“Utopía o alternativa para una economía en crisis”. TRECE

“Utopía o alternativa para una economía en crisis”. TRECE

PROYECCIÓN DE UNA RAZONABLE HIPOTESIS DE EXPANSION

Viene de: “Utopía o alternativa para una economía en crisis”. DOCE

LAS APORTACIONES DE LOS SOCIOS

Con los parámetros hasta ahora considerados, el capital social que en su menor cuantía se aproxima al millón de euros, puede permitir garantizar a cualquier entidad bancaria la renta de un año, incluso asumiendo la posibilidad de pérdidas en los primeros momentos de la explotación.

En una explotación con beneficios, ese capital social podría permitir el alquiler de no menos de otros dos establecimientos dentro de la primera mitad del segundo año de funcionamiento de la empresa, considerando que en el primer ejercicio económico con duración de seis a ocho meses, se deberán utilizar para consolidar la formación de los socios fundadores e iniciar la captación de nuevos socios para la puesta en marcha de la expansión, que con la aportación del capital de los nuevos socios generados por esa ampliación, podría permitir ejecutar la opción de compra del primer establecimiento, accediendo a la propiedad del mismo, como muy tarde, dentro de su tercer ejercicio de explotación.

Iniciado el proceso de expansión de esta empresa, se puede considerar que la misma va a contar con unos servicios centrales, con capacidad para atender la propia organización y poder dar servicio a establecimientos que le puedan ser cedidos en gestión, por cuenta de sus propietarios, generando una importante fuente de ingresos, sin que represente un aumento de riesgos para la empresa, permitiéndole crecer como empresa explotadora, facilitando el ascenso a puestos directivos de los socios con preparación adecuada, y cuyo acceso a estos puestos, pudiera dificultarse, si solamente la expansión se realizase en establecimientos propios o en régimen de alquiler.

Supuesta la existencia de socios fundadores con adecuado nivel de preparación para poder acceder a puestos directivos, a partir de los seis meses de haberse iniciado la actividad de la empresa, podría asumirse el alquiler de un nuevo establecimiento cada trimestre, por lo que si la actividad de la empresa se iniciase en la parte final del primer semestre, podemos considerar el primer ejercicio con duración de seis a ocho meses y un establecimiento en explotación, con posibilidad de incorporar un establecimiento más cada trimestre a lo largo del segundo ejercicio económico, y un nuevo establecimiento cada dos meses a lo largo del tercer ejercicio.

La secuencia anterior nos generaría el siguiente número de establecimientos en explotación:

Primer ejercicio económico de seis a ocho meses Un establecimiento

Segundo ejercicio económico, suponemos el inicio de actividad al principio de cada periodo a efecto del cálculo de los resultados económicos:

· Enero-Marzo Segundo establecimiento en alquiler

· Abril-Junio Tercer establecimiento en alquiler

· Julio-Septiembre Cuarto establecimiento en alquiler

· Octubre-Noviembre Quinto establecimiento en alquiler

Tercer ejercicio económico:

· Enero-Febrero Sexto establecimiento en alquiler

· Marzo-Abril Séptimo establecimiento en alquiler

· Mayo-Junio Octavo establecimiento en alquiler

· Julio-Agosto Noveno establecimiento en alquiler

· Septiembre-Octubre Décimo establecimiento en alquiler

· Noviembre-Diciembre Undécimo establecimiento en alquiler

El establecimiento tipo es hotel tres o cuatro estrellas, con media de 200 habitaciones, pudiendo sustituirse por número equivalente de habitaciones, con mayor o menor número de establecimientos, así calcularemos en base a los resultados previstos en el capítulo anterior para el primer establecimiento, la evolución de resultados que puedan permitirnos ejercer la opción de compra de alguno de los establecimientos alquilados, considerando todos los valores como constantes, en la práctica la peor de las situaciones previsibles al no considerar la inflación y plusvalías generadas por la misma.

De los cálculos que haremos a continuación habría que deducir los gastos e impuestos de las ampliaciones de capital y beneficios de la explotación, estos últimos muy variables de acuerdo con la política de inversiones y amortizaciones que pudiera hacerse en cada ejercicio, pero que nos pueden permitir ver las posibilidades que se generan considerando los grandes números.

Primer ejercicio económico, un hotel alquilado en explotación

· Capital social de 960.000 € a 1.440.000 €, consideramos la media 1.200.000 €

· Resultado previsible 70% de la previsión del 3er y 4º trimestres (*)…. 590.253 €

· Disponible final del ejercicio………………………………………………… 1.790.253 €

(*) Previsiones derivadas de los cálculos efectuados en el capítulo anterior.

Segundo ejercicio económico, incorporación de un hotel al inicio de cada trimestre, totalizando cinco hoteles alquilados en explotación al final de este ejercicio.

· Se completa el capital social del primer establecimiento…………………............. 240.000 €

· Resultado previsible del primer establecimiento…………………………….. 1.348.536 €

· Ampliación capital para segundo establecimiento……………………..……… 1.440.000 €

· Resultado previsible del segundo establecimiento…………………………. 1.348.536 €

· Ampliación capital para tercer establecimiento……………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del tercer establecimiento………………………… … 1.312.614 €

· Ampliación capital para cuarto establecimiento……………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del cuarto establecimiento…………………………… 943.219 €

· Ampliación capital para quinto establecimiento……………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del quinto establecimiento……………………………… 70.238 €

· Disponible final del ejercicio……………………………………………………… 11.023.143 €

· Acumulado al segundo ejercicio económico……………………………………… 12.813.396 €

Tercer ejercicio económico, incorporación de seis hoteles, uno cada dos meses al inicio de cada bimestre, totalizando once hoteles alquilados en explotación al final de este ejercicio.

