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Nuevo ciclo de alianzas

La hotelería española seduce a los fondos inversores

Las oportunidades están en el vacacional pero en productos existentes 4 junio, 2014

El sector hotelero español, más el segmento vacacional que el urbano, vuelve a estar en el punto de mira de los fondos inversores nacionales e internacionales que buscan activos. Pero del “todo vale” de los años de expansión previos a la crisis se ha pasado a un nuevo ciclo de alianzas mucho más meditadas.

Las oportunidades están a la vuelta de la esquina. Tanto para captar inversores como para adquirir activos hoteleros a buen precio en España, que vuelve a estar de moda gracias a la recuperación de su economía. Así lo apuntaron cadenas hoteleras y fondos de inversión que participaron en un debate organizado por la firma de servicios profesionales KPMG el pasado 19 de mayo en Madrid.

Sin embargo, el optimismo va por barrios. Así, el segmento vacacional en destinos de sol y playa ya consolidados está atrayendo a los inversores mucho más que la hotelería urbana (con la excepción de Barcelona), según explicaron los directivos que tomaron la palabra en el encuentro de KPMG.

Ese interés inversor por los destinos clásicos de litoral e islas es debido, entre otros factores, al fuerte repunte que ha registrado la llegada de turistas internacionales a España en los últimos tres años, coincidiendo con la Primavera Árabe. Así lo indicó Francisco Albertí, director de expansión del grupo Iberostar.

“Ha cambiado mucho la situación desde los años más duros de la crisis: hoy las oportunidades están en el vacacional pero en productos existentes y no en nuevos desarrollos”, explicó Albertí.

De hecho, según añadió, “los inversores internacionales están empezando a preguntar con ganas sobre el segmento vacacional y eso puede ser una gran oportunidad para España, aunque a veces detectamos un gran desconocimiento de esos fondos de inversión. Algunos incluso desconocían Canarias y que este archipiélago funciona los doce meses del año”.

Fondos profesionales

Precisamente el grado de conocimiento por parte de los grupos de inversión sobre cómo funciona la industria turística fue una de las cuestiones críticas analizadas en el debate. En este sentido, Tomás López de la Torre, socio responsable de Turismo y Ocio de KPMG en España, preguntó a los asistentes qué espera un fondo inversor de un operador hotelero y viceversa.

Francisco Pleguezuelos, director general en España de Continental Property Investments, respondió que los fondos siempre tendrán como criterio básico el retorno de la inversión.

Pero también cada vez más prestan atención a detalles cruciales como “las cláusulas de escape en los contratos” en caso de que el proyecto hotelero no marche según lo previsto y no se alcancen las expectativas, en cuyo caso el propietario del activo pueda reclamar un posible cambio de operador.

Pero desde el punto de vista de los hoteleros también se exigen garantías a los fondos de inversión.

"En nuestro caso, aspiramos a que ese grupo inversor sepa de hoteles o al menos que sean profesionales, con una estructura encargada de cuidar sus activos y de los inquilinos que dan valor a sus activos”, remarcó Víctor Fernández, director general de Room Mate Hoteles.

En este sentido puso un ejemplo elocuente: cuando el fondo propietario se desentiende de un edificio hotelero y tarda meses o años en arreglar desperfectos que pueden tener inutilizadas varias habitaciones, entonces es el operador quien debe asumir gastos. “Así que ahora miramos mucho con quién nos casamos”, apuntó a modo de conclusión el director general de Room Mate.

Por su parte, Ignacio Aranguren, director general de activos y rentas de NH, ve lógico que los fondos inversores siempre quieran pedir el máximo retorno posible de sus activos, por ejemplo si tienen el edificio arrendado a una cadena hotelera, siempre y cuando el precio de ese alquiler “esté respaldado por datos creíbles que soporte el mercado hotelero”.

En cualquier caso, añadió el directivo de NH, “soy partidario de un modelo de gestión mixta, donde ambas partes asuman compromisos porque la seguridad del retorno que busca el inversor no sólo depende del operador, también del destino”.

Los participantes en el encuentro organizado por KPMG el pasado 19 de mayo en Madrid.Los participantes en el encuentro organizado por KPMG el pasado 19 de mayo en Madrid.

Reposicionamiento de activos

Otro factor crítico en las nuevas relaciones que se están estableciendo entre fondos y cadenas hoteleras españolas afecta a las estrategias de reposicionamiento de los activos, según indicó John Alarcón, director de expansión de España, Portugal y norte de África de Meliá.

“España como destino va a dar a los inversores internacionales mucha seguridad en el vacacional y están surgiendo buenas oportunidades de compra por precio, pero por otro lado tienen miedo cuando es necesario acometer proyectos de reposicionamiento del hotel, por los costes que supondrá”, explicó el directivo de Meliá.

Por ello, según añadió, en estas operaciones más complejas los fondos quieren ir de la mano de una cadena local, “con experiencia, que aporte un buen plan de negocio. Si se cumplen estos requisitos, estoy seguro que veremos nuevas operaciones de compra de activos”.

