La Sareb irrumpe en el mercado de activos hoteleros

La Sareb, con entre 80.000 y 90.000 activos procedentes de las entidades financieras, está llamada a convertirse en la primera inmobiliaria en Europa por volumen, aunque con una gran desproporción en el ratio activos/empleado, ya que contará con unos 70 trabajadores, por lo que Gasparini prevé que funcione con fórmulas de “outsourcing, involucrando a las grandes consultoras inmobiliarias españolas”.

El banco malo se enfrenta así a dos graves hándicaps: los recursos limitados y la falta de información que le están facilitando las entidades financieras, de la que en muchos casos ni siquiera disponen tras las fusiones de bancos y cajas en los últimos años, a pesar del gran volumen de datos que está recibiendo, lo que también dificulta la planificación de las ventas.

A ello se suman las presiones desde Bruselas para que empiece a dar resultados cuanto antes, para junio o julio, y con un rendimiento del 14%, según ha puntualizado el directivo de Jones Lang LaSalle Hotels; mientras que los activos continúan entrando en base mensual, por lo que la estrategia se complica.

Giuliano Gasparini, vicepresidente para España y Portugal de Jones Lang LaSalle Hotels.

Con estas condiciones se prevé que las operaciones se estructuren en torno a carteras grandes, “dado el gran número de activos existentes, los reducidos recursos con los que cuenta y que así también es más fácil conseguir esa rentabilidad exigida, por lo que se dará prioridad a este tipo de carteras que, por su propia naturaleza, serán también más heterogéneas”. Será difícil, por tanto, “encontrar carteras específicas de hoteles, que estarán más probablemente diluidos en grupos de activos más grandes”.

Por ello, añade Gasparini, “será complicado ver en estas operaciones a inversores específicos hoteleros, ya que atraerán sobre todo al llamado inversor distressed, estandar, oportunista, que se hace con activos con problemas pero a un precio ventajoso y que luego vende obteniendo una gran plusvalía. Será lo más frecuente y de hecho ya se han interesado por la amplia oferta existente”.

Los activos ya están en el mercado, pero hasta el verano no se producirán las primeras operaciones.

Activos prime y secundarios

Las ventas de activos hoteleros sueltos, por tanto, serán muy puntuales y se limitarán, según Gasparini, a “los más emblemáticos, los mejores, por los que mostrarán interés los inversores especializados: establecimientos de 100-120 habitaciones, en céntricas ubicaciones en las principales ciudades como Madrid o Barcelona”. Por ello este segmento no se verá afectado por la entrada de activos de la Sareb, por lo que “la demanda seguirá siendo bastante alta, sin variar las condiciones de mercado”.

Sin embargo el banco malo, como explica el directivo, “va a inundar el mercado con una gran tipología de activos a precios rebajados, con descuentos de un 63% sobre los libros contables aunque con deuda, menos amortizaciones y provisiones, por lo que atraerá la atención de los fondos y tirará de los precios a la baja”. A los propietarios de estos activos secundarios les quedan así dos opciones: “o esperar uno o dos años a que disminuya el patrimonio de la Sareb o vender a esos precios rebajados”.