Diario 5910 02.06.2020 | 11:31
Hosteltur: Noticias de turismo
Edición España. La nueva relación y las nuevas cláusulas que regirán entre propietarios y operadores de hoteles

Corporate hotelero: "La fuerza mayor por pandemia no te la quita nadie"

Inmaculada Ranera, Bruno Hallé y Marc Molas exponen su visión de la situación actual y del futuro del corporate hotelero 28 abril, 2020

Cláusulas de fuerza mayor por pandemia, contratos muy basados en los resultados, fórmulas variables para alinear los intereses de propietarios y operadores, mayor flexibilidad y pactos previos ante contingencias, serán algunas de las nuevas cláusulas que entrarán a formar parte de los alquileres de hoteles y de la relación entre propietarios y gestores, según apuntan Marc Molas, Managing Director de Financial Advisory de Deloitte; Inmaculada Ranera, directora general de Christie & Co España y Portugal, y Bruno Hallé, socio de Cushman & Wakefield, en esta charla a cuatro moderada por el director de HOSTELTUR, Manuel Molina. "Los contratos estarán mucho más orientados al variable, con mínimos garantizados con que ambas partes se sientan cómodas, y entenderán que cuando los buenos tiempos vuelvan podrán revisarse al alta", opina Hallé al respecto.

"La foto es que todavía no hay foto. La foto a futuro no está clara ni definida y este es el principal problema en este momento", segura Inma Ranera

"El año apuntaba realmente bien, pero desde un punto de vista financiero los que vemos es una estrategia de conservación de la caja y del working capital, y de eliminar los costes operativos innecesarios. Tras los ERTE vemos las negociaciones entre propietarios y arrendatarios, y estamos a la espera de ver cómo evolucionará el mercado... Wait and see". Así ve la situación actual Marc Molas.

"La palabra clave es visibilidad. La falta de visibilidad nos da una relación diferentes con nuestros clientes semana a semana. A nivel corporativo todo dependerá mucho del oxígeno que puedan seguir teniendo las compañías hoteleras, tanto de gestión como patrimoniales, para seguir aguantando los meses que vienen. Pero no existe visibilidad del desenlace, ni del cuándo ni del cómo", reflexiona Bruno Hallé.

¿Ha cambiado el perfil de los inversores?

Para Bruno Hallé, hay interés y "desde el minuto uno empiezan las llamadas. Lo que vemos a nivel de producto va a ser muy diferente, el fondo mal llamado "buitre" no hará el agosto, como en 2008-2010, son fondos más conservadores, más a largo plazo... no es un momento en que la banca o los hoteleros puedan poner al mercado productos devaluados".

Marc Molas considera que "el inversor que se aproxima en una situación disruptiva como la actual es un inversor muy oportunista en su perfil, pero de momento no vemos muchas oportunidades, es muy pronto. En la apertura y estabilización progresiva veremos la entrada de inversores que aportan valor al sistema. Cuándo va a suceder es difícil de saber. Valorar los activos ahora es muy difícil".

Inma Ranera explica que se empieza a ver "no un cambio pero sí una apertura en el perfil de los fondos. Antes eran más estrictos en ubicación de oportunidades, por ejemplo... ahora vemos más apertura, tienen ganas de mirar más tipos de oportunidades, no solo restrictivos a ciudades clave, sobre todo en urbano por ejemplo. Son más flexibles en la tipología de activos que están dispuestos a ver. También hay pequeños inversores con capacidad para ver activos de forma muy individual. Hay mucha más liquidez en el mercado que en la anterior crisis, y habrá que ver cómo se modula esa liquidez".

Y es que, según hallé, "los mismos inversors que hace seis semanas miraban desarrollos desde cero, ahora buscan oportunidades en edifcios existentes, obras pendientes de acabar... es también un cambio"

Para Marc Molas, "el capital institucional ha sido el famoso consolidador del mercado, ha inyectado mayor liquidez, ha dotado a los hoteles de mayor capacidad de renovación y ha puesto en manos de operadores fantásticos activos. Ha ido acompañado de asesores, ha profesionalizado las capas de la cadena de valor. Y ahora seguirá pasando esto".