En cualquier caso, tal como indicó Horacio Alcalá, director de desarrollo internacional de Travelodge, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica los fondos han comprendido que la especulación con el valor del suelo, utilizando activos hoteleros, no era sostenible en el tiempo.

En cualquier caso, añadió Horacio Alcalá, “seguramente veremos más joint-ventures en el futuro entre cadenas hoteleras y grupos inversores inmobiliarios, que hoy están más profesionalizados y comprenden mejor el negocio hotelero respecto a 2006. Ahora de los fondos esperamos que sepan de hoteles y tengan especialistas en la materia, porque un problema serio es explicarles cualquier tipo de cambio de estrategia”.

Por su parte, según explicó Borja Goday, director de M&A Real Estate de KPMG en España, “para los fondos internacionales con los que trabajamos continuamente en busca de activos hoteleros en los que invertir, tiene una especial importancia el operador. En este sentido, en general tienen una gran opinión acerca de los principales grupos hoteleros españoles. Su gestión supone un atractivo más a la hora de decidirse por un activo concreto”.

En suma, tal como concluyeron los participantes en la mesa de KPMG, los nuevos “matrimonios” que van a forjarse en este nuevo ciclo económico entre hoteleros y fondos permitirán llevar a cabo un amplio abanico de proyectos, más meditados y mejor diseñados respecto a los años del boom previos a la crisis.

Así, asistiremos al reposicionamiento de activos en destinos clásicos de playa; la puesta en marcha de nuevas joint-ventures; la creación de vehículos de inversión con un portafolio diversificado de hoteles; adquisiciones en el segmento de tres estrellas; llegada de grandes cadenas internacionales; o incluso creación de condohoteles en destinos urbanos para viajeros de lujo de mercados emergentes de Latinoamérica y Asia.

Problemas en la hotelería urbana

Por otra parte, el diagnóstico de los directivos hoteleros que asistieron al encuentro organizado por KPMG fue unánime: mientras que el segmento vacacional en destinos clásicos está captando el interés de los fondos inversores, los activos de la hotelería urbana en numerosas ciudades españolas siguen sobrevalorados.

Peor aún: los destinos urbanos están perdiendo posicionamiento en el mercado debido a los recortes en promoción turística, lo que acaba repercutiendo sobre el rendimiento y valor de los activos hoteleros.

“En muchas ciudades secundarias la promoción turística se ha quedado casi a cero por falta de presupuestos”, expuso Ignacio Aranguren, de NH. “Está claro que hay un exceso de oferta tras un ciclo expansivo inmobiliario brutal, que se ha combinado con una gran caída de la demanda interna, de ahí que los niveles de Revpar se hundan”.

Esta situación ha llevado a que en numerosas ciudades de España “la previsión de que a alguien se le ocurra abrir una nueva habitación hotelera puede ser a 10 años”, remarcó.

El debate giró pronto hacia la situación de Madrid, ciudad que ha sufrido especialmente por la caída “a mínimos” de la demanda interna, “lo que se ha juntado con un exceso de oferta tras 10 años de crecimiento”, añadió el directivo de NH.

En la misma línea, Víctor Fernández, director general de Room Mate, suscribió que “en Madrid puedes dormir en hoteles estupendos del centro por 70-80 euros. Es un destino baratito. Incluso si llega una marca internacional, no podría vender mucho más caro ahora mismo”. Por eso, en Room Mate se ve a la capital de España como objeto de inversión “a medio-largo plazo”.

La caída de los niveles de rentabilidad incluso ha sido peor en las ciudades del extrarradio de Madrid, según reconoció Horacio Alcalá, de Travelodge. “En esas zonas no céntricas el desplome ha sido tremendo. En el futuro, volveremos a meter hoteles en esas áreas, pero con más cuidado”.

En cualquier caso, tanto Madrid como otras ciudades sufren mal de altura y los precios que se piden por los activos hoteleros no se han ajustado todavía a la nueva realidad del mercado postcrisis, indicaron los directivos.

Y es que los fondos inversores dispuestos a comprar hoteles “ahora ya valoran dichos activos por el rendimiento que producen, no por el ladrillo en función del emplazamiento”, enfatizó Francisco Albertí, director de expansión de Iberostar.

John Alarcón, director de expansión de expansión para España, Portugal y Norte de África de Meliá, se sumó al sentir general de los participantes en el debate: “El tema del urbano lo vemos un poco más complejo: hay oportunidades en algunas ciudades principales pero los precios que están pidiendo por los activos no tienen sentido, no son rentables para el inversor. Barcelona tiene otro atractivo respecto a Madrid, porque la demanda es muy diferente”.

Este reportaje ha sido publicado en la revista HOSTELTUR de junio y puede descargarse como pdf a través del siguiente enlace: La hotelería española seduce a los fondos inversores.

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