Incendios forestales, inundaciones, olas de calor y huracanes han dejado de ser fenómenos aislados para convertirse en disruptores habituales que impactan en el presupuesto hotelero, sobre todo en lo que se refiere a seguros, financiación, operaciones y transacciones. Los hoteles se preparan para este nuevo escenario ya que los expertos señalan que lo peor es no hacer nada. Porque, a medida que las inclemencias climáticas se vuelven más frecuentes y graves, los inversores hoteleros deben asegurar el futuro de sus activos.
La estrategia de los hoteles en este sentido ya no se limita a la construcción sostenible, sino que además ponen el foco en invertir con prudencia, firmar contratos de forma más inteligente y planificar el impacto financiero a largo plazo del riesgo ambiental.
Y es que el riesgo físico no es la única amenaza que impulsa el cambio. Nueva legislación, la evolución del panorama asegurador y las nuevas expectativas de los compradores también están obligando a propietarios y promotores a reconsiderar su perspectiva sobre el clima.
Los hoteles se están preparando para una nueva realidad climática, como constatan los expertos. Imagen generada por IA. Fuente: Adobe Stock.
Uno de los primeros pasos para protegerse del cambio climático es evaluar la selección de ubicación y considerar los posibles impactos futuros, según ha explicado Breana Wheeler, directora de Operaciones de BREEAM para Estados Unidos, dado que “este riesgo abarca una amplia gama de escenarios”. Pero, en líneas generales, “consiste en pensar en ese futuro, en cuáles son esas probabilidades y en construir para garantizar que la estructura pueda cumplir con su propósito de diseño durante todo su ciclo de vida”.
Una mentalidad que está empezando a influir en más decisiones de inversión, también en proyectos de reforma en los que se incorporan recursos renovables en materiales de construcción y FF&E (muebles, accesorios y equipos) para ahorrar a los inversores quebraderos de cabeza al evitar tener que empezar desde cero.
Datos climáticos en la lista de prioridades
Parece que los datos climáticos están ganando terreno en la lista de prioridades. Algunos argumentan que se están volviendo casi tan cruciales como las comparativas o los informes de mercado para inversores institucionales y promotores, aunque últimamente su relevancia ha trascendido con creces.
Hoy en día estos datos se están volviendo esenciales para tasadores y financieros, y aún más importantes para los inversores que buscan salir del activo, ya que deben tener en cuenta sus crecientes responsabilidades si la propiedad se ubica en una zona de alto riesgo, no sólo por el aumento de las primas de seguro.
Su ubicación puede determinar así no sólo un riesgo físico, como ha detallado Wheeler, sino “de transacción, a largo plazo, para el inversor”, que tendrá que plantearse “qué querrá su futuro comprador y cómo posicionar el activo para lograr la tasa de salida que busca”. En algunos casos esa ubicación puede implicar una mayor diligencia debida y una definición cambiante de lo que hace que un activo sea viable (o que un acuerdo se concrete), con informes de terceros más costosos.
En este sentido Will Garson, vicepresidente de Inversiones, Análisis y Desarrollo de MCR Investors, prevé análisis más detallados entre los potenciales inversores que incluyan qué pasivos asumirá el nuevo propietario, “especialmente si el volumen de transacciones disminuye, lo que les dará más tiempo para hacerlo”; mientras que dueños y desarrolladores deberían aprovechar el suyo para planificar qué sucederá a continuación.
El coste de la inacción
Algunos riesgos climáticos, sobre todo los que acaparan titulares, son físicos e inmediatos. Pero hay otros estructurales y de evolución más lenta que pueden afectar a la transacción del activo. En la actualidad factores como los cambios regulatorios y las responsabilidades operativas tienen la misma probabilidad de afectar la valoración de un hotel que una tormenta inminente. Por ejemplo, conservar sistemas de suministros obsoletos puede tener consecuencias financieras, además de sus elevados costes. Los seguros también desempeñan un papel fundamental en la viabilidad futura en ciertos destinos.
No en vano, en palabras de Wheeler, “las aseguradoras toman decisiones comerciales sobre su perfil de riesgo, con datos bastante precisos”. Y a medida que las primas suben, o desaparecen por completo, algunos propietarios podrían ver cómo sus proyectos de inversión se desmoronan. Porque, aunque la cobertura sea alcanzable, no siempre es asequible ni suficiente.
Garson no cree que sea por la imposibilidad de asegurar: “Simplemente los recortes en los resultados harán que la inversión hotelera en una zona de alto riesgo climático sea menos atractiva. La gente siempre encontrará un seguro, pero la pregunta es si tiene sentido económico”.
Esa es una de las razones por las que MCR ha optado por un programa de seguros de capas compartidas, que distribuye el riesgo de su cartera entre regiones y aseguradoras. Aun así, Garson reconoce que este enfoque requiere escalabilidad, y que obtener seguros multicomplejos es mucho más difícil para carteras con concentración geográfica.
Afortunadamente, la proactividad puede aliviar parte de la carga del seguro: quienes invierten por adelantado en la resiliencia de su edificio (y documentan su estrategia) están empezando a generar un cambio positivo en el ámbito de los seguros con las menores subidas. Lo peor, según Wheeler, “es que si no dices nada, las aseguradoras asumen que no estás bien preparado”.
También impacta en las condiciones de financiación
La mayoría de los bancos, como ha constatado Wheeler, “comprende el riesgo climático. Se les ha pedido que realicen pruebas de estrés a sus carteras de préstamos, aunque no existe un mandato regulatorio. Pero es que el cambio climático no se puede ignorar”.
Ahí es donde las iniciativas de sostenibilidad se están convirtiendo en una ventaja empresarial inteligente. Wheeler ha confirmado que muchos clientes de BREEAM utilizan su certificación "para respaldar líneas de crédito renovables o para acceder a capital con mejores condiciones", especialmente porque las entidades crediticias buscan indicios de resiliencia.
Pero la pregunta más importante quizás sea qué sucederá después. Wheeler ha incidido en que “los inversores a largo plazo son los que perciben el riesgo antes. Cuanto más corto sea el periodo de tenencia, más se parece al juego de la patata caliente. ¿Quién se quedará con el terrible activo?”.
El mercado aún ofrece margen de maniobra, pero el coste de la inacción -en seguros, financiación, operaciones y valor de salida- va en aumento
Noticias relacionadas:
- Miles de turistas evacuados en Creta por incendios
- La temporada de huracanes será más intensa de lo habitual en 2025
- Benidorm aúna con éxito desarrollo turístico y resiliencia medioambiental
- Europa impulsa la expansión de sus aeropuertos en plena crisis climática
- Destinos turísticos del siglo XXI: la gestión de la complejidad
La información de referencia se encuentra disponible en la web de Hospitality Investor.
Para comentar, así como para ver ciertos contenidos de Hosteltur, inicia sesión o crea tu cuenta
Inicia sesiónEsta noticia no tiene comentarios.