Y Bruno Hallé añade: "Y ha permitido inyectar conocimiento y profesionalización en la relación con los fondos e inversores, era un diálogo que no existía anteriormente y es muy interesante".

Sobre la salud financiera de los hoteleros

"La salud financiera del hotelero y la bancaria, de los dos, es algo distinto a lo que pasó en 2008. Ha habido una inyección de cash, los fondos ICO hay ayudado, eso es lo primero y donde haya cash hay supervivencia. Venimos de tres temporadas muy buenas. Pero si no tenemos visibilidad de cuándo vamos a poder meter más dinero en la caja, habrá que modular el oxígeno en función de esa necesidad, en función del cuándo irán cayendo unas u otras soluciones. Si esto dura mucho se necesitará cash por líneas alternativas: entrada de fondos, entrada de socios o venta de activos", explica Bruno Hallé.

Para Marc Molas, la situación financiera "irá por zonas, el urbano quizá seguirá una línea según la capacidad de abrir hoteles antes, y el vacacional según si es estacional, según si es en la península o en las islas... cada mercado tendrá su casuística en función de lo que la ley y la demanda le permitan hacer".

Inma Ranera destaca el "pulmón financiero que tienen en este momento por venir de tres o cuatro años de buenos resultados, esto les da para aguantar durante X tiempo. Pero no sabemos esa X cuánto tiempo será. Veremos muchos escenarios posibles".

Cambios en la relación propietarios - gestores

Marc Molas considera que lo que ha ocurrido tendrá una enorme incidencia en los contratos que se firmen en el futuro: "La cláusula de fuerza mayor por pandemia no te la quita nadie", asegura. "La alineación de intereses entre ambos es fundamental, esta crisis nos deja la evidencia de que en momentos de extrema dureza o contracción del mercado, un contrato de arrendamiento, por muy sólido que sea, el contrato per se tampoco te garantiza el riesgo cero, de la misma forma que la posesión del activo y la operación propia, tampoco. No hay fórmula segura al cien por cien por sí misma, la alineación de intereses y la adaptación a cada circunstancia es lo que te ayuda a salir de los problemas".

"Veremos seguramente durante cierto tiempo contratos muy basados en los resultados, ya sean de arrendamiento o de gestión, pero costará fijar mínimos garantizados concretos porque los propietarios pensarán que el fijo quedará corto y los operadores tendrán que ser prudentes también. Esto sólo se puede arreglar con fórmulas variables que alineen intereses", expone

Para Inma Ranera, "esta alineación de riesgos será por ambas partes. Las partes van a tener que ser más flexibles en las fórmulas y ser capaces de mantener esa flexibilidad a lo largo del contrato, incorporar la cláusula de causa de fuezra mayor y prever algunos mecanismos ya pactados previamente, para no tener que improvisar luego y ser más rápidos en encontrar soluciones a las posibles futuras crisis".

Bruno Hallé considera que "la sensación es de muy buena entente entre propiedades e inquilinos. Se están entendiendo, la situación es muy evidente para ambas partes, saben que han de hablar de cómo van a trabajar con este contrato los meses que tengan el hotel cerrado. Pero no hay nada firmado, no se renuevan ni se firman, porque no tienen claro qué se ha de firmar, si tendrá validez cuando se tengan claras las fechas", asegura.

"Los contratos estarán mucho más orientados al variable, con mínimos garantizados con que ambas partes se sientan cómodas, y entenderán que cuando los buenos tiempos vuelvan podrán revisarse al alta", concluye Hallé.

Videocharla con Inma Ranera, Marc Molas y Bruno Hallé

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Comentarios 2
Avatar Fran García Fran García hace 1 mes
Enhorabuena por este gran Webinar. Grandes profesionales con muchisimo rigor sobre su especialidad. Gracias por enriquecer con vuestro talento este gran sector.
En realidad no se trata de fuerza mayor, sino mas bien de "frustración del objetivo de los contratos turísticos", ya que hay una imposibilitad de cumplimiento en virtud de disposiciones de los distintos gobiernos. En estos supuesto no hay encarecimiento de la prestación que la hace imposible de cumplir, salvo que hubiera una readecuación del precio; se trata de una imposibilidad de cumplimiento Luis Alejandro Rizzi

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