¿Arrendamiento de industria o de local de negocio?

El contrato de arrendamiento es aquél en virtud del cual una parte (propietario o arrendador) cede a otra (inquilino o arrendatario) el uso y disfrute de un bien a cambio del pago de una renta. Ese bien puede ser mueble o inmueble, siendo este último el más habitual.

Sin embargo no todos los contratos de arrendamiento de inmueble son iguales. Ni todos se rigen por la ley de arrendamientos urbanos. Y es que la propia ley distingue según sea un arrendamiento de vivienda o no, y según cuál sea el uso que se le vaya a dar a esa vivienda. Así, no es lo mismo arrendar una vivienda para residir en ella de forma habitual que arrendarla de forma temporal (para unas vacaciones o por motivos laborales). NI es lo mismo arrendar una vivienda –sea cual sea el uso que se le vaya a dar-, que arrendar un local para destinarlo a una actividad comercial o un negocio.

Porque según cual sea el caso, las partes tendrán más o menos libertad para pactar los términos del contrato. Y según cual sea el caso, estarán más o menos sometidos al contenido de la ley de arrendamientos urbanos.

Cuando el inmueble objeto de arrendamiento no se destina a residir en él -ni de forma permanente ni ocasional-, sino al desarrollo de una actividad, hablamos de arrendamiento de local de negocio. Y en ese caso las partes gozan de una mayor autonomía para regular los términos de ese arrendamiento.

A diferencia de lo que ocurre en el arrendamiento de vivienda –sobre todo en la vivienda habitual, especialmente protegida por el legislador-, en el contrato de arrendamiento de local de negocio el legislador entiende que se trata de un acuerdo entre comerciantes. Y deja a las partes plena autonomía para pactar los términos del acuerdo. La aplicación de la ley de arrendamientos urbanos es puramente residual. Y salvo algunos principios generales que sí establece, los contratos de arrendamiento de local de negocio se rigen principalmente por lo que hayan acordado ambas partes en el propio contrato.

De ahí la importancia que adquiere no sólo la negociación, sino la propia redacción del contrato de arrendamiento. Porque será ése el que determine en última instancia cómo debe regularse la relación entre ambas partes y las obligaciones que asume cada una de ellas.

Además del arrendamiento de vivienda y del arrendamiento de local comercial, existe un tercer tipo de contrato: el arrendamiento de industria. Y aunque habitualmente suela confundirse con el contrato de arrendamiento de local, jurídicamente las diferencias son notables.

Comenzando por el objeto, que es distinto en uno y otro caso Porque si en el arrendamiento de local de negocio el propietario cede en arrendamiento un inmueble para destinarlo a una actividad, lo que se cede en el contrato de arrendamiento de industria es un negocio en funcionamiento El arrendatario en este caso no sólo recibe físicamente el inmueble, sino que se subroga en la posición jurídica del arrendador a todos los efectos. El propietario deja de asumir cualquier responsabilidad frente a dicho negocio, que pasa a ser asumido, explotado y gestionado por el arrendatario.

También frente a la administración pública el responsable para a ser el arrendatario, de ahí que deba notificarse el cambio y solicitar en su caso el traspaso de las licencias. Tanto a nivel local como autonómico o estatal, según el tipo de actividad. En todos los casos debe notificarse el cambio de titularidad del negocio, solicitando las modificaciones oportunas a efecto de las licencias que corresponda.

La diferencia entre el contrato de arrendamiento de industria y el contrato de arrendamiento de local ha sido también reconocida por nuestros tribunales. Así, una reciente sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Salamanca (15/02/2023), no deja lugar a dudas al reconocer que en un contrato de arrendamiento de industria, “no se arrienda un inmueble, sino un conjunto de elementos patrimoniales destinados a residencia de estudiantes, conjunto que lo componen, tanto el inmueble, como todo el mobiliario necesario para desarrollar la actividad, las licencias necesarias para desarrollar la actividad, la clientela, etc. “.

En un contrato de arrendamiento de industria, el arrendador responde por la falta de idoneidad del objeto arrendado, lo que facultaría al arrendatario para resolver el contrato si se constata que la actividad carece por ejemplo de licencia. Algo que no sucedería en el contrato de arrendamiento de local de negocio, donde el propietario únicamente responde por la situación física del inmueble.

También el Tribunal Supremo ha reconocido este extremo. Así, en Sentencia de 20/04/2022, el alto Tribunal ha ratificado la resolución de un contrato de arrendamiento de industria por haberse denegado el cambio de titularidad de la licencia de actividad. A pesar de que el contrato firmado establecía que la propietaria no debía responder si finalmente no se concedían los permisos oportunos, el Tribunal Supremo ha entendido que dicha denegación impide que el local arrendado pueda destinarse a la actividad o negocio a la que debía dedicarse con arreglo al contrato firmado., entendiendo así que la denegación del cambio de titular impide al arrendatario desarrollar la actividad a la que va dirigido el bien objeto de arrendamiento y por tanto, supone una causa legítima para la resolución del contrato.

Ello pone de manifiesto la especial relevancia que suponen estas cuestiones a la hora de negociar los términos de un contrato.

La conclusión que extraemos de ello es clara: a la hora de negociar los términos de un contrato no basta con centrarse únicamente en las condiciones esenciales del arrendamiento –renta, duración, condiciones de entrega-, sino que es preciso revisar, además, las consecuencias jurídicas que de todo ello se deriven, especialmente frente a los trabajadores y las administraciones públicas. Y decidir qué tipo de contrato es el más adecuado.

Mónica Julve

Abogada de Monlex

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