Radiografía del mercado en 2013 y previsiones para 2014 de Irea

El apetito inversor hotelero es extraordinario en estos momentos

El volumen de inversión en transacciones hoteleras ha crecido un 49,6% hasta los 791 M €

2013 ha sido un ejercicio atípico en el que se han dado dos tipos de año en uno, ya que hasta junio ha continuado la sequía inversora de 2012 y a partir de esa fecha, en palabras de Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de Hoteles, “estamos percibiendo un interés desaforado por tomar posiciones en el mercado, un interés que ha llegado para quedarse”. De hecho, el 72% del volumen de inversión se ha materializado en la segunda mitad del año. Y es que, añade, “en estos momentos el apetito inversor hotelero es extraordinario”.

La reactivación del mercado transaccional, en opinión de Vázquez, “supondrá un efecto llamada tanto para compradores como para vendedores y por ende, aunque seguramente de forma más tímida, para financiadores”.

El pasado año “también ha sido extraordinariamente activo en la compra-venta de deuda, gracias al excelente entorno competitivo que se ha generado en los procesos protagonizados tanto por Sareb como por las entidades financieras en los últimos meses, lo que permite anticipar que este tipo de operaciones contarán con un marcado protagonismo en 2014, extendiéndose a deuda asociada a activos hoteleros. Constituirá así una vía indirecta para fondos oportunistas de tomar el control de estos activos”.

Y es que 2013 ha sido el año del retorno de la confianza de los inversores en el mercado español, reactivándose su interés tanto en la compra-venta de hoteles en funcionamiento como en la inversión en activos inmobiliarios susceptibles de reconversión a uso hotelero, que ha registrado una actividad extraordinaria.

Este año ha sido el del retorno de la confianza de los inversores en el mercado español, según los socios de Irea.Este año ha sido el del retorno de la confianza de los inversores en el mercado español, según los socios de Irea.

Las cifras así lo demuestran, al producirse un incremento del 49,6% en el volumen de inversión en transacciones hoteleras de ambos tipos en el último año hasta alcanzar los 791 millones de euros. De ellos, 465 millones corresponden a establecimientos ya existentes, un 11% más que en 2012 (23 operaciones que suman 4.735 habitaciones, frente a las 32 y 5.539 habitaciones de un año antes).

Pero han sido las transacciones de inmuebles susceptibles de ser convertidos en hotel las que han protagonizado el mayor crecimiento, multiplicándose casi por tres con respecto a las contabilizadas un año antes, hasta los 326 millones.

Activos más demandados

En cuanto a la tipología de activo más demandado, destaca el urbano ya que, pese a que las siete operaciones registradas en este ámbito se sitúan por detrás de las 16 del vacacional, suponen el 55,6% de la inversión total. Se consolida así su consideración como activo refugio.

La inversión sigue dirigiéndose preferentemente hacia productos de lujo (el 60% del volumen en 2013 se concentró en el segmento de 5 estrellas) y destinos con un elevado componente internacional en su demanda, es decir, Barcelona, Madrid (aunque no se produce ninguna transacción de hoteles en funcionamiento, sí de inmuebles susceptibles de reconversión), Islas y Costa del Sol.

En las Islas se concentran los inversores y cadenas nacionales, ya sea “una cadena que compra a otra o inversores locales a propietarios”, especifica Vázquez. Detrás de este interés se encuentra “el desvío de flujos de demanda de los países del norte de África, que se ha confirmado como una tendencia no a corto plazo, lo que está dinamizando el interés inversor hacia Canarias y Baleares”.

Activos singulares

Las operaciones singulares adquieren gran protagonismo en 2013. Prueba de ello es que la compra-venta de tres hoteles, que suman 1.187 habitaciones, concentra el 55% del volumen de transacciones, con un precio medio por habitación de 290.000 euros.

Los tres establecimientos son el hotel W Barcelona (El Hotel Vela se vende al fondo Qatari Diar por 200 M €, según publicó HOSTELTUR noticias de turismo), el Westin Valencia y el Gran Meliá Palacio de Isora (la información se encuentra disponible en 'Meliá vende un hotel en México por 43,8 millones, con plusvalías de 9,8 M €'). A ellos se suma Las Dunas Beach Hotel (El grupo propietario de Naturhouse compra el hotel Las Dunas invirtiendo 40 M €).

Operaciones distress

En cuanto a las operaciones distress, las realizadas por la parte vendedora con presión financiera o efectuadas por los bancos, han pasado de representar el 60% en 2012 a sólo el 25%. Como explica el socio director de Irea, “en los primeros años de crisis los promotores o propietarios en una situación financiera complicada vendían lo más líquido que tenían, por lo que la venta de hoteles se dinamizó mucho”.

Sin embargo, “la avalancha de concursos de acreedores en 2012-2013 ha provocado el descenso de este tipo de operaciones porque los hoteles son un elemento muy importante en los concursos, ya que ayudan a mantener el flujo de caja. Por tanto se ha producido una paralización en las ventas de establecimientos hoteleros por parte de los propietarios de compañías en concurso”.

El 15% de las transacciones tiene como vendedor a una entidad financiera que previamente se había adjudicado el activo, lo que representa un elemento diferencial con respecto a años anteriores. Por la parte compradora destacan los inversores extranjeros, que representan el 60% de la inversión acometida en 2013, mientras un tercio de las adquisiciones las han hecho cadenas hoteleras con un perfil de gestión, que apuestan claramente por la recuperación.

No en vano, como adelantaba el pasado mes de octubre Luis Arsuaga, director de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group España, los inversores internacionales llaman a la puerta del mercado hotelero español. De hecho sus previsiones indican que las transacciones hoteleras en España han superado en un 60% las de 2012.

 

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