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Los contratos de gestión hotelera ganarán terreno en el mercado español en los próximos años, según Jones Lang LaSalle Hotels

3 junio, 2005
Los contratos de gestión hotelera en el mercado español representan en la actualidad únicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los inmuebles, si bien esta tendencia cambiará en los próximos años y esta fórmula irá ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco estrellas y en proyectos vinculados al golf.
Los contratos de gestión hotelera en el mercado español representan en la actualidad únicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los inmuebles, si bien esta tendencia cambiará en los próximos años y esta fórmula irá ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco estrellas y en proyectos vinculados al golf. Estas son las previsiones del director de Consultoría y Valoraciones de Jones Lang LaSalle Hotels, Coré Martín, que ayer presentó en Madrid las conclusiones de un estudio elaborado por la consultora sobre "Las tendencias en los contratos hoteleros de gestión y alquiler". En opinión de Martín, que estima que el optar por la fórmula de la gestión "es más bien un tema de percepción de riesgo y de decisión estratégica", tradicionalmente en España "el contrato de gestión ha venido dando mucho miedo. Pero ahora hay cada vez más gente informada sobre el sector, que sabe que con la gestión se puede ganar más dinero, y están entrando en el mercado inversores sin experiencia inmobiliaria que están más abiertos a optar por fórmulas de gestión porque no vienen de la tradición típica española de los contratos de alquiler", añadió. Precisamente una de las causas que pueden motivar el incremento de los contratos de gestión es, según el director de Consultoría y Valoraciones, que en nuestro país "hemos pasado de la tradición de un alquiler puro y duro, que establecía fijos del 7 u 8%, a contratos más flexibles que contemplan partes fijas y variables, porque hay una competencia brutal en el mercado, los resultados hoteleros son relativamente regulares y ya nadie está dispuesto a pagar los alquileres que se pagaban antes". CONTRATOS DE ALQUILER La consultora apoya estas afirmaciones en los datos obtenidos en su estudio, y es que el 63% de los contratos de alquiler ya tienen un componente fijo y otro variable, sólo hay un 8% de garantías bancarias en este tipo de contratos y únicamente un 36% de ellos tienen una indexación al IPC, "por lo que cada vez resulta menos ventajoso el contrato de alquiler y esta es una situación general no sólo en España, sino también en Europa. Los propietarios se están viendo obligados a aceptar contratos de alquiler variable, y visto que esta fórmula ya no es tan beneficiosa como antes, muchos empiezan a pensar en las ventajas de los contratos de gestión, sobre todo teniendo en cuenta que pueden partir de una situación ventajosa a la hora de pactar las condiciones con los operadores". Y es que el estudio de Jones Lang Lasalle Hotels también concluye que los propietarios de los inmuebles tienen "todo el poder en la negociación para fijar las cláusulas", algo que se manifiesta en diferentes hechos. Por una parte, la duración de los contratos es cada vez más corta, ya que ha pasado de 19 o 20 años a una media de 15, "y cuanto más corta es esta duración mayor flexibilidad tiene el propietario para cambiar de operador o renegociar las condiciones". Por otra parte, los contratos de gestión establecen para los operadores un fijo sobre ingresos más unos honorarios o incentivos sobre beneficios, "con lo cual lo que se consigue es que los hoteleros se comprometan a generar unos beneficios para el propietario y con ello poder ganar más dinero, cosa que antes no pasaba". Asimismo, en el 90% de los contratos de gestión el propietario puede decidir sobre el "personal clave", considerando como tal al director, director financiero y director de ventas. En definitiva, el estudio de la consultora concluye que "dado que el hotelero no tiene tanto poder como parece a la hora de pactar las cláusulas, los propietarios empiezan a ver las ventajas de la gestión, más aún cuando los contratos de alquiler son cada vez menos favorables para ellos. Si ven que cada vez tienen que ir más a un componente variable, preferirán hacerlo con la gestión y no con el alquiler, porque al final ganarán más dinero". La entrada de operadores internacionales en el mercado hotelero español, más habituados a la fórmula de la gestión que a la del alquiler, es otra de las causas por las que Jones Lang Lasalle Hoteles prevé un crecimiento de esta fórmula. La consultora ha elaborado este estudio analizando los datos de 250 contratos de gestión que se realizaron en Europa durante el año 2001, en el que se presentó la primera parte de este informe, y que en la actualización de 2005 ha sido ampliado con el análisis de 80 contratos de gestión y 36 de alquiler que se realizaron en España, Francia y Alemania entre 2001 y marzo de este año. (Laura Puebla/HOSTELTUR) (hoteles@hosteltur.com).
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