“Utopía o alternativa para una economía en crisis”. OCHO

SIMULACIÓN DE VALORACIONES PARA ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS

Viene de: “Utopía o alternativa para una economía en crisis”. SIETE

NUEVOS SOCIOS Y TRABAJADORES NO ASOCIADOS

Al contrario de lo que muchos puedan pensar, todo es medible, y en gestión empresarial todo debe estar enfocado a la obtención de un determinado objetivo. Sin embargo, la falta de profesionalidad de más de un empresario y directivo empresarial, obsesionados por la innovación, las nuevas tecnologías y el espejismo derivado de un equivocado concepto de las leyes de la oferta y la demanda, olvidan en muchos momentos los objetivos empresariales, al no haber desarrollado ni las actitudes, ni las aptitudes precisas para analizar y medir las consecuencias de sus decisiones.

Como resultado de lo que señalamos en el párrafo anterior, se han realizado valoraciones e inversiones en el sector turístico, que sin claros objetivos de rentabilidad, al realizar los estudios de viabilidad, o sin siquiera haberse preocupado de realizar éstos, han llevado a más de un inversor a embarcarse en proyectos imposibles de rentabilizar, atraídos por espejismos virtuales de vendedores de humo, que les han llevado a creer en la posibilidad del crecimiento continuo, en lugar de quedarse en el pragmático y verificado concepto de la existencia de ciclos económicos, ya estudiados y analizados en profundidad por más de un estudioso de la economía real.

Si tratamos de apartarnos de las tendencias especulativas que han impregnado todo el hacer de la economía moderna, y tratamos de centrarnos en la realidad económica, aceptando que las cosas valen lo que puedan rentar en un determinado periodo de tiempo, y no lo que un determinado y caprichoso inversor, pueda estar dispuesto a pagar por ellas, empezaremos a movernos en el mundo real, quizás no tan bonito y esperanzador como el mundo virtual, en el que parece que se empeñan en hacernos vivir, pero con certeza más seguro, y sobre todo menos propenso a convertir la esperanza en decepción.

Acudiendo a las valoraciones más actualizadas del mercado inmobiliario, podemos admitir que en el momento más álgido de la burbuja inmobiliaria, este mercado estaba sobrevalorado en España en cifras muy cercanas al cincuenta por ciento, es decir, la mayoría de los inmuebles de nuestro país, valían la mitad de lo que se estaba pagando por ellos, como consecuencia de una oferta y demandas no acordes con la realidad económica, si no fruto de unas hipótesis muy lejanas de la realidad, que producían mediante la especulación, beneficios muy cercanos al cien por cien de la inversión realmente realizada (desembolsada) en año y medio a dos años.

Ese fenómeno se daba también en el sector hotelero, pagándose por los establecimientos hoteleros, mucho más de lo que realmente debieran valer, de acuerdo a la rentabilidad previsible.

Teniendo todo lo anteriormente señalado en cuenta, vamos a tratar de valorar de una forma razonable un establecimiento hotelero tipo, para desde ese valor medio, tratar de situarnos en cuantas posibilidades de diferenciación pueda ofrecernos el mercado.

Al valorar un hotel, hemos de tener en cuenta los siguientes hechos:

1. La mayoría de los hoteles, no se han construido pensando en la oferta que se pretendía realizar, si no para cumplir con las exigencias administrativas de cada momento, para obtener la categoría deseada.

2. La mayoría de hoteles que no ajustan su superficie a las exigencias administrativas, tampoco lo hacen a las de sus necesidades operativas, derivadas de la oferta que pretenden situar en el mercado, sino al capricho del inversor o el arquitecto, sin tener en cuenta, en la mayoría de los casos, las opiniones de los profesionales de la hostelería.

Los dos puntos anteriores, en muchas ocasiones hacen necesario, que una vez construido el hotel, sean necesarias nuevas inversiones para adecuar sus instalaciones al servicio que ha de realizar, hecho que deberá tenerse en cuenta a la hora de valorar el mismo, cara a su compra o alquiler.

Los valores medios de un hotel moderno, equipado y con instalaciones adecuadas al objetivo de viabilidad de su explotación hotelera, deberá tener en cuenta los siguientes puntos:

· Repercusión de la superficie construida a considerar según categoría:

* En hoteles de UNA ESTRELLA de 40 a 50 metros cuadrados por habitación.

* En Hoteles de DOS ESTRELLAS de 50 a 60 metros cuadrados por habitación.

* En Hoteles de TRES ESTRELLAS de 60 a 75 metros cuadrados por habitación.

* En Hoteles de CUATRO ESTRELLAS de 75 a 100 metros cuadrados por habitación.

* En Hoteles de CINCO ESTRELLAS de 100 a 150 metros cuadrados por habitación.

· Valoración del metro cuadrado a considerar según categoría:

* En hoteles de UNA ESTRELLA de 750 € el metro cuadrado.

* En Hoteles de DOS ESTRELLAS 850 € el metro cuadrado.

* En Hoteles de TRES ESTRELLAS 1.000 € el metro cuadrado.

* En Hoteles de CUATRO ESTRELLAS 1.250 € el metro cuadrado.
* En Hoteles de CINCO ESTRELLAS 1.500 € el metro cuadrado.

· Valoración a considerar por habitación según categoría:

* En hoteles de UNA ESTRELLA de 30.000 € a 37.500 € por habitación.

* En Hoteles de DOS ESTRELLAS de 42.500 € a 51.000 € por habitación.

* En Hoteles de TRES ESTRELLAS de 60.000 € a 75.000 € por habitación.

* En Hoteles de CUATRO ESTRELLAS de 93.750 € a 125.000 € por habitación.

* En Hoteles de CINCO ESTRELLAS de 150.000 € a 225.000 € por habitación.

Estas valoraciones las podríamos considerar como medias de establecimientos bien situados en poblaciones con cierto interés comercial o turístico, debiendo tener en cuenta la posibilidad de aplicar determinados coeficientes de corrección tanto al alza como a la baja en atención a:

· Antigüedad del establecimiento y su estado de mantenimiento.

· Fondo de comercio.

· Población en la que se sitúa el establecimiento.

· Situación dentro de la población o en sus extrarradios en establecimientos urbanos.

· Situación en primera línea de playa o a determinada distancia de la misma en los hoteles de sol y playa.

· Cercanía a las pistas de esquí en hoteles de montaña.

· Facilidad de acceso.

· Cantidad y calidad de los medios de comunicación.

· Disponibilidad de instalaciones deportivas o atracciones de cualquier otro tipo susceptibles de apoyar la comercialización.

Todo lo anterior en cuenta, otro factor a considerar es el potencial de ventas de ese establecimiento, que difícilmente podrá ser rentable, si no se pudieran garantizar unas ventas de alrededor del cuarenta por ciento del valor del mismo, a partir del segundo ejercicio de explotación, es decir, a partir del primer año completo de actividad, considerando que los meses del primer ejercicio, desde la apertura hasta el final de año, como de rodaje y puesta en marcha, cuyo objetivo más que a la rentabilidad inmediata, deberá estar dirigido a poder garantizar una venta mínima del cuarenta por ciento del valor del establecimiento, a partir del siguiente ejercicio económico, que pueda generar la rentabilidad mínima que se haya podido marcar como objetivo de esa inversión.

Si con lo que va apareciendo en estos post, alguno os interesáis en formar parte de este proyecto, podéis enviarme vuestro “curriculum vitae” a mí correo privado:

gestionhotelera@hotmail.com

Con asunto: Para proyecto Utopía o alternativa para una economía en crisis

para ir preparando un dosier con los perfiles más adecuados a cada fase del proyecto, que pondría a disposición de los que pueda considerar más adecuados para constituir el grupo de socios promotores, que pudiera iniciar el proceso de actualización de todos los trabajos hasta ahora desarrollados, quedando el resto en lista de espera para integrarse como socios fundadores.

El envío del “curriculum” se considerará como muestra de interés en incorporarse a este proyecto, sin que represente compromiso firme de hacerlo, quedando la formalización de ese compromiso, a espera de que puedan recibir la información completa sobre el mismo, una vez actualizados los Estatutos, Reglamento de Régimen Interior y estudios de viabilidad, por parte de los seleccionados como promotores, sin que tengan que realizar aportación económica alguna hasta ese momento.

Continuaremos esta presentación con el post titulado: “Utopía o alternativa para una economía en crisis”. NUEVE

SIMULACIÓN DE VALORACIONES PARA EL PRIMER ESTABLECIMIENTO DE ESTE PROYECTO

Si le ha interesado el contenido de este post, puede encontrar más temas de interés por medio de los INDICES TEMÁTICOS de mis post en:

Índice Temático 01.- ¿Necesitan los hoteles españoles un cambio del modelo de gestión?

Índice Temático 02.- Mi visión del Revenue Management como Gestión de Resultados

Índice Temático 03.- La gestión y las implicaciones de promoción, comunicación y comercialización hotelera.

Índice Temático 04.- Los Recursos Humanos en la Gestión Hotelera

Índice Temático 05.- Miscelánea de posts

Indice Temático 6.- Series

Indice Temático 7.- Cursos