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Edición España. Desinvertir, una opción para encauzar otro año de incertidumbre

El sector hotelero afronta el 2021 moviendo piezas clave

Los fondos están expectantes porque encontrarán activos que sin pandemia no hubiesen salido al mercado 22 marzo, 2021 Premium
  • Los bancos están muy reacios a dar financiación y es por eso que la desinversión se presenta como la salida rápida
  • Los fondos están expectantes porque encontrarán activos hoteleros que sin pandemia no hubiesen salido al mercado
  • Un hotel bien ubicado, con necesidad de CapEX y sin marca, “es la transacción más buscada” por los inversores, dice Colliers International

La COVID-19 ha golpeado tanto a los hoteles en 2020 que han quedado al borde del nocaut: las pernoctaciones se contrajeron un 73,3%, la ocupación apenas llegó al 33,7%, la tarifa media diaria (ADR) cayó un 21% y los ingresos por habitación disponible (RevPAR), un 68%. Los números del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y de las consultoras STRy Cushman & Wakefield, respectivamente, confirman que las restricciones y la falta de demanda dejaron a las empresas casi fuera de combate. Sin financiación y con una temporada no muy clara, para continuar en carrera muchos empresarios hoteleros se verán obligados a vender activos que sin pandemia no hubiesen puesto en el mercado. Los fondos inversores están expectantes, esperando precios más bajos y ubicaciones estratégicas.

Este reportaje forma parte de la revista HOSTELTUR de marzo, que puede descargarse como documento PDF

Descapitalizarse para seguir

Hay un refrán que dice que “no hay mal que dure 100 años, ni cuerpo que lo resista” y en este 2021 lo veremos, porque, aunque los programas de vacunación generan optimismo, las reservas no llegan y los empresarios, descapitalizados, se ven empujados a desprenderse de piezas estratégicas. Todos coinciden en que el año estará marcado por la compra y venta de activos, porque el objetivo es uno solo: conseguir liquidez y mantener la estructura empresarial en pie.

“Estamos seguros de que las ventas van a empezar. Ya el último trimestre de 2020 acumulaba la mitad de la inversión del año, un indicio de la vuelta al cierre de operaciones. Creemos que la segunda mitad del 2021 será muy activa. Tenemos en pipeline operaciones en curso, con cara y ojos, por un importe aproximado de 1.450 millones de euros, que es más de lo que se ha cerrado en 2020”, explica Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers International.

“Cuando ya no tienes alternativas, el siguiente paso es desinvertir”, comenta Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España y agrega que ya se están viendo operaciones en varias líneas

Por la pandemia los empresarios hoteleros se han visto empujados a desprenderse de piezas estratégicas (Foto: Pixabay)

Inversores afinando la mira

El apetito inversor no es casual: en el mercado habrá activos impensados, ya que los hoteleros están con el agua al cuello tras un año en rojo, sin clientes pero con gastos fijos. Además, los empresarios están comprobando que los bancos están muy reacios a dar financiación y es por eso que la desinversión se presenta como la salida más rápida.

Hernando sostiene que “no hay nadie del sector hotelero que no haya sufrido”, pero a diferencia de la crisis anterior, la pandemia “al sector lo ha pillado capitalizado y no sobreendeudado. Si el grupo hotelero tiene activos en propiedad, tiene una palanca” para obtener liquidez.

Quienes tengan “piezas estratégicas” en destinos vacacionales conseguirán dinero antes, ya que el segmento tiene mejores indicadores de recuperación que el urbano. Un activo bien ubicado, con necesidad de CapEX y sin marca, “es la transacción más buscada”, confirman a Hosteltur en Colliers International.

Aprovechar la oportunidad

Dinero hay y el interés de los fondos inversores radica en que “habrá acceso a hoteles que, sin pandemia, probablemente los propietarios no se hubieran planteado vender”, asegura Hernando.

"Habrá acceso a hoteles que, sin pandemia, probablemente los propietarios no se hubieran planteado vender"

Y no sólo hay producto, “sino que además empieza a ajustarse en valor”, agrega Grau. Si bien la bajada no será como esperan los fondos, el descuento estará marcado “por la necesidad del vendedor”.

Inmaculada Ranera, directora general de Christie & Co para España y Portugal, cree que los hoteles en ubicaciones que no sean prime “tendrán que recurrir a grandes descuentos, de hasta el 40% o el 50%, que les permitan cubrir deuda y poco más, empujados a vender por los bancos. Aunque también hay que tener en cuenta que las ubicaciones terciarias atraen a una demanda eminentemente nacional, que previsiblemente se recupere antes que la internacional, pese a que todo dependerá del ritmo de vacunación”.

Una cosa aclara el codirector de Cushman & Wakefield respecto a la compra: también está limitada por la financiación.

