Alquiler vacacional y alquiler de temporada, ¿en qué se diferencian?

Como cada inicio de temporada, vuelve a surgir la polémica sobre el alquiler turístico o vacacional. Y surgen también las dudas sobre esa figura jurídica. Si está o no permitido, cuándo estamos ante un alquiler vacacional y sobre todo qué diferencia a un alquiler vacacional de otros tipos de alquileres, especialmente del alquiler de temporada.

La cuestión es, ciertamente, compleja. Porque a pesar de que el alquiler vacacional y el alquiler de temporada pudieran parecer figuras afines, no lo son. Y aunque a priori pudiéramos pensar que en ambos casos la finalidad es la misma (disfrutar de un periodo de vacaciones fuera del entorno habitual), las diferencias entre las normas que regulan uno y otro nos llevan a concluir que no es así.

Decimos que la finalidad en ambos casos (alquiler de temporada y alquiler vacacional) es distinta porque mientras el alquiler de temporada se configura como una residencia temporal, la finalidad del alquiler vacacional es meramente turística. Y aunque los motivos que justifican un alquiler de temporada pueden ser diversos (profesionales, de estudios o incluso de vacaciones) y la duración determinada, subyace la idea de un alojamiento aunque sin una finalidad de permanencia. Eso es lo que lo diferencia básicamente de la vivienda habitual.

En cuanto al alquiler turístico o vacacional, la finalidad es únicamente turística. También la duración es mucho más corta, configurándose por días o semanas pero en ningún caso por meses.

Pero ni la finalidad ni la duración son las principales diferencias entre uno y otro tipo de alquiler. Lo que realmente diferencia ambas figuras son los requisitos que se exigen en cada caso, y que vienen motivados por la normativa que los regula.

Así, mientras el alquiler de temporada está regulado en la Ley de arrendamientos urbanos, que lo considera como una tipología de alquiler (distinta al alquiler de vivienda habitual que goza de una protección especial, pero con una misma regulación genérica), la propia Ley de Arrendamientos Urbanos excluye expresamente el alquiler vacacional con fines turísticos (art. 5). El alquiler vacacional se configura entonces como un instrumento turístico, que pasa a regularse por la normativa turística y sometido por tanto a los mismos requisitos que cualquier otra figura afín.

De ahí que la principal diferencia entre el alquiler vacacional y el alquiler de temporada venga motivada por las distintas normas que lo regulan, que hacen que los criterios y requisitos que se aplican en uno u otro caso sean distintos. Porque mientras en el alquiler de temporada no se exige ningún requisito especial más que la exigencia de que quien cede su propiedad en arrendamiento esté legitimado para ello (en calidad de propietario, básicamente), el alquiler vacacional deberá cumplir con aquellos requisitos que le imponga la normativa turística.

Además de un requisito común a todas ellas, previsto en el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal; y es que a partir de la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, en caso de que la vivienda se encuentre en un edificio plurifamiliar, únicamente podrá destinarse a alquiler vacacional si cuenta con la previa autorización de la propia Comunidad de Propietarios mediante el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Pero con independencia de la autorización de la Comunidad de Propietarios (en aquellos casos en los que se trate de una vivienda ubicada en un edificio plurifamiliar), la vivienda vacacional debe además cumplir con otros muchos requisitos.

Y ahí radica otra de las diferencias entre el alquiler vacacional y el de temporada. Porque el hecho de que el alquiler vacacional venga sometido a la normativa turística hace que no podamos hablar de una regulación homogénea; ya que al ser el turismo una materia transferida a las Comunidades Autónomas, la regulación del alquiler vacacional dependerá de cada Comunidad. A diferencia del alquiler de temporada, en el que no se exigen requisitos adicionales, la vivienda vacacional en tanto que actividad turística sí viene sometida a los mismos que en cada Comunidad Autónoma se exigen para realizar cualquier otra actividad turística y que pasan principalmente por la obtención de una licencia.

Así, en el caso de Baleares, además de disponer de licencia turística, lo que supone, entre otros aspectos, la presentación de la Declaración Responsable y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, es necesario que la vivienda se ubique en una zona declarada apta de manera expresa por los consejos insulares o por los Ayuntamientos. De ahí que si la vivienda no está situada en zona calificada como apta, aun cumpliendo con el resto de requisitos –incluida la autorización de la Comunidad de Propietarios-, no se podrá destinar a alquiler vacacional.

Otra diferencia entre el alquiler de temporada y el alquiler turístico es que en este último no sólo se ofrece el alojamiento, sino que deben prestarse otros servicios adicionales, tales como limpieza, cambio de sábanas, etc. También los canales de comercialización son distintos y pueden dar una pista sobre el tipo de alquiler de que se trata. Así, mientras el alquiler de temporada se ofrece normalmente a través de los canales propios inmobiliarios, el alquiler vacacional se comercializa mediante canales propiamente turísticos, en los que suele aparecer como alternativa a otro tipo de alojamientos turísticos como hoteles o aparthoteles.

En caso de destinar una vivienda a alquiler vacacional sin disponer de la licencia oportuna y sin cumplir los requisitos exigidos por la normativa turística, se estaría ante un incumplimiento grave o muy grave, pudiendo ser sancionado. En todo caso, se presume que estamos ante un alquiler turístico cuando la comercialización se realiza en condiciones de uso inmediato, por períodos de corta duración y cuando no se pueda acreditar que la finalidad de ese alquiler es distinta a la turística.

Mónica Julve

Abogada de MONLEX

mjulve@monlexabogados.es