· Resultado previsible del primer establecimiento…………………………….. 1.348.536 €

· Ampliación capital para sexto establecimiento………………………………… 1.440.000 €

· Resultado previsible del sexto establecimiento………………………………. 1.348.536 €

· Ampliación capital para séptimo establecimiento……………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del séptimo establecimiento……………………….… 1.385.802 €

· Ampliación capital para octavo establecimiento………………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del octavo establecimiento……………………………… 1.247.698 €

· Ampliación capital para noveno establecimiento………………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del noveno establecimiento……………………………… 943.219 €

· Ampliación capital para décimo establecimiento………………………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del décimo establecimiento……………………………… 256.809 €

· Ampliación capital para decimo primer establecimiento……………………. 1.440.000 €

· Resultado previsible del decimo primer establecimiento…………….…… - 6.690 €

· Disponible final del ejercicio………………………………………………………… 15.163.910 €

· Acumulado al final del tercer ejercicio económico………………………… 27.977.306 €

La rentabilidad de once establecimientos de similares características alquilados podría generar de acuerdo con los anteriores supuestos más de quince millones de euros anuales de beneficio bruto.

Si estos números se aproximasen a la realidad del potencial de negocio que pudiera generar esta empresa, aun cuando se deduzcan los gastos de las ampliaciones de capital y los impuestos correspondientes a cada ejercicio, así como el pago a los socios de una paga extra de beneficios del 4% del capital aportado, previsto en los Estatutos y Reglamente de Régimen Interno, podemos calcular la posibilidad de hacer frente a la opción de compra del primer establecimiento a lo largo del tercer ejercicio, y dependiendo del endeudamiento y condiciones del mismo, que pudiera conseguirse para esta compra, podría ser posible hacer frente a la del segundo establecimiento dentro de este mismo ejercicio económico.

Vistos estos números, se puede tratar de calcular las posibles plusvalías que podrían generarse por los establecimientos en propiedad, mediante una visión al pasado:

· Un hotel de tres estrellas se podía construir y equipar en 1.970 por una media de 3.500 ptas. metro cuadrado en destinos turísticos de sol y playa, y de 4.500 a 5.500 ptas. metro cuadrado en ciudad.

· Por ese establecimiento obsoleto, se pagaban 20 años después en 1.990 una media de 75.000 a 90.000 ptas. en destinos turísticos de sol y playa, y de 125.000 a 150.000 ptas. metro cuadrado en ciudad, siendo difícil de construir y poner en operación un hotel nuevo por esas cantidades.

· En 2010 un hotel de esas características, podría valorarse entre 170.000 y 210.000 ptas. en destinos de sol y playa, y entre 250.000 y 300.000 ptas. en ciudad, en base a la corrección derivada de la crisis y las escandalosas valoraciones que se han llegado a barajar a lo largo de la primera década de este nuevo siglo.

Si bien estas valoraciones pueden tener sustanciales cambios según destinos turísticos y ciudades, son bastante cercanas a la media de valores en una gran parte de nuestro país, en los periodos a que se hace referencia, dentro de esos periodos hay años en que no existe crecimiento alguno de los valores, incluso años en que los valores bajan como consecuencia de situaciones de crisis o exceso de especulación en periodos previos, como ocurre en estos momentos y otros en que los valores se desbocan, como consecuencia de esa especulación, el resultado en los últimos cuarenta años se ha movido dentro de los valores anteriormente marcados.

Las anteriores valoraciones nos pueden permitir ver que en modulaciones temporales de 20 años, el valor inicial se ha multiplicado por cifras superiores al número de años transcurridos, y como dicen los bancos cuando ofertan cualquier tipo de inversión o planes de pensiones, “las rentabilidades pasadas, no garantizan las rentabilidades del futuro”, pero permiten que nos podamos hacer una pequeña idea de que podemos esperar del futuro, aun siendo capaces de moderar la especulación, cosa que a largo plazo dudo.

Si con lo que va apareciendo en estos post, alguno os interesáis en formar parte de este proyecto, podéis enviarme vuestro “curriculum vitae” a mí correo privado:

gestionhotelera@hotmail.com

Con asunto: Para proyecto Utopía o alternativa para una economía en crisis

para ir preparando un dosier con los perfiles más adecuados a cada fase del proyecto, que pondría a disposición de los que pueda considerar más adecuados para constituir el grupo de socios promotores, que pudiera iniciar el proceso de actualización de todos los trabajos hasta ahora desarrollados, quedando el resto en lista de espera para integrarse como socios fundadores.

El envío del “curriculum” se considerará como muestra de interés en incorporarse a este proyecto, sin que represente compromiso firme de hacerlo, quedando la formalización de ese compromiso, a espera de que puedan recibir la información completa sobre el mismo, una vez actualizados los Estatutos, Reglamento de Régimen Interior y estudios de viabilidad, por parte de los seleccionados como promotores.

Continuaremos esta presentación con el post titulado: “Utopía o alternativa para una economía en crisis”. CATORCE

PROYECCIÓN DE LOS NIVELES SALARIALES Y APORTACIONES ECONÓMICAS DE LOS SOCIOS

Si le ha interesado el contenido de este post, puede encontrar más temas de interés por medio de los INDICES TEMÁTICOS de mis post en:

Índice Temático 01.- ¿Necesitan los hoteles españoles un cambio del modelo de gestión?

Índice Temático 02.- Mi visión del Revenue Management como Gestión de Resultados

Índice Temático 03.- La gestión y las implicaciones de promoción, comunicación y comercialización hotelera.

Índice Temático 04.- Los Recursos Humanos en la Gestión Hotelera

Índice Temático 05.- Miscelánea de posts

Indice Temático 6.- Series

Indice Temático 7.- Cursos