“El propietario quiere vender porque no tiene financiación alternativa o la refinanciación está complicada. Y la mayoría de los inversores no quieren hacer una inversión 100% con recursos propios, pero cuando buscan financiación se encuentran con el mismo problema: el banco no presta dinero y eso explica por qué está costando cerrar operaciones”, detalla Albert Grau ante Hosteltur.

Alternativas sobre el tablero

Si un activo tiene poco apalancamiento “hay diversas vías para conseguir liquidez”, explica Hernando. Por eso, los propietarios estudian diferentes opciones:

  1. Vender, que es la operación que genera más liquidez, pero el hotelero pierde el activo.

  2. Vender, pero manteniendo la gestión (sales & management).
  3. Desprenderse del activo y quedarse como arrendatario (sales & leasing), de esta forma el nuevo propietario tiene una renta garantizada y la cadena lo explota.
  4. Y operaciones con un perfil “más financiero”, como los sales and leaseback o sales and management back, generando liquidez pero guardando la opción de recompra del activo al cabo de 10 o 15 años.

Para muestra basta un botón

Al mes de noviembre, en plena segunda ola de coronavirus, había publicados en el portal inmobiliario Idealista más de 550 hoteles a la venta por un valor superior a los 1.200 millones. Las comunidades de Andalucía y Cataluña eran las que más oferta acumulaban, 114 y 101 establecimientos respectivamente, pero era Baleares la que más había incrementado los activos a la venta: un 84% respecto a marzo, llegando a los 59.

“Había cosas en el mercado, productos de poco interés, que ya eran más residuales y se ha aprovechado la coyuntura para ponerlos en el mercado y ver si salen, pero cada vez vemos activos más interesantes: hoteles de tres, cuatro y cinco estrellas de tamaños importantes y buenas ubicaciones. Estos activos empiezan a moverse”, comenta Albert Brau.

“Un hotel vacacional es un activo que ahora mismo los inversores, que antes no miraban al turismo, están empezando a mirar, porque frente a retail o centros comerciales e incluso a los edificios de oficinas, se puede ver como un sector más seguro a largo plazo”, explica Laura Hernando

En lo que va del año ya se han concretado los primeros movimientos. Senator Hotels & Resorts ha vendido el Senator Playaballena a Pontegadea, el fondo de Amancio Ortega, por alrededor de 25 millones de euros, aunque por un acuerdo de sale and lease back la cadena seguirá gestionando el inmueble. Mazabi ha vendido el Iberostar Selection Santa Eulària y ha comprado un cuatro estrellas en Menorca; Hoteles Globales ha adquirido el hotel Lively Magaluf; el Grupo Cursach ha decidido “escuchar ofertas” por sus activos hoteleros y Riu Hotels & Resorts ha puesto a la venta, por 100 millones de euros, el Riu Paraíso Lanzarote Resort, un todo incluido de 598 habitaciones en Playa de los Pocillos, además del Riu Palace Madeira en Portugal, por 40 millones, y el Riu Plaza Panamá por otros 100 millones.

Camino a la concentración

“No digo que tres grupos hoteleros en España se vayan a quedar con todo, pero es un mercado muy atomizado y después de esta situación es posible que lo sea un poquito menos”, sostiene Albert Grau, tras detallar que las cadenas pequeñas y hoteles independientes “se plantean una desinversión o ceder su hotel en gestión o alquiler, porque después de un batacazo como el que estamos sufriendo, se encuentran con un escenario de volver a empezar”.

"No digo que tres grupos hoteleros en España se vayan a quedar con todo, pero es un mercado muy atomizado y después de esta situación es posible que lo sea un poquito menos"

En Colliers International creen que para la concentración hotelera habrá que esperar entre tres y cinco años y se producirá por el desgaste de grupos familiares sin recambio generacional que verán la oportunidad de vender. Sin embargo, el 2021 “podría ser el punto de inicio”.

Laura Hernando considera que en este contexto de compra y venta, las cadenas serán “las menos activas, porque están enfocadas en resolver sus propios problemas. Y las que tienen patrimonio lo están preservando para pasar este bache, salvo aquellas que estén levantando fondos y aliándose con capital para acometer adquisiciones”.

En este contexto, aunque no en lo inmediato, “podemos ver alguna cadena que se una a otra”, dice Grau. “Aunque ahora están sufriendo y el drenaje de caja está afectando a todas, hay cadenas que han aguantado mejor. Si a alguna de estas les entra un fondo importante dentro de la gestora, se pueden ver en una posición de adquirir grupos más pequeños o medianos que estén en dificultades”, cree el codirector de Cushman & Wakefield.

Lo que también se está observando es el interés de los fondos por las gestoras. “Veremos operaciones en las que entren en la operadora y en las propiedades. Hay mucho interés de los inversores y hay operadores hoteleros que lo contemplan. Serán operaciones grandes” y ayudarán “a hacer crecer a la gestora con nuevos hoteles”, concluye Grau.

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