La justicia traza el límite a los pisos turísticos en fincas residenciales

La pregunta ha dejado de ser teórica: ¿En qué momento una vivienda de uso turístico deja de ser una forma legítima de explotar la propiedad para convertirse en una actividad ilícita por vulnerar derechos fundamentales de quienes conviven a su alrededor? En Madrid, un juzgado ha marcado recientemente un hito al ordenar el cierre de nueve pisos turísticos de un mismo edificio y condenar a sus gestoras por los daños morales causados a una familia residente: ruidos continuos, suciedad, incidentes insalubres y un tránsito incesante de desconocidos acabaron erosionando su intimidad y su vida familiar. El fallo, pionero en su alcance, declaró lesionado el derecho fundamental a la intimidad personal y familiar y forzó el cese de la actividad turística en las viviendas afectadas, además de imponer indemnizaciones. La resolución se apoya en la vía de protección civil de la Ley Orgánica 1/1982, pero, sobre todo, en la premisa de cuando la explotación turística se traduce en inmisiones que hacen invivible el domicilio ajeno, deja de ser un negocio para convertirse en una agresión a derechos esenciales.

Ese paso de la molestia tolerable a la lesión constitucional, no es nuevo en nuestra jurisprudencia. El Tribunal Constitucional viene afirmando desde hace dos décadas que la exposición prolongada a niveles evitables e insoportables de ruido puede vulnerar la intimidad domiciliaria (art. 18.1 CE), incluso la inviolabilidad del domicilio (art. 18.2 CE) y la integridad física y moral (art. 15 CE). Aquella doctrina no trazó un mapa hacia el «derecho fundamental al silencio» en abstracto, pero sí una protección reforzada frente a inmisiones que, por su intensidad y persistencia, cercenan el libre desarrollo de la vida privada en casa. Cuando el alquiler turístico se gestiona de modo tal que genera ese cuadro (ruido sistemático, entradas y salidas a cualquier hora, conductas incívicas, etc.) entra en la zona roja.

El contexto normativo ha cambiado, además, para prevenir que esa frontera se cruce. En 2025, el legislador ha reforzado las herramientas de las comunidades de propietarios y de las administraciones. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que consolida la posibilidad de condicionar o impedir el uso turístico, convive con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, desde octubre de 2024, permite a la comunidad prohibir o limitar los pisos turísticos con una doble mayoría de tres quintos, sin exigir unanimidad, así como establecer recargos específicos a quienes destinen viviendas al uso vacacional. La idea de fondo es la misma: la libertad de empresa y el derecho de propiedad ceden cuando la convivencia y los derechos de terceros quedan comprometidos.

El Tribunal Constitucional también ha validado respuestas urbanísticas más severas allí donde el fenómeno ha tensionado el acceso a la vivienda o el equilibrio del entorno urbano. En marzo de 2025, avaló el decreto‑ley catalán que exige licencia previa y permite a los municipios limitar el número y la vigencia de autorizaciones de viviendas de uso turístico en zonas problemáticas. El mensaje es ordenar este mercado no es una extralimitación, sino una medida proporcionada para proteger bienes constitucionales, entre ellos la vida en común en entornos residenciales.

La dimensión europea refuerza ese enfoque. El Tribunal de Justicia de la UE, en la sentencia Cali Apartments (2020), admitió que los Estados y ciudades puedan sujetar el arrendamiento de corta estancia a regímenes de autorización para combatir la escasez de vivienda y preservar el entorno urbano. No se trata de demonizar el alquiler turístico, sino de exigirle condiciones de compatibilidad con la ciudad y quienes la habitan.

¿Dónde queda, entonces, la línea de la ilegalidad por afectación de derechos fundamentales? En la práctica, allí donde se acreditan (con mediciones, partes policiales, actas notariales, informes periciales y un relato persistente de incidentes) inmisiones que traspasan la normal tolerancia vecinal y hacen imposible la vida privada y familiar en la vivienda ajena. En esos supuestos, la respuesta judicial no se limita a multas o a ordenar correcciones, sino que puede ordenar el cierre de la actividad, prohibir su reanudación y exigir indemnizaciones por daños morales. La reciente sentencia de Madrid lo ilustra con precisión y devuelve el foco a la frase de que el turismo no puede franquear la puerta del domicilio de los demás.

Miquel Planas

Abogado de MONLEX

mplanas@monlexabogados.es