¿Cabe la posibilidad de solicitar la suspensión de avales a primer requerimiento?

Uno de los principales efectos que la crisis a la que nos enfrentamos ha tenido en el sector turístico ha sido la renegociación de los contratos de arrendamiento de locales de negocio o de industria, con el fin de adaptar la renta pactada a la situación creada con motivo del Covid-19.

Y es que son muchos los hoteles, restaurantes, bares y demás locales de ocio cuya gestión se lleva a cabo mediante contratos de arrendamiento, en los que las partes establecen una renta en muchos casos fija, de forma que el arrendatario se obliga a abonar una cantidad al propietario con independencia de cuál sea el resultado de la explotación. En muchos casos, esa renta se garantiza mediante pagarés, avales a primer requerimiento, u otras garantías que el arrendatario entrega al propietario con cierta antelación.

En situaciones normales, en las que el arrendatario suele cumplir puntualmente con su obligación de pago, el propietario no llega a ejecutar esas garantías. Por el contrario, ante el incumplimiento del arrendatario, el propietario tiene la opción de acudir a las instancias oportunas a fin de hacer efectivas las garantías otorgadas.

Pero, ¿qué sucede cuando lo que está en duda es precisamente el importe de la renta garantizada mediante ese aval? ¿Qué herramientas tiene el arrendatario, que no habiendo llegado a un acuerdo sobre la reducción de renta, ve que se acerca la fecha de vencimiento del aval entregado? ¿Puede el propietario ejecutar unas garantías cuya obligación principal está siendo objeto de discusión?

La cuestión no es baladí y ha dado lugar a un amplio debate. Porque si hasta ahora se podía considerar que las garantías otorgadas, especialmente en el caso del aval a primer requerimiento, son independientes del motivo de fondo, lo cierto es que ante la actual coyuntura se está empezando a discutir la ejecutividad de esas garantías precisamente porque en un contexto de fuerza mayor como el actual, motivado por el Covid-19, la obligación subyacente está siendo cuestionada.

O dicho de otro modo: si hasta ahora la postura más consolidada venía defendiendo que ante la ejecución de un aval bancario a primer requerimiento el garante en ningún caso podría oponer frente al beneficiario las excepciones de la relación subyacente, los hay que empiezan a cuestionar que eso sea aplicable a la actual situación derivada del Covid-19.

Porque ante la premura de una posible ejecución de las garantías, son muchos los arrendatarios que están optando por acudir a la vía judicial para solicitar, mediante medidas cautelares, la paralización de esas ejecuciones. Y ante la interpretación de que en ningún caso sería admisible la suspensión de la ejecución del aval precisamente por la propia naturaleza del aval a primer requerimiento -lo que conllevaría la inmediata desestimación de la medida cautelar solicitada-, se está empezando a abrir paso una corriente que defiende una cierta interpretación flexible, de forma que nada impediría conceder la tutela cautelar solicitada a la espera de ver cuál sería el resultado del procedimiento principal.

En la medida en que la parte solicitante de la medida cautelar consiga acreditar que la ejecución no es procedente, el tribunal podría ratificar la suspensión de esa ejecución. Y es que el motivo de fondo que subyace en este caso no es otro que la necesidad de ajustar la renta pactada a una situación excepcional, que ni arrendador ni arrendatario hubieran podido prever, y que ha afectado de una forma indiscutible a los resultados de la explotación.

Ante esta tesitura, como siempre, habrá que esperar a ver qué dicen nuestros tribunales.

Mónica Julve

Abogada en MONLEX

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