El sector hotelero comienza 2020 en el foco del mercado inversor

En 2019 se ha constatado que el sector hotelero español continúa su proceso de institucionalización con un volumen de inversión en transacciones hoteleras que ha superado los 2.300 millones de euros, en línea con la cifra de 2018 si excluimos las grandes operaciones corporativas.

La inversión hotelera sigue teniendo un peso importante dentro del total de transacciones del mercado inmobiliario español, suponiendo el 17% del número global de operaciones. Este hecho demuestra el fuerte interés que sigue despertando el sector hotelero entre los inversores, tanto nacionales como internacionales.

En 2019 la ausencia de operaciones de grandes porfolios y operaciones corporativas ha dado como resultado que el volumen total de inversión se haya reducido prácticamente a la mitad respecto a los 4.800 millones que se alcanzaron en 2018. Sin embargo, aislando este efecto, se constata que la actividad inversora en activos individuales y pequeños porfolios ha registrado niveles similares a 2018.

Hay dos tendencias significativas que se han mostrado en 2019 y contrastan con ejercicios pasados. Por un lado, el segmento urbano ha sido el que ha acaparado un mayor volumen de inversión con más del 55%, lo que se explica por el buen momento por el que pasa en comparación con el segmento vacacional, especialmente en Baleares, Canarias y la costa catalana.

Por otro lado, el segmento vacacional, que tradicionalmente ha sido el que mayor porcentaje de inversión refleja, ha sufrido un notable descenso en 2019 representando únicamente un 44% del total de inversión por la reducción de operaciones en activos vacacionales en Baleares e Islas Canarias. Por el contrario, el interés inversor se ha intensificado en determinadas zonas de la costa española.

En cuanto a las valoraciones, seguimos asistiendo a una elevada bolsa de liquidez en el mercado inversor y una situación de bajos tipos de interés, lo que provoca que los rendimientos de inversión hotelera continúen comprimidos, especialmente en productos y localizaciones premium del segmento urbano. Además, la escasez de producto en las grandes ciudades y primeras líneas de playa también contribuye a esta compresión de la rentabilidad.

Como consecuencia de ello, y con la estrategia por parte de los inversores de buscar mayores rentabilidades, estamos asistiendo a un gradual incremento del interés inversor en urbano en ciudades Tier 2 como Valencia, Cádiz, Córdoba, Alicante o Santander. Asimismo, en el sector vacacional, debido a la ralentización del performance de las islas, se ha incrementado el interés por la costa española en zonas como la Costa Levantina y la Costa del Sol.

A medida que el mercado de inversión hotelero español se ha ido institucionalizando a lo largo de los últimos años, convirtiéndose en uno de los más atractivos de Europa (es el segundo mercado europeo en volumen de inversión en 2018, sólo por detrás de Reino Unido), estamos asistiendo a la presencia de un mayor número y tipología de inversores, desde las cadenas hoteleras medianas que están aprovechando el momento para crecer mediante la adquisición de activos, como inversores institucionales core o core + nacionales e internacionales, hasta family offices que han incluido la categoría de hotel entre sus inversiones inmobiliarias.

Ante este contexto, y a pesar de la ralentización del sector tras el fuerte crecimiento de los últimos ejercicios, tanto el gran interés que muestra el mercado inversor como las numerosas operaciones que están en curso en estos momentos (con un volumen estimado que ronda los 1.700 millones) nos hacen ser optimistas de cara a una evolución positiva de la actividad inversora en el año que ahora comienza.

Ignacio Allende, director de Financial Advisory de Deloitte

África Palau, directora de Financial Advisory de Deloitte