Una fórmula dirigida a pequeños y medianos accionistas

Las SOCIMI, nuevas oportunidades para el desarrollo hotelero

El nuevo régimen de Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), en fase de proyecto de ley y que se espera que sea aprobado en breve, presenta oportunidades para el sector hotelero. La novedad que introduce consiste en la creación de un incentivo fiscal para inversiones en inmuebles destinados al alquiler.

Así se expuso ayer durante una jornada organizada por la CEHAT y Garrigues, bajo el título “Acceso a la financiación en el sector hotelero. Especial referencia al nuevo régimen de SOCIMI”. Pedro Fernández, miembro del despacho de abogados, explicó a los asistentes que esta figura parte de los REIT (Real Estate Investment Trust) existentes en otros países. Éstos surgieron en Estados Unidos en los años 60, donde desde entonces se han desarrollado proyectos por valor de 400.000 millones de dólares. No obstante, sólo el 5% ha correspondido a iniciativas hoteleras. Fernández argumentó que esto se debe a que este sistema fomenta la inversión para el arrendamiento y en principio, “sólo en principio”, recalcó, “los hoteles no son inmuebles en alquiler, en ellos los ingresos se generan por la venta de noches y no por el alquiler”. No obstante agregó que ya existen alojamientos gestionados sobre edificios de los que el hotelero no es propietario y es sobre figuras de ese tipo sobre las que se podrá disfrutar de este régimen fiscal. No en vano, la propia ley contempla a la hotelería como una de las posibles industrias beneficiarias de este sistema, según resaltó Lorenzo Clemente, también de Garrigues.
 
La clave principal está por tanto en separar a la sociedad propietaria de la sociedad explotadora, aunque no todos los contratos de alquiler podrán beneficiarse de esta medida. Así, por ejemplo, según Fernández, “desprenderse sólo transitoriamente del inmueble con derecho a una compra posterior no entra dentro de este modelo. El inmueble tiene que dejar de formar parte definitivamente del balance”. En esta línea, Clemente agregó que los acuerdos a los que se lleguen deberán asegurar la rentabilidad establece desde el inicio para el inversor, lo que descarta mecanismos de rentas exclusivamente variables en función de la marcha del negocio.
 
En concreto, las SOCIMI tributarán al 18% en vez de al 42,6% que establece el régimen general de alquiler. Deberá tratarse de inversiones colectivas y reguladas, estando sujetas a una serie de requisitos en lo que a endeudamiento máximo, distribución de dividendos o concentración de riesgos se refiere. Además tendrán que ser sociedades cotizadas, con lo que estarán reguladas por su ley específica así como por la normativa del mercado de valores en cuestión, y su objetivo social deberá consistir en la adquisición y promoción de edificios para posteriormente alquilarlos. Con un capital mínimo de 15 millones de euros, el plazo de mantenimiento general será de tres años y en los inmuebles promovidos por la sociedad, de siete. Estas entidades deberán tener un mínimo de tres inmuebles, sin que ninguno pueda representar más del 40% del activo en el momento de la adquisición.  “Es una fórmula dirigida a pequeños y medianos accionistas para que el mercado inmobiliario les sea accesible y obtengan rentas de él”, indicó Lorenzo Clemente.
 
La visión positiva de una entidad financiera
 
Durante la jornada también intervino el presidente de la Caixa de Balears Sa Nostra, Antonio Fleixas, quien afirmó que los ratios de penetración de su entidad en la industria hotelera multiplican por tres la media del sector financiero nacional. “Una encuesta sobre la presencia de entidades financieras en el sector, hecha a 149, muestra que sólo 22 mantienen una actitud realmente activa”, continuó. No obstante consideró que, si bien el mercado de financiadores es pequeño, “es suficiente para atender las necesidades” que surgen.
 
A la hora de ir a buscar financiación recomendó a los hoteleros acudir a una entidad especializada y contar con un plan de negocio real, habiendo evaluado las posibles desviaciones, comprometiéndose a que no haya “sorpresas” y manteniendo con dicha entidad una “vinculación real”.
 
Finalmente concluyó que las empresas turísticas españolas “son las mejores del mundo” y que confía tanto en el sistema financiero como en el sector hotelero, confianza en el sector que reiteró el presidente de la CEHAT, Joan Molas.

Precisamente, Molas habló de que en líneas generales las negociaciones con los bancos se han endurecido y que las garantías que exigen son “casi imposibles de cumplir”. Por ello, la confederación le pide al Gobierno la puesta en marcha de un plan circulante a través del Banco de España, algo similar al antiguo Banco Hipotecario Español, “que llegó a financiar 3.000 hoteles y fue un importante impulso para el turismo”. Molas apuntó que la segunda partida del Plan Renove, de 600 millones de euros y que aún está por llegar, no es una solución en estos momentos, puesto que los hoteleros no van a hacer reformas en plena temporada alta. También criticó que el Ministerio de Fomento compare las tasas aeroportuarias de España con las del resto de países de la Unión Europea, cuando lo que realmente preocupa son las de los competidores turísticos.

Araceli Guede (hoteles@hosteltur.com)
 
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Comentarios 2

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vicente22/05/2009 20:05:00

se lo reenviamos la los propietarios para que lo hagan?

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Miguel Guijarro7/06/2009 12:06:00

La idisiosincracia española y la "mania" de la singularidad hace que no se legisle con vehículos como los REITS que funcionan perfectamente en otros mercados. ¡Que razón tenía Cervantes en el Quijote!.
También considero que la necesidad de cotizar va a crear muchas reticencias ya que las obligaciones formales a lo que obliga castiga de forma muy importante la estructura de estas companías y no demuestra un control efectivo sobre ellas.
De todas formas considero que este vehículo coadyuvará de forma importante a la expansión hotelera, fundamentalmente en hoteles de ciudad y de dos o tres estrellas que son los que mas expansión están teniendo, desde mi punto de vista, en estos momentos. Entiendo que un alquiler, sin opción a compra, a veinticinco años, con parte fija y parte variable, entra perfectamente dentro de la ley.

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