alguna ocasión nos veremos obligados a impugnar ese valor mínimo que se usará como base imponible para calcular la tributación correspondiente. Si el valor de referencia fuese superior al valor real o al precio del mismo, el obligado al pago podrá impugnarlo ante la Administración Tributaria por medio de la presentación de una declaración rectificativa de la autoliquidación o por medio de recurso contra la liquidación que se hubiese practicado.

Será el contribuyente quien deberá defender sus intereses cuando considere que la determinación del valor de referencia no se adecue a las circunstancias concretas (como por ejemplo el estado del inmueble). Pero será difícil entrar en esta defensa de forma airosa, pues la Dirección General del Catastro usa criterios técnicos en muchas ocasiones de difícil comprensión.

En definitiva, tras la instauración de esta figura del valor de referencia, debe ser el contribuyente el que defienda ante la Administración que el valor de referencia determinado no se adecua a las circunstancias o estado del bien inmueble. No obstante, dado que este valor de referencia está fijado por la Dirección General del Catastro utilizando criterios técnicos no fáciles de seguir, puede ser complicado acreditar su incorrección.

Joana Tremba

Abogada de MONLEX

jtremba@monlexabogados.es