Vuelco en las modalidades de inversión hotelera en España

2019 también se ha caracterizado por un cambio drástico en las características de la inversión hotelera en España, tanto en el origen del capital como en la tipología de activos transaccionados, además de estar marcado por la escasa oferta de carteras hoteleras. Sólo el 18% de las operaciones fueron de portfolio frente al 62% que representaron un año antes, pasando de 3.000 a 500 millones; mientras que los claros ganadores fueron la inversión nacional (63%) y los activos urbanos (59%), frente a los inversores internacionales y el segmento vacacional, que en 2018 representaron el 65% y el 64% de las operaciones, respectivamente.

En este sentido Íñigo Cumella, director asociado de Inversión en Christie & Co, ha reconocido que el pasado año “se transaccionó la mitad de hoteles por la falta de carteras hoteleras, pero el precio medio por habitación se elevó hasta los 142.000 euros, frente a los 128.000 de 2018, gracias principalmente a la elevada liquidez disponible en el mercado, la fuerte demanda inversora, la evolución positiva de los principales resultados hoteleros y la continuada compresión de los yields”.

De izq. a dcha, Inmaculada Ranera, directora general de Christie and Co para España y Portugal; Coré Martín, responsable de Inversión de la consultora; e Íñigo Cumella, su director asociado de Inversión.

La ausencia de grandes transacciones de portfolio también está detrás de la reducción del peso del sector vacacional en las operaciones. A ella se suman otros factores como la recuperación del sector en países de la cuenca mediterránea, la evolución de Brexit, la caída de Thomas Cook y la crisis de algunas aerolíneas.

Por su parte los destinos urbanos se han visto favorecidos por el incremento del interés en activos tipo core, convirtiéndose Valencia y Madrid en las grandes estrellas de 2019, como ha subrayado Coré Martín, responsable de Inversión de la consultora. La primera ha permitido que “la Comunidad Valenciana fuera la única de las seis principales comunidades que ha mantenido volumen de inversión por el peso del urbano, con 13 operaciones en su capital”; mientras que Madrid “ha perdido inversión pero ha ganado peso relativo” al concentrar el 23% de la inversión frente al 13% registrada en 2018 (+76,9%).

Entre los grandes perdedores, según ha señalado Martín, se encuentran Canarias, Andalucía y Baleares, dado que ambos archipiélagos representan “el 62% del volumen de la inversión vacacional”. La causa, en palabras de Martín, reside en que “ya se ha avanzado mucho en el reposicionamiento de activos y cada vez quedan menos oportunidades”.

Dificultad para encontrar oportunidades

En este sentido Inmaculada Ranera, directora general de la consultora para España y Portugal, ha destacado “la dificultad de encontrar oportunidades por la escasa disponibilidad de activos en venta, sobre todo en Madrid y Barcelona, aunque todos los indicadores continúan siendo buenos”. En la capital, por ejemplo, “hay más oportunidades en venta pero con unas expectativas de precio muy altas”.

A pesar de todo, según ha concluido Ranera, “es un buen momento para aprovechar la liquidez existente en el mercado, pero siempre que los precios sean comprensibles”